根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)最新披露的三季報(bào)顯示，2025年前三季度，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入26.92億元，同比下降23.06%，而凈虧損高達(dá)53.09億元，同比擴(kuò)大6021.43%。

這一虧損額幾乎是營(yíng)收總額的兩倍。

這家曾在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期挺身而出的"白衣騎士"，如今深陷自身業(yè)績(jī)崩塌的危機(jī)。

如今，虧損已經(jīng)成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，根據(jù)樂居的統(tǒng)計(jì)，2025上半年，64家A股房企中僅23家實(shí)現(xiàn)盈利，占比不足四成。

而從行業(yè)紓困的標(biāo)桿到央國(guó)企最大虧損戶，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)歷了什么？

壹

信達(dá)地產(chǎn)三季報(bào)的成績(jī)并非偶然，而是持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。

2024年，信達(dá)地產(chǎn)的營(yíng)收暴跌30%至80億元，凈利潤(rùn)巨虧7.84億元，創(chuàng)下近十年首次年度虧損，已為后續(xù)危機(jī)埋下伏筆。

進(jìn)入2025年，其虧損態(tài)勢(shì)進(jìn)一步失控，上半年便以35-39億元的虧損額，成為A股央國(guó)企中的最大虧損戶。

前三季度的數(shù)據(jù)則更顯嚴(yán)峻。營(yíng)業(yè)總收入同比下降23.06%至26.92億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-53.09億元，基本每股收益-1.86元。

信達(dá)地產(chǎn)將虧損歸因于兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目交付量減少導(dǎo)致營(yíng)收和毛利率下滑；二是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及對(duì)外財(cái)務(wù)性投資計(jì)提了大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。但這只是表面原因，更深層的原因在企業(yè)經(jīng)營(yíng)則露出端倪。

分析三季報(bào)數(shù)據(jù)，信達(dá)地產(chǎn)的盈利能力正在持續(xù)惡化。

從單季度表現(xiàn)來看，第三季度營(yíng)業(yè)總收入9.14億，同比下降5.47%；歸母凈利潤(rùn)-16.18億元，同比下降737.91%。

盈利指標(biāo)方面，信達(dá)地產(chǎn)的毛利率為20.64%，同比減少28.62個(gè)百分點(diǎn)；凈利率更是低至-217.25%，同比暴降4938.12%。

這意味著，信達(dá)地產(chǎn)的營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，賣得越多，虧得越多。

另一方面，信達(dá)地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)達(dá)16.9億元，占營(yíng)業(yè)收入比例為62.77%，同比增幅達(dá)39.36%。

收支情況的嚴(yán)重失衡侵蝕了其盈利空間，使得本已不佳的經(jīng)營(yíng)狀況雪上加霜。

貳

關(guān)于信達(dá)地產(chǎn)，環(huán)環(huán)之前也寫過多次。信達(dá)地產(chǎn)今日的虧損，實(shí)則源于過去的激進(jìn)擴(kuò)張策略。

回溯到2015年前后，信達(dá)地產(chǎn)憑借母公司中國(guó)信達(dá)的金融支持，在全國(guó)土地市場(chǎng)大肆“掃貨”。

那幾年，信達(dá)地產(chǎn)風(fēng)光無限，在廣州、杭州、合肥、上海、深圳、杭州等城市不斷收割，成就了多個(gè)“地王”。其中，杭州濱江奧體地塊還是當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)“地王”。

然而，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來長(zhǎng)期調(diào)控，這些“高價(jià)面粉”就成了去化困難、利潤(rùn)壓縮的根源。

截至2025年上半年，信達(dá)地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)27.41億元。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是重災(zāi)區(qū)。

以合肥長(zhǎng)豐北麓雅舍項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目計(jì)提開發(fā)成本1.07億元，計(jì)提開發(fā)產(chǎn)品1.03億元。

這塊2021年獲取的土地，樓面價(jià)達(dá)7059.85元/平方米，而如今當(dāng)?shù)囟址烤鶅r(jià)僅6000元/平方米左右，價(jià)格倒掛嚴(yán)重。

類似的這種歷史遺留的高價(jià)地項(xiàng)目，正在持續(xù)拖累信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。

另一方面，信達(dá)地產(chǎn)在紓困使命與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略搖擺，也使其逐漸陷入困局。

母公司中國(guó)信達(dá)的核心業(yè)務(wù)是不良資產(chǎn)處置，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整期，信達(dá)地產(chǎn)順理成章地承接起紓困重任，成為行業(yè)"白衣騎士"。

2022至2024年間，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)參與152個(gè)紓困項(xiàng)目，帶動(dòng)盤活資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3220億元。

今年年初，信達(dá)地產(chǎn)與其母公司，以及鑫盛利保股權(quán)投資有限公司共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，認(rèn)繳總規(guī)模為200.01億元。

信達(dá)地產(chǎn)作為劣后級(jí)合伙人，認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。

但諷刺的是，信達(dá)地產(chǎn)需同期其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出11.41億元，貨幣資金同比腰斬。

這樣涸澤而漁的紓困方式，動(dòng)搖了其自身市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的根基，使得信達(dá)地產(chǎn)在消耗大量資源救助他人的同時(shí)，自身資產(chǎn)沉淀嚴(yán)重，盈利空間被持續(xù)擠壓。

此外，信達(dá)地產(chǎn)區(qū)域布局的失衡則進(jìn)一步加劇了經(jīng)營(yíng)壓力。

信達(dá)地產(chǎn)的待開發(fā)地塊中，蕪湖、合肥、重慶等三四線城市的并表儲(chǔ)備面積占比達(dá)一半，而銷售貢獻(xiàn)和貨值高度依賴這些市場(chǎng)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的背景下，三四線城市去化難度遠(yuǎn)高于一線城市，這一布局缺陷直接導(dǎo)致公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力不足，資金回籠緩慢。

叁

為緩解流動(dòng)性危機(jī)，信達(dá)地產(chǎn)一直在積極采取措施，包括資產(chǎn)處置。

2024年內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)密集處置20個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，其中上海寶山項(xiàng)目據(jù)傳以接近4折的"地板價(jià)"出讓。

同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)加速債務(wù)置換，4月發(fā)行32.6億元中期票據(jù)，5月申請(qǐng)30億元公司債，資金用途均為“借新還舊”，但這又讓其陷入被動(dòng)的債務(wù)滾續(xù)循環(huán)之中。

代建業(yè)務(wù)也是信達(dá)地產(chǎn)的一個(gè)突破口。

2025年上半年，信達(dá)地產(chǎn)代建銷售額約11.89億元，同比大幅上漲83.5%，占銷售總金額的22.3%。

從投資布局來看，2025年上半年新增土儲(chǔ)總建面45.8萬(wàn)方，全部為代建項(xiàng)目。

此外，新管理層上任后，信達(dá)地產(chǎn)的銷售也出現(xiàn)了可喜的回暖跡象，2025年1-10月累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)24.28%，銷售面積同比增長(zhǎng)20.55%。

不過，當(dāng)前代建賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等老牌企業(yè)占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目獲取難度不斷加大，信達(dá)地產(chǎn)面臨的壓力仍舊很大。