北京
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最近后臺粉絲追著問：“房姐，年底亦莊河西第一批限競房要滿5年解禁了，足足6000套！會不會把區域房價砸崩？”
還有人湊過來問： “這是不是撿漏的好機會？”
其實這段時間我也一直在盯這塊兒，今天就掏心窩子跟大家聊聊。
一、6000套“砸盤拋售”？
很多人慌，是怕這么多房子集中出來，業主們著急賣，互相壓價。
這要從限競房的背景說起，17、18年房地產市場火熱，房價快速上漲，作為一線城市的北京，房子根本就不愁賣，開發商為了追求利潤，當時新房市場普遍做的都是大戶型，老百姓買不起，限競房就是這個時代的產物，政府通過“限房價、競地價”“70/90”限制等防止房價失控。同時為了打擊炒房客，也規定了限競房的限售期，取得房產證或契稅憑證后，5年內不得轉讓。
不過盡管限制重重，當年亦莊這批限競房還是火了一把。
一來它價格比周邊次新二手房低，二來亦莊有產業支撐和學籍獨立的預期，除了剛需之外，還吸引了不少投資客，當時很多外地購房者房都沒看，就把錢交了。
只是如今限競房滿5解禁，市場大家有目共睹。
一旦這批投資客想“解套”，就有“砸盤”的風險，不過好在他們也是真金白銀買來的，成本在那放著呢，肯定不會像回遷房業主那樣，因為極低的獲得成本就“無底線降價甩賣”。
不過好在這批限競房不是一下子全入市，從今年年底到28年陸續釋放出來，市場稍微有一個緩沖。
二、哪些房子會受影響？
高端盤還不好說，主要還是要看市場和政策，剛需、剛改市場可能要“首當其沖”。
因為當年限競房有“70/90限制”：70%的建筑面積要求戶型都在90㎡以下。所以就導致解禁的房源，大多是89㎡的小三居，僅有少部分是130-140㎡的四居。
而亦莊河西的高端盤，和這些限競房也好、次新也罷，有著不可跨越的鴻溝，不會說一下子就被波及。像中海京叁號院、亦莊金茂府、金茂逸墅，主力都是大面積改善。想換金茂府的人，根本瞧不上限競房；買限競房的剛需，踮著腳也夠不著金茂府。
而當下真正要警惕的，是區域內500萬檔位的剛需剛改社區，比如萬科金域東郡、海梓府。
當年這批限競房，限價在5.2萬- 5.4萬/㎡，毛坯或簡裝交付，加上裝修、稅費和資金成本大概5.5萬-5.7萬/㎡。
再看現在的市場，萬科金域東郡91㎡三居、海梓府83㎡兩居，成交價基本在5.8萬- 6萬/㎡。
這一對比就很明顯了，如果這批限競房有人“砸盤拋售”，89㎡小三居單價賣到5.5萬/㎡，甚至更低，剛需花更少的錢就能解決“自住+上學”的問題，萬科金域東郡、海梓府這樣房齡更老的次新就很被動。
另外還有一個“隱藏風險”，萬科金域東郡和海梓府這倆小區2013年底開盤，當年開盤價3.4-4.1萬/平，一手房業主持有成本較低，如果這部分業主“恐慌砸盤”，毫不夸張地說，亦莊河西的房價體系，可能就要重新洗牌了。
最后肯定會有人問，現在在亦莊河西買房，該怎么選？
我還是那句話，核心就是：看預算、看需求。
如果你考慮的是中海京叁號院、亦莊金茂府這樣的高端次新盤，自住合適可以考慮。
但如果預算有限，現在又不著急的，我勸你可以等等限競房。畢竟現在市場還沒看到明顯回暖的信號，多等等，說不定能等到更合適的價格和時機。
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