收官之戰！南小+42中雙本部地塊亮相，12月合肥10宗地塊即將拍賣~

合肥市國有建設用地使用權出讓公告（合自然資規公告[2025]50號）的發布，為2025年合肥土地市場收官戰定下基調。此次土拍最引人注目的當屬廬陽區“南門小學+42中”雙本部地塊，以26036元/平方米的起拍樓面價創下年度紀錄。

與此同時，經開區低密地塊同步亮相，共同構成12月土拍的核心看點。在市場調整期，這批優質地塊的入市，不僅為開發商提供布局機會，更將重新定義合肥高端住宅的價值標準。

NO.1 | 壹

頂配學區+低密規劃，LY202510號地塊重塑廬陽核心價值

廬陽區LY202510號地塊的掛牌，堪稱合肥年末土拍市場的“王炸”。這塊位于廬江路以南、桐城路以東的35.02畝宅地，憑借其獨特的雙本部學區優勢，未拍先火。

從技術指標看，該地塊容積率≤1.4，起拍價2430萬元/畝，起拍樓面價高達26036元/平方米。這一數字不僅刷新了合肥今年的樓面價紀錄，更凸顯出地塊的稀缺價值。

地塊的最大亮點在于學區屬性。根據合肥2025年學區劃分，該地塊明確屬于“南門小學+42中”雙本部范圍。目前，周邊學區房價格堅挺，省建設廳宿舍掛牌價3萬+/㎡，省政府機關宿舍達3.1萬+/㎡。

“雙本部學區范圍內多年沒有新房供應，這批地塊入市將填補市場空白。”合肥本地樓市分析師指出，與周邊老舊小區相比，新地塊兼具學區與產品雙重優勢。

來源：合肥樓市航拍

地塊配套同樣亮眼：1公里范圍內覆蓋省立醫院、婦幼保健院、銀泰中心、包公園等頂級資源。根據規劃要求，競得人需配建約300平方米的黃梅戲文化展館，與小區配套用房共同建設，竣工驗收后無償移交廬陽區政府。

低容積率決定了項目的高端屬性。業內預測，項目未來將主打洋房產品，毛坯入市價格預計3.6萬/平方米以上，若競拍激烈，有望突破4萬+。

與此同時，經開區JK202504號地塊同樣值得關注。該地塊位于和雅路以北、至善路以東，面積30.53畝，容積率≤1.8，起拍樓面價10500元/平方米。

來源：合肥樓市航拍

地塊毗鄰熱銷項目華潤置地·嘉宸，可共享銀泰PARK、一六八玫瑰園南校等成熟配套。根據要求，競得人須同步建設地塊北側規劃支路和西側至善路，提升區域路網體系。

市場人士分析，該地塊有望延續嘉宸的產品定位，參考目前嘉宸小高層2.1-2.5萬/平方米、洋房2.3-2.9萬/平方米的售價，為經開區改善客群提供新選擇。

NO.2 | 貳

10宗地約326畝集中放量，包河蜀山板塊補位剛需改善

12月，合肥市共有兩場土地拍賣會，出讓10宗涉宅用地，出讓日期分別為12月19日和12月26日。其中，12月19日出讓包河、蜀山等7宗地塊，12月26日出讓廬陽區、經開區、肥西縣各一宗居住用地。

肥西縣FX202561號地塊位于肥西經開區丹霞路與青龍潭路交口西南側，面積為20.9549畝，規劃為居住用地，容積率介于1.0至2.3之間，起拍價為800萬元/畝，競買保證金為3500萬元。地塊出讓年限為70年，要求競得人按現行規定建設綠色建筑、居家養老服務設施及文體活動場地，并實行“交房即發證”。競買人須為企業法人，且購地資金需符合嚴格的來源審查要求。該地塊將于2025年12月26日以拍賣方式出讓。

包河區仰光片區組合地塊（BH202530/BH202531號）則聚焦城市更新。兩宗地須統一競得，其中BH202530號容積率≤1.3，為低密住區奠定基礎；BH202531號需配建商業體，包河區BH202531號地塊內商業建筑，全部由包河區政府指定單位按照不超過5000元/平方米（按商業建筑總建筑面積計算）價格購買，強化片區配套。值得注意的是，競得人還須承建曙光小學和屯溪路小學改擴建項目，以及道路和公園綠地，開發責任與區域升級深度綁定。

BH202531號地塊位于水陽江路與金寨路交口東南角，地處包河區重要交通節點。地塊北側為勞動公園，西側是金寨路高架，南側是常青體育公園，東側是在建中的中海觀廬府。這種“公園+交通”的優質區位，為打造高品質住區提供了得天獨厚的條件。配套方面，30地塊周邊生活設施齊全：臨近曙宏小學，距省兒童醫院僅300米，珺珺璽商業中心800米，南七商業圈1.2公里。31地塊更是公園環繞，北鄰勞動公園，南接常青體育公園，距南七商業僅350米，1公里范圍內有六十一中等優質教育資源。

包河區BH202532號地塊雖僅11.4171畝，但以其稀缺區位和低密屬性成為本輪土拍亮點。該地塊位于十五里河路以南、常青街以東，就是濱河灣A地塊旁的原清和園小區，容積率≤1.8，起拍價1500萬元/畝，競買保證金3500萬元。規劃要求住宅實行毛坯交付，且須保障十五里河片區房票持有人優先購房，凸顯政府對征遷群體住房需求的精準支持。

根據出讓要求，若該宗地與緊鄰的包河區S1908-A地塊為同一競得人，則兩地塊可統一規劃建設，肯定還是濱投拿地了，也預示著濱河灣A地塊的上市，不遠了。土地出讓年限至2089年，為開發商提供長期運營空間。當前包河區庫存壓力顯著，在售項目超50個，同質化競爭激烈。BH202532號地塊的低容積率有望打造洋房或小高層產品，與周邊剛需盤形成差異化，吸引改善客群。

包河區另有兩宗微型地塊（BH202533/BH202534號）合計僅8.85畝，起拍價1280萬元/畝，容積率≤2.2。公告明確，若與緊鄰的BH202218號宗地由同一競得人獲取，可統一規劃。

蜀山區SS202508號地塊占地80.3901畝，是本月面積最大的涉宅用地。地塊位于社崗路以西、梁崗路以北，容積率≤1.7，起拍價950萬元/畝。項目要求配建不少于30%的50-80平方米小戶型，且須保障蜀山區老城片區城中村改造項目被征遷群眾房票持有人優先購房。地塊鄰近植物園與董鋪湖，生態資源優越，小戶型設置有望降低總價門檻，為市場注入新鮮血液。

新站區XZ202503號地塊原計劃11月份出讓延期至12月19日推出，該地塊也因此成為市場關注焦點。作為合肥冰雪主題綜合用地，該地塊明確要求建設計容建筑面積不少于4.3萬平方米的冰雪館以及1.2萬平方米的商務酒店，且須在24個月內實現運營，建設與開業節奏要求明確。

該項目的推進，也與地鐵4號線的建設形成協同。新站區借此引入大型冰雪場館，旨在彌補合肥北部城區在大型文旅休閑設施方面的短板，提升區域綜合服務能級與吸引力。盡管此次延期出讓，但仍可看出合肥在優化城市功能布局、培育文旅新業態方面的持續努力。

NO.3 | 叁

結語

12月土拍結果將為合肥樓市提供關鍵信號。多類型地塊集中入市有助于平衡供需關系，尤其小戶型增量有望緩解剛需購房壓力；起拍價的審慎設定與嚴苛開發條款，表明政府正通過土地供應優化市場結構。

來源：合肥樓市航拍

當前合肥土地市場已進入深度調整期，房企需從“高周轉”轉向“精耕細作”。12月土拍呈現三大趨勢性特征：

中小戶型供應制度化。蜀山地塊的強制性配建要求，與11月成交地塊中“房企聚焦改善”的現象形成互補，預示合肥住房供應體系正向“保剛需、促改善”雙軌轉型。

文旅配套加速補位。新站區冰雪綜合體的規劃建設，反映合肥在文旅設施上的追趕決心，有助于提升北部城區綜合服務能級。

市場理性成常態。地方國企主導拿地成為穩定市場預期的關鍵力量，起拍價的審慎設定凸顯政府對市場健康的重視。

第一房智庫觀點

剛需客群應緊盯政策紅利。蜀山等地塊的小戶型配比、房票制度等，將形成總價可控的購房窗口期，需優先選擇國企或品牌開發商項目以規避交付風險。

改善需求可聚焦核心資產。包河低密地塊及仰光片區更新項目，有望通過產品差異化維持價值穩定性，但需理性評估周邊競品去化壓力。

土地市場的冷靜并非悲觀信號，而是行業走向健康的必經階段。在分化加劇的樓市中，唯有堅持需求本位、理性決策，方能穿越周期把握機遇。