金九銀十過(guò)去了，今年樓市成色如何？

從全國(guó)范圍來(lái)看，地域分化的預(yù)期較為明顯。

今天咱們聚焦四個(gè)一線城市，看看這些 “領(lǐng)頭羊” 的表現(xiàn)。

主要關(guān)注二手房的成交量和價(jià)格，這兩項(xiàng)是衡量市場(chǎng)溫度變化的核心指標(biāo)。

下圖是四個(gè)一線城市二手房的月度成交量走勢(shì)圖。

最右側(cè)的紅色柱體（代表十月份）環(huán)比九月份下跌了 14%，同比去年十月份（第二根紅色柱體）大幅下降 26%。

今年九月份的成交量（最右側(cè)倒數(shù)第二根柱體）同比上漲 12%，且相比七、八月份有小幅反彈，但十月份的量能明顯低于七、八、九這三個(gè)月。

綜合來(lái)看，二手房成交量在十月份出現(xiàn)了明顯下滑。

為何九月份成交量會(huì)上漲？

主要是因?yàn)榘嗽碌骄旁缕陂g，北京、上海、深圳這三個(gè)重要城市出臺(tái)了限購(gòu)放松和信貸優(yōu)惠政策。

而十月份成交量下滑明顯，主要有兩個(gè)原因：

其一，每年十月份相比九月份，成交量一般都會(huì)出現(xiàn)下滑，主要是受十月份長(zhǎng)假因素干擾，2023 年也是如此。

其二，2024 年十月份相比九月份大幅下滑，還需結(jié)合去年情況來(lái)看 —— 去年九月下旬國(guó)家出臺(tái)了一系列重磅政策，導(dǎo)致去年十月份成交量大幅反彈，基數(shù)較高也使得今年十月同比降幅更顯著。

總體來(lái)看，今年三月份之后，樓市成交量呈震蕩下行趨勢(shì)，十月份的成交量更是創(chuàng)下了三月份以來(lái)的最低值。

這意味著，即便部分大城市出臺(tái)了放松政策，但 “藥效” 有限，成交量在反彈幾周后便繼續(xù)掉頭向下。

我們?cè)俜謩e看一下四個(gè)一線城市的量能走勢(shì)：

• 北京：十月份成交量比九月份大幅下降 24%。北京在八月初新政出臺(tái)后，九月份二手房成交量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但十月份又不行了，甚至比七、八月份的成交量還要低。

• 上海：十月份成交量環(huán)比九月份下跌 9%，跌幅小于北京。但上海九月份相比七、八月份的量能僅是微增，政策效應(yīng)小于北京。

• 深圳：十月份成交量環(huán)比九月份小跌 9%，相比去年十月份則大跌 29%。不過(guò)，今年以來(lái)深圳累計(jì)的二手房成交量，同比去年前十個(gè)月增長(zhǎng)了 24%，增幅大于北京、上海和廣州。

• 廣州：十月份成交量環(huán)比九月份下跌 10%，且九月份相比七、八月份呈連續(xù)下降趨勢(shì)。廣州在八、九月份沒(méi)有出臺(tái)新政，因此九月份的成交量根本沒(méi)有反彈，市場(chǎng)非常低迷。

看完二手房的交易量，我們?cè)賮?lái)看二手房的價(jià)格變化。

不同機(jī)構(gòu)（包括統(tǒng)計(jì)局）發(fā)布的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)較多，總體來(lái)看，今年四月份以來(lái)，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格的跌幅逐步擴(kuò)大。

這里我們以貝殼的成交均價(jià)為參考，看看深圳的二手房?jī)r(jià)格：

十月份深圳二手房?jī)r(jià)格相比九月份出現(xiàn)下跌，而八、九月份曾連續(xù)兩個(gè)月小幅上漲，這與深圳此前出臺(tái)的限購(gòu)放松和信貸刺激政策有關(guān)。

但十月份深圳二手房?jī)r(jià)格降幅較為明顯，已低于七月份水平，每平米 4.93 萬(wàn)元的價(jià)格更是創(chuàng)下了深圳二手房?jī)r(jià)格過(guò)去多年的新低。

結(jié)合成交量和價(jià)格來(lái)看，深圳在政策出臺(tái)后雖出現(xiàn)了一波小反彈，但持續(xù)時(shí)間很短，僅一兩個(gè)月，十月份便出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的慘淡局面。

通過(guò)上述客觀數(shù)據(jù)分析可以看出，今年十月份一線城市的樓市相比九月份明顯降溫。

要知道，全國(guó)很多地區(qū)在九月份就沒(méi)有出現(xiàn)反彈，十月份更是沿著九月份的下滑軌道繼續(xù)下行。

如果要給今年九、十月份的樓市成色定性，一線城市可以說(shuō)是 “銅九鐵十”，而全國(guó)更多的二、三、五線城市，市場(chǎng)情況則更差。

老楊呼吁，國(guó)家層面必須考慮出臺(tái)新政策了。

僅靠地方政策，即便像北上廣深這樣的城市，政策的力度和效果也非常有限。

如果今年第四季度乃至全年都不出臺(tái)新政策，那么今年的樓市數(shù)據(jù)肯定會(huì)慘不忍睹。

到了明年上半年，大概率要出臺(tái)重磅政策。