前幾年的上海樓市，到處是聚光燈。

楊浦土拍殺紅眼，徐匯濱江刷新樓板價(jià)，黃浦老城廂風(fēng)貌別墅排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。

鏡頭掃到虹口，卻像被按了靜音鍵。

新房寥寥、舊改動(dòng)靜不大，低調(diào)地連自媒體都懶得寫它。

進(jìn)入2025年，虹口終于打破沉寂：

全年拆遷預(yù)算101.4億元，在浦西僅次于徐匯、黃浦；

瑞虹地塊拍出11.75萬(wàn)/㎡樓板價(jià)，追平老靜安；

北外灘新盤集體站上17-19萬(wàn)/㎡，風(fēng)貌別墅直沖25萬(wàn)/㎡...

近日，虹口又劇透2026年將出讓7幅壓箱底宅地。

其中6幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，涵蓋北外灘、瑞虹新城、虹口足球場(chǎng)等核心區(qū)域。

這一次，虹口要打一場(chǎng)漂亮的翻身仗。

歷史底蘊(yùn)濃厚

虹口的底子本來(lái)就厚。

解放以前，虹口區(qū)是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級(jí)聚集地。

溧陽(yáng)路、山陰路、多倫路，這幾條路上至今還有很多那個(gè)時(shí)候造的洋房。

當(dāng)時(shí)的虹口，是“海派文化發(fā)祥地”、“文化名人聚集地”。

諸多文壇大佬如魯迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下過(guò)身影。

90年代初，虹口再次迎來(lái)輝煌。

四川北路與南京路、淮海路鼎足而立。

乍浦路上的燈紅酒綠不輸黃河路。

當(dāng)時(shí)流傳一句話：

買東西，外國(guó)人到淮海路，外地人到南京路，上海人到四川北路。

“黃老大、虹老二”，是那個(gè)時(shí)代賦予虹口的輝煌。

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踏空者虹口尋求突破

虹口樓市，也曾引領(lǐng)上海高端市場(chǎng)。

1931年動(dòng)工的河濱大樓，在當(dāng)時(shí)被譽(yù)為“遠(yuǎn)東第一公寓”。

1997年上海造第一批商品房的時(shí)候，四川北路、魯迅公園附近的房?jī)r(jià)要8000元/平。

這個(gè)價(jià)格和徐家匯一個(gè)檔次，比大寧要貴兩倍。

但同樣也因?yàn)榘l(fā)展太早，世紀(jì)初的時(shí)候別的地方都在大拆大建。

虹口區(qū)因?yàn)椴鸩粍?dòng)又沒(méi)地方建，被迫躺平。

眼看著陸家嘴在自己眼皮底下從“不毛之地”變?yōu)榻鹑谥行模钌畲掏春缈凇?/p>

不甘于當(dāng)配角的虹口，尋求新的突圍之路。

上海2035規(guī)劃中，虹口北外灘和四川北路都被劃進(jìn)了中央活動(dòng)區(qū)。

虹口等來(lái)了契機(jī)，押注兩張王牌打造產(chǎn)業(yè)群、樹(shù)立標(biāo)桿。

打造北外灘商務(wù)區(qū)，定位世界級(jí)會(huì)客廳。

虹口在陸家嘴對(duì)面搞起了自己的濱江核心。

2020年，北外灘規(guī)劃獲批，定位金融中心、航運(yùn)中心。

2022年，虹口的金融、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)占全區(qū)稅收比重超61%，白玉蘭廣場(chǎng)稅收突破20億。

2025年，北外灘核心區(qū)誕生地王。

12.66萬(wàn)/平的樓面價(jià)，躋身全國(guó)單價(jià)地王前三甲。

北外灘核心區(qū)從規(guī)劃到地王誕生僅用5年。

這種"虹口速度"在上海城市發(fā)展史上也是罕見(jiàn)的。

虹口押注的第二張底牌是虹鎮(zhèn)老街的拆遷改造。

同樣是棚戶區(qū)改造，中遠(yuǎn)兩灣城還在和群租搏斗。

瑞虹新城卻成了北上海之最。

作為內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的整片規(guī)劃整片開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)。

瑞虹收割了一波又一波北上海的高凈值人群。

過(guò)去30年，瑞虹新城的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于上海大盤。

吐槽瑞虹的人很多，但絲毫不影響買家的購(gòu)買熱情。

近十年來(lái)只要瑞虹新城有新房入市，基本都是開(kāi)盤即罄。

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虹口還在發(fā)力

虹口重回聚光燈下。

早在今年年初的拆遷預(yù)算中，就隱隱能感受到虹口的野心。

土拍市場(chǎng)，年內(nèi)出現(xiàn)2宗地王。

新房市場(chǎng)，北外灘新盤集體站上17-19萬(wàn)/㎡，風(fēng)貌別墅直沖25萬(wàn)/㎡。

近日，虹口劇透2026年計(jì)劃出讓的7幅重點(diǎn)地塊。

其中有6幅在內(nèi)環(huán)內(nèi)，位于北外灘、瑞虹新城、虹口足球場(chǎng)等醇熟地段。

其余1幅內(nèi)環(huán)外的，則是大名鼎鼎的地鐵上蓋地塊。

具體來(lái)看：

?250街坊：中小體量住宅，臨近10號(hào)線郵電新村站，承接瑞虹溢出需求。

?255街坊：低密度風(fēng)貌別墅用地，近魯迅公園。

?140街坊：純住宅用地，毗鄰瑞虹太陽(yáng)宮，建面約1.96萬(wàn)㎡，依托成熟配套但需改善周邊界面。

?146街坊：住宅用地，雙面臨河，預(yù)計(jì)與金茂璞元價(jià)格持平。

?北外灘67街坊：科研+住宅混合用地，緊鄰12號(hào)線國(guó)際客運(yùn)中心站，規(guī)劃住宅建面約4.76萬(wàn)㎡，定位北外灘“戰(zhàn)略級(jí)地塊”。

?江灣鎮(zhèn)324街坊：商科住綜合體，地鐵20號(hào)線車站南路上蓋，規(guī)劃住宅建面約11.54萬(wàn)㎡，打造區(qū)域新中心。

?廣中路220街坊：純住宅用地，近虹口足球場(chǎng)站，需推動(dòng)老城區(qū)界面更新。

在市中心其他區(qū)住宅供應(yīng)見(jiàn)頂，新增可售房源有限的背景下。

虹口區(qū)仍有規(guī)模宅地儲(chǔ)備，新盤也在持續(xù)推出。

未來(lái)的虹口，很可能成為上海市中心最后的價(jià)值高地。

小結(jié)

過(guò)去幾年，大家都盯著前灘、徐濱，忽略了虹口的價(jià)值正在兌現(xiàn)。

如今再看上海核心區(qū)的“黃金三角”，不難發(fā)現(xiàn)：

外灘已成定格歷史的文化名片，側(cè)重保護(hù)傳承；

陸家嘴金融中心已開(kāi)發(fā)成熟，增量空間有限；

唯有北外灘，正處于功能集聚、價(jià)值持續(xù)躍升的黃金期。

承載著未來(lái)城市能級(jí)提升的重要使命。

隨著480米地標(biāo)、空中連廊、世界級(jí)濱水界面的全面落地，虹口重回聚光燈下。

疊加未來(lái)19號(hào)線、20號(hào)線“一縱一橫”軌交賦能。

虹口的未來(lái)，依然值得期待。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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