四川
近期的兩套二手房引發了市場的高度關注：
位于天西的招商天府序一套建面約193.05㎡的房源，以416萬元成交，單價2.15萬元/㎡，據貝殼APP顯示，小區目前的二手房掛牌單價在3萬-5.9萬元/㎡不等。
位于攀成鋼的伊泰天驕掛出了一套建面約467.63㎡的房源，掛牌總價1600萬，后臺顯示其近期“下調2280萬元”。
圖源：貝殼APP
熱議的關鍵，在于兩套房子的低價。招商天府序這套房源是2022年入市，彼時的買入價格為約550萬元；伊泰天驕這套房源則在原掛牌價上下調了2280萬元。兩個項目的低價，被視作二手市場走低的信號。
但兩套房價格背后都有房子本身的原因：網絡傳言稱，天府序的這套房源是因為業主急于出手，所以大下調；而伊泰天驕這套房子，中介稱其實際上則是個底躍戶型。2022年，小區一套清水底躍房源的掛牌價同樣僅為1200萬元。
決定一套二手房價格的因素很多，但小區出了一套低價房，對你的房子究竟有什么影響？
銀行評估價會以低價房作為參考嗎？
小區二手房低價成交，最直觀的影響是，你房子的銀行評估價格是否因此打折。
記者從銀行工作人員處了解到，小區的房屋，無論是抵押還是二手房評估，都并不會以單套房源作為參考，通常會取小區成交價的中位數，再根據房屋的裝修、樓層、朝向等條件進行評估。“一套房子的低價成交，并不會造成太大影響。”但如果小區僅有這一套房源的成交，這套房子的價格將會作為參考，評估公司同樣會結合區域的成交價格作為參考。
簡單來說，一套低價房源并不會真的影響房價。
低價房源成小區情緒催化劑
低價房源的成交，卻能對市場情緒造成更直接的影響。
一名二手經紀人告訴記者：“現在市場上二手房源多，競爭激烈，一套低價房源成交后，便會成為小區新的價格錨點，中介方、買家，都會以此為參考去談價，急于賣房的賣家就會容易形成價格內卷，最終下調。”
這一現象也有例外。以伊泰天驕這套賣出房源為例，因為房源特殊，其下調的情況并沒有對小區目前的掛牌價造成影響，目前在貝殼APP看不到該套房源，但其余二手房并沒有出現大下調的現象。
伊泰天驕在售二手房源
圖源：貝殼APP
業內人士指出：“一個小區房價是否堅挺，與小區的使用率、租金價格等因素有很大關系。如果一個小區存在大量的空置房源，一套低價房的成交往往會刺激更多閑置業主賣房，就容易出現價格踩踏；相反，一個小區如果入住率高，小區內大多以自住為主，一套低價房的成交也并不會對小區的房價造成直接影響。”
低價房源也正在影響整個市場情緒：越來越多人把業主下調賣房看作是失去信心的表現。但事實上，業主下調出售背后有多重原因：
有的可能是業主急于快速出手，所以不得不以價換量；有的可能是房源本身存在瑕疵，整體居住體驗不及小區其他項目。
但多名二手房經紀人都告訴記者，從目前的多個小區成交價來看，“部分板塊二手房的價格已經基本探底企穩。”
克而瑞四川發布的10月二手房價格統計也在映證這一觀點。數據顯示，10月中心城區二手房成交均價僅有-2.2%的小幅下調，穩在近12月的均值水平，雖成交量下探，但整體均價回穩的趨勢仍繼續保持。
近一年中心城區二手房成交均價一覽表
圖源：克而瑞四川
主編：余鴿
編輯：王榮碧
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國
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