展期前夜，萬科內部又盤了遍資產

昨天深夜，萬科境內信用債券（22萬科MTN004），發了展期公告。

雖然按照募集說明書規則，需要至少90%持有人同意，但不用過于擔心。路數了解了下，這只債持有人結構比較集中，中農工建幾家大行發揮下帶頭作用，展期通過不會有難度。

當然，熟悉其他房企劇本和故事的朋友，應該都知道展期是0次和無數次的區別。

只是這次，萬科靴子落地還是快了點，不免會讓人有種無奈感和無力感。

萬科走向展期，也不是沒征兆，也別說財報沒用。馬后炮說一句，仔細扒一遍財報就能給出答案，特別是債務端。就是現在還在看財報扒資產（比如路數），算不算堅定的唯物主義者。

其實最近，萬科集團層面內部開了一些會。上周，有個會比較小范圍，值得說道說道。

會議的主要內容就是盤資產。

集團層面盤資產，在萬科不是第一次發生，也不是因為對資產不熟悉需要盤一遍。如果一定要說跟之前的有什么區別，總結起來，或許在于除了盤資產，側重點在于梳理了：

處置安排。

這四個字，往大了說，就是如何進一步化債，如何進一步自我紓困，如何進一步重組，是整個公司一盤棋上的考量。

大體上，萬科的資產可以歸為五大類：

保交付的、實現增量融資的、以資抵債、存量盤活的和價值清算的。

這么分也容易理解，房地產公司本身就是由一個個項目組成，化債本身需要資產作為支撐，也要壓實城市/項目公司職責。

保交付排在第一位，不會有什么爭議。排序本身也說明了接下來內部資源分配和工作的側重點。

資產的價值排序有優先級，屬于市場化范疇。自然，債務也有優先級，屬于法制化范疇。

關于資產成色的結論，路數就不詳細展開了，總歸萬科不是資不抵債。根據25年三季度報，雖然有1000億賬面虧損，但有3000億總權益（歸母1700億），比起其他大型出險房企還是有不同的。

當然，這次盤資產，還有另外一個細節。因為會上還討論了：

哪些資產是可以用來整體沖抵給深鐵用，比如一部分未開發的土地，城改權益等。

路數問了來自銀行的讀者朋友們，作何感想。得到的反饋幾乎出奇一致：

就像是在盤算剩余價值。這是要在銀行動手之前，搶占抵質押物。

對此，路數只能說，也不能怪深鐵什么，畢竟它除了出錢，還出人，還幫萬科進行公司治理結構的調整。那220億砸下去，如果還拿不到抵質押物，那才是真正的國有資產流失。

接下來，深鐵依舊還是和萬科坐在一條船上，一起化債。接下來，萬科的每一步，都離不開大股東的繼續指導。

萬科還是有不少項目的監管賬戶上存著超額監管的資金，如果能適當釋放一部分，也能在短期內產生不錯的現金流。

另外，在大本營廣深，一些存量土地如果能調規改性或者順利處置，甚至都能對萬科產生力挽狂瀾的作用，比如備受關注的深圳三星工業區項目和廣信資產包。

這些都不是單憑萬科一己之力能夠實現，需要各方的合力。

說起來也挺感慨，眼下的萬科，最響應集團援助號召的區域是在華東，江浙滬包郵區。所以路數建議大家不妨多關注下華東區。

盡管在資本市場看來，萬科或許早不是當年的“好孩子”形象，但在多數人眼中，它在行業仍具備標桿意義。

2021年恒大倒下，留下那句“一鯨落，萬物生”，后來一堆濃眉大眼的民企和混改房企前赴后繼，四年后的2025年11月，萬科也走到了要重組化債的局面。

接下來對萬科的關注點，無非是如何化債重組。

今年以來，陸續有萬科拿地的新聞出現。這背后其實就是萬科通過化債盤活的結果，過往一些城投公司對萬科的欠款，通過債轉股方式變成項目。

極短期內，萬科信用債展期事件會對其他房企包括萬科自己，形成一定的壓力測試。但拉長了看，不會怎么樣。

原因還是昨晚文章那句，樓市的預期基本一致，“止跌回穩”了，房子屬于消費品。

一個屬于地產的時代結束了，它成為了過去時。