仲量聯行解讀“十五五”規劃建議

今年 10 月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）正式發布，為2035年基本實現社會主義現代化目標擘畫關鍵藍圖。同期，中美元首會晤推動雙邊貿易關稅階段性緩和、美聯儲降息與中國央行流動性釋放形成政策合力，為“十五五”開局奠定穩固基礎。仲量聯行結合全球商業地產服務經驗與本土實踐，從產業機遇、城市發展、消費潛力三大維度發布專業解讀。

《建議》將建設現代化產業體系置于核心，聚焦“智能化、綠色化、融合化”轉型。新質生產力成為產業升級核心引擎，帶動商業地產專業化、集約化需求釋放的動能。

《建議》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空經濟等戰略性新興產業集群發展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未來產業。在產業數智化加速發展進程中，功能混合、專業協同、生態聚合對產業空間載體提出了更高的要求，從強調專業分工細化到完善構建“原創研究—產品研發—中試生產—高效制造—全球市場”的強韌產業供應鏈體系。上海G60科創走廊以創新聯動長三角腹地，以工業互聯網、人工智能、衛星互聯網、信息安全及商用密碼、腦科學和智能技術等重點，構建了創新資本、前瞻研發、智慧制造、工業互聯網平臺等全方位產業創新體系，并加速完善城市功能體系。

《建議》強調“促進實體經濟和數字經濟深度融合”“推動傳統產業數智化轉型”，為產業空間載體數字化升級提升帶來機遇。在新舊動能轉換進程中，依托原有產業空間載體、存量空間資源和現有的人力資源和產業鏈配套體系，加速新質生產力的潛力釋放。北京依托北京奔馳、北京現代等形成的汽車產業鏈配套體系，加速發展電動汽車，一方面加速存量產業體系的轉型升級，另一方面加速亦莊經濟開發區和首都臨空經濟區的城市功能體系建設，同時通過基礎設施REITs將高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園打通資本市場。

《建議》明確“推動房地產發展新模式”及“大力實施城市更新”，標志中國城市發展進入“存量盤活 + 品質提升”新階段，商業地產在空間重構中扮演關鍵角色。

《建議》提出 “盤活低效用地、閑置房產”“推進全國行政事業單位存量國有資產盤活共享”，明確存量載體“功能重塑”的核心方向。仲量聯行認為，城市更新正在倒逼業主和運營商跳出收租管理的傳統思維，轉向以用戶需求為中心、以在地資源為驅動、以產品力構建為基準的精細化、特色化、可持續運營新范式。

· 工業遺存改造領域

老舊廠房通過“功能置換”突破傳統生產屬性，轉型為適配文創、科創需求的特色空間。上海互聯寶地、八號橋、楊浦船廠等案例已成為城市更新典范，既保留工業文化肌理，又引入創意設計、科技研發等業態，實現“文化傳承 + 產業賦能”的雙重價值。

· 商業存量升級領域

傳統百貨商場緊扣全新消費趨勢，加速向“體驗式消費空間”轉型，通過引入運動場館、親子樂園、沉浸式劇場等業態，重構消費場景引力。近年來，上海商業存量改造項目數量持續增長，直觀印證了業態創新釋放的價值潛力。

《建議》提出“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，推動商業地產從“硬件達標”向“全生命周期管理”升級。這一方向直指老舊商辦物業的顯性痛點：老舊樓宇普遍存在空調系統能耗高、電力容量不足等問題，不僅推高運維成本，更面臨ESG合規壓力，缺乏LEED及WELL等綠色認證的資產，將面臨融資成本上升、租戶流失等風險。仲量聯行《發現老舊資產中的機遇》系列研究報告顯示，北上廣深四城樓齡超15年的甲級辦公樓占比已接近30%，而通過針對性改造可有效提升資產價值——基于全球項目經驗測算，對辦公樓進行中度改造、深度改造分別可降低能源成本30%、60%。

《建議》將“擴大內需”作為戰略基點，首次提出“居民消費率明顯提高”這一目標，明確“大力提振消費”“發展服務型消費”等方向，推動居民消費向“品質化、個性化”升級，這一趨勢與“新三代”（后 Z 世代、千禧一代、新銀發族）消費偏好高度契合，從消費的供給、場景、客群、品牌、城市、時段、科技等多個維度提振消費內生需求。

在消費供給維度，規劃強調商品消費與服務消費 “兩手抓”，多元、無界、創新的服務消費正高速成長，成為消費新增長點，有望與商品零售并駕齊驅。仲量聯行研究數據顯示，2025年中國主要城市40城頭部連鎖運營商購物中心中，影院、兒童生活、冰場、娛樂游戲科技等服務型業態面積占比全面升溫，印證消費供給結構的加速變革。

消費場景的營造與創新是中國零售商業可持續發展的關鍵，需精準適配多世代消費偏好，以需求為起點打造新式消費場景。以運動場景為例，仲量聯行監測數據顯示，上海購物中心運動服飾類新租面積在服飾鞋包業態中的占比，從2023年14.2%躍升至2025年前三季度28.4%，成為零售空間流量與價值的雙重引擎。

挖掘增量需求是零售消費回升的關鍵，境外來華消費與反向下沉市場構成兩大突破口。自2024年以來，中國對全球數十個國家放寬免簽政策，China Travel在歐美社交媒體的熱度攀升，推動國際客流反向輸送至中國市場。仲量聯行認為，免稅經濟已成為促進消費回流、拉動內需的重要引擎，其競爭本質是國與國之間客流與商業資源的博弈。

零售品牌維度，中國品牌“走出去”步伐加快，從“引進來”階段邁入全球品牌力塑造新階段。以華為、泡泡瑪特等為代表的中國品牌在全球市場強化潮流影響力。

消費中心城市建設以點帶面，激發全國消費市場復蘇動能。節假日經濟、夜經濟在服務消費大潮中成為拉動增長的核心動力，《建議》提出“落實帶薪錯峰休假”，進一步延長消費時段、激活消費潛能。數據顯示，2025年中國重點長假波峰時段消費表現顯著優于常規平峰，持續為消費增長注入強勁動能。同時，在“國補”政策激勵下，上半年科技商品消費逆勢增長，智能家電、數碼設備等品類市場表現亮眼。長遠看，科技作為經濟發展的第一生產力，對下游消費市場的影響長遠，其在零售空間的深度滲透，將持續推動消費模式創新與體驗升級，這一趨勢值得行業長期關注。

“十五五”規劃建議再次提出“以經濟建設為中心”，為中國未來五年發展構建了頂層設計與戰略指引，既彰顯了中國在復雜環境下的戰略定力，也擘畫了穩步推進社會主義現代化進程的清晰路徑。仲量聯行中國區研究部總監姚耀強調，這一規劃將推動中國經濟全球影響力持續提升，核心城市群增長動力進一步強化，產業結構優化向縱深邁進；同時，中國企業“走出去”進程將加速，在全球競爭格局中深度參與產業鏈布局，為世界經濟發展注入新動能。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作