上海樓市這輪調(diào)整，各個(gè)區(qū)域都經(jīng)歷了一波深度回調(diào)。

有人在樓市波動(dòng)中資產(chǎn)縮水，也有人抓住機(jī)會(huì)完成居住躍遷。

近期我觀察到：

上海那些備受追捧的中產(chǎn)板塊，購房門檻正在集體下探。

以靜安大寧為首，古北、長風(fēng)、聯(lián)洋的次新房價(jià)格快速優(yōu)化。

靜安府西區(qū)，121㎡的三房，已經(jīng)跌至開盤價(jià)。

曾經(jīng)踮腳也夠不著的“白月光”，正從神壇慢慢滑落。

靜安大寧

大寧是時(shí)代的“幸運(yùn)兒”。

既吃到了城市發(fā)展的紅利，又盡享了兩區(qū)融合的疊加賦能。

如今的大寧已經(jīng)從傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，蛻變成中產(chǎn)最喜愛的“北中環(huán)一哥”。

單論配套，大寧幾乎沒有短板：

交通上，被內(nèi)環(huán)與中環(huán)包裹，南北高架串聯(lián)起南京西路等核心商圈，還有南北向軌交最重要的干道1號(hào)線。

商業(yè)上，大寧國際、久光百貨、大寧音樂廣場形成步行可達(dá)的商業(yè)矩陣。

醫(yī)療資源有十院、同濟(jì)口腔雙三甲坐鎮(zhèn)。

教育有閘北實(shí)驗(yàn)小學(xué)+風(fēng)華初級(jí)中學(xué)，頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。

從樓市發(fā)展軌跡來看，大寧一路穩(wěn)扎穩(wěn)打：

從新世紀(jì)初的歌林春天奠定基礎(chǔ)，到2015年金茂府一戰(zhàn)封神拉高板塊調(diào)性。

再到今年入市的中建大寧項(xiàng)目，將新房單價(jià)推高至14萬/㎡。

圖：大寧金茂府

但如今，這個(gè)抗打的“六邊形戰(zhàn)士”卻面臨著二手房價(jià)格的集體松動(dòng)。

核心壓力來自內(nèi)中環(huán)新房的集中供應(yīng)。

這兩年上海1000萬-1500萬總價(jià)段的新房層出不窮。

對(duì)大寧的二手房是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

大寧的標(biāo)桿次新，靜安府西區(qū)，最高點(diǎn)時(shí)炒至13-14萬/㎡，現(xiàn)在接連跌破發(fā)行價(jià)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

另一熱門次新，慧芝湖花園，對(duì)口大寧國際+風(fēng)華初一梯隊(duì)雙學(xué)區(qū)。

目前掛牌總價(jià)已經(jīng)跌到6字打頭。

我最近去大寧踩盤發(fā)現(xiàn)，大寧的中介都在推中建大寧的新房。

周邊次新房的壓力非常大。

我們也遇到因買了中建新房，降價(jià)急拋金茂府的客戶。

新房倒逼急售房東降價(jià)，創(chuàng)造了不少高性價(jià)比買進(jìn)大寧的機(jī)會(huì)。

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長寧古北

如果說大寧房價(jià)的松動(dòng)，是新房倒逼的結(jié)果。

那么古北的價(jià)格回落，則是時(shí)代更迭下的必然。

作為上海第一代國際社區(qū)，古北曾是豪宅的代名詞，是外籍人士與高凈值人群的聚居地。

但如今，這個(gè)老牌富人區(qū)正以肉眼可見的速度“親民化”，成為中產(chǎn)踮腳可及的選擇。

御翠豪庭，當(dāng)年的最高掛牌單價(jià)14.7萬/㎡，現(xiàn)在滑落至9.5萬/㎡。

強(qiáng)生古北花園，掛牌單價(jià)降至8.9萬/㎡。

金色貝拉維149㎡的3房，當(dāng)前掛牌單價(jià)9萬多，較巔峰期跌近40%。

再便宜點(diǎn)的古北一期，普遍6萬多單價(jià)就能買了。

古北價(jià)格回落的背后，是多重因素的疊加：

其一，古北的房齡普遍偏高。

一期外銷房已近30年，即便是新一些的古北二期，房齡也都在16-19年之間。

戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套早已跟不上新一代豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。

而且二期的房型，基本上都是兩房120-140平，三房150-190平，面積大，房型老，總價(jià)還高。

其二，陸家嘴、徐匯濱江、前灘等新興豪宅板塊崛起，分流了購買力。

其三，古北的圈子不再純粹，商業(yè)配套高開低走。

最重要的，古北的大戶型也受到了新房的沖擊。

不過，房子都會(huì)變老，板塊的底蘊(yùn)和氛圍才是靈魂。

如今普通中產(chǎn)手握大幾百萬，也能住上黃金城道。

普陀長風(fēng)

與大寧、古北的價(jià)格回調(diào)不同。

普陀長風(fēng)的門檻降低，更多體現(xiàn)在“性價(jià)比凸顯”。

這個(gè)因真如板塊長期開發(fā)滯后而“備胎轉(zhuǎn)正” 的板塊。

如今已是普陀區(qū)城市界面最好、居住品質(zhì)最高的區(qū)域。

板塊南鄰蘇州河，配套有長風(fēng)大悅城、長風(fēng)公園、半馬蘇河公園，城市界面既整潔又高大上。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很棒，總體量超過150萬方，已有大量企業(yè)入駐。

中海紫御豪庭、國浩長風(fēng)、雅戈?duì)?號(hào)、沁和園等一大批高端住宅，瞄準(zhǔn)的正是中產(chǎn)改善群體。

2025年的長風(fēng)，成了上海內(nèi)中環(huán) “千萬級(jí)改善” 的最優(yōu)解之一。

和長風(fēng)相比，大寧、新江灣城的商業(yè)、交通略弱；

古北/聯(lián)洋房齡老化，金虹橋公辦學(xué)區(qū)缺失。

從位置來看，長風(fēng)靠近長寧和蘇州河，居住舒適性勝過大寧。

長風(fēng)的舒適區(qū)是1500-2000萬的3-4房。

比如沁和園150㎡/179㎡、國浩長風(fēng)匯都149㎡/177㎡、長風(fēng)瑞仕璟庭159㎡。

是上海中產(chǎn)改善自住必看的選項(xiàng)。

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浦東聯(lián)洋

聯(lián)洋與碧云，是上海第二代國際社區(qū)的代表。

尤其是聯(lián)洋，憑借一半基金經(jīng)理在此居住的標(biāo)簽，一度成為浦東中產(chǎn)的精神圖騰。

城市界面大氣整潔、商業(yè)配套浦東領(lǐng)先、進(jìn)才實(shí)驗(yàn)一梯隊(duì)學(xué)區(qū)、10分鐘車程可達(dá)陸家嘴金融中心。

各項(xiàng)優(yōu)勢讓聯(lián)洋成為2020-2022 年樓市上漲的急先鋒。

標(biāo)桿小區(qū)仁恒河濱城，單價(jià)一度突破16萬/㎡。

現(xiàn)在普遍回落至10-11萬/㎡。

聯(lián)洋的購房門檻大幅降低，核心問題在于房齡老化。

即便是仁恒河濱城這樣的標(biāo)桿盤，外立面也十分滄桑了。

戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)設(shè)施都難以與瑞虹新城、東外灘、洋涇板塊的新房抗衡。

與古北類似，聯(lián)洋的“老去”，本質(zhì)是上海高端居住需求的迭代。

新一代中產(chǎn)更看重新房的品質(zhì)、戶型與社區(qū)服務(wù)，而非單純的學(xué)區(qū)與地段。

這讓老牌國際社區(qū)的“老破大”失去了溢價(jià)空間。

也使得板塊的購房門檻回到了更合理的水平。

小結(jié)

從大寧到古北，從長風(fēng)到聯(lián)洋，上海中產(chǎn)板塊的購房門檻降低。

既是樓市調(diào)整的結(jié)果，也是政策松綁與供需變化的必然。

對(duì)于中產(chǎn)家庭而言，這何嘗不是一次難得的“向上置換”的機(jī)會(huì)。

用更低的預(yù)算買到筍盤入駐高能級(jí)板塊，享受成熟的配套與優(yōu)質(zhì)的資源。

當(dāng)然，我非常理解很多買家還在猶豫觀望。

但我們也要接受，沒有人能真正買在最低點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)。

等待底部不一定是等到那個(gè)絕對(duì)的最低價(jià)格，更多的是在等一個(gè)相對(duì)低估的區(qū)域。

上海樓市經(jīng)過三年調(diào)整，各類產(chǎn)品都經(jīng)歷了一波深度回調(diào)。

小房子換大房子，差地段換好地段的路徑也在同步收窄。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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