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問答453期

問：西安2021年開盤的小區，二手房沒破發，能賺的有幾個？

答：我單純認為你就是好奇，畢竟二手普跌已經好幾年了，基本2021年樓市頂峰買房的，普遍都破發，區別只在于虧多虧少。

2021年以后，市場下行，新房，二手房呈現高庫存，為了帶動銷量，新房開始產品升級，大門，會所，外立面，四代住宅高贈送花樣頻出，進一步沖擊二手房市場，尤其是同區域新房，二手同時在售，二手高公攤劣勢明顯。

對于買的早二手房，事實上已經被倒逼折舊，少數網紅二手房也只是賬面上沒有破發，算上貸款利息，交易稅費，時間成本，基本也都賠了。

市場普跌三成，上述普跌一成，也是贏家了，不賠已是萬幸。

問：城墻里上班租房住，浐灞保利心語花園空置，要不要賣掉？

答：最好是不賣，住在浐灞，來往城墻里通勤，現在家門口也有地鐵八號線，既賣又租，還是兩份生活成本。

浐灞保利心語花園地處浐灞一路，很成熟的生活區，家門口商業，地鐵，學校都很齊全，保利高低配小區，當年入手價格也不貴，自住舒適度有保證，周邊中海，天朗，龍湖，旭輝也都已交房多年，生活氣息濃厚。

目前貝殼掛牌房源近188套，說明小區業主賣房的人數挺多，尤其是高層，競爭也激烈，低價的掛牌單價只有13000+，洋房單價仍在22000+以上。

（小區二手掛牌價，來源：貝殼）

當下二手房處于垃圾時間，非要賣，就要遵循所謂最低價成交邏輯，算好自己的帳，以及賣掉以后是否還要買房。

如果只是覺得房價走低，且無置換打算，出租分攤房貸壓力也是辦法，不缺錢的情況下，沒必要跟風賣房。

問：當年看龍湖云河頌驗資200萬，如今215㎡報價460萬？

答：市場上行的時候，開發商驗資，確實是在篩選客戶，全款優先，商貸其次，公積金的小黃車挪一下確實不是段子。

但市場下行，驗資本身，更多的還是話題作用，如今能去售樓部花一個小時看房的，本就說明了意向。

至于大面積，高總價的改善盤破發，在西安并不是個例，房價上漲，搖號的時候，不少人錯估了西安人的真實購買能力，認為滿城都是剛需，買改善大戶型就很稀缺安全。

但隨著市場下行，價格，產品，贈送內卷，曾經大戶型有的配置，如今小面積也有了，二手房市場熱度會降低。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

更關鍵的是，西安二手房的流通主要總價，基本都在200萬以內，超過400萬的房子，本身受眾就非常有限。

如今有這個預算的，在同區域也能買到更新，更好，配置更高的新房，二手大戶型只能繼續降價，沒有其他優勢。

問：軟西兌現不了，難道軟東就能兌現更好？

答：軟東不是兌現的問題，是吃老本的問題，是吃高新人不愿意出三環，是吃丈八北路沒有新房，是吃軟東新房供應有限的老本。

從規劃上看，軟東本就就是魚化寨片區拆遷改造，騰讓土地后規劃的集中住宅區，住宅的開發，土拍，相比產業，配套的落地，本就快很多，比如綠城，在很短時間內，在軟東就填充了三章，熙海棠，錦海棠等社區。

過去，大家相信房價是和產業相關的，但隨著經濟波動，需求轉變，如今在高新買房的，就是丈八北路，高新路沿線的自住人群。

不出三環，不信產業，單純就是看中新產品，就地置換，軟東樓市自然比軟西要好不少。

軟東的兌現結果，就是區域內的住宅土地開發完畢，學校開學，社區底商開業，可以理解為丈八北路的2.0。

問：考慮上學+改善，華遠海藍城置換萬科翡翠國際有必要嗎？

答：海藍城周邊有民辦小學，但初中一般，不少家長會考慮置換，如果去港務區，比如鐵一陸港，高新陸港。

收獲了更好的居住環境，更新的城市面貌，喪失了主城生活便利，增加了工作通勤成本，尤其是來往路上的時間，算好單位距離，謹慎考慮。

如果去曲江，二小一中組合，也是老牌公辦學校，曲江一直以來素質教育出名，萬科翡翠國際也是熱門小區。

住在這里，學校，商業，地鐵，公園配套齊全，如今房價也降下來了，不足在于產品會老一些，周邊都是高層，居住密度比港務奧體高。

非要二選一，我傾向主城區，上學是手段，不是目的，孤注一擲為了學校，放棄成熟，便利的生活，在當下的環境下并不可取。

兼顧上學，生活，工作通勤，陪讀的生活會省心很多。

問：房哥，軟東的四代住宅海棠三章，二手還會降價嗎？

答：截至目前，已經交付二手房可以交易的有春熙和月映海棠，前者貝殼掛牌23套，后者掛牌16套，掛牌價格22000-25000元/㎡，均為毛坯。

成交上，僅有月映海棠一套建面約143㎡，業主掛牌334萬，最終以289萬成交，單價20127元 /㎡，相比當年的購入價格，算上時間，利息成本，業主算是降價賣房。

但即便如此，這個成交價在軟東也是相當抗打的，能到這個價位的也只有萬科，保利，金泰的二手房，三章的賣點還是次新房，社區品質高，作為自住，舒適性也更高。

高新目前，軟東的學校知名度有限，很多上學需求關注的仍然是三初，四校，十一初，軟東的十五小，四完中學由于新建校時間有限，還需要時間磨合。

考慮入學時間，如果看二手房，2026年下半年關注都來得及，房價加速筑底期，二手房價格應該還有驚喜。

問：城東恒大綠洲兩室空置三年，賣還是留？

答：2009年的小區，當年均價5200元/㎡，作為高層，房齡已超過15年，即便同樣在城東，和龍湖香醍、御錦城等二手房競爭，地段，房齡，品牌，物業也都沒有優勢。

對于恒大綠洲而言，三年空置不住，不是糾結賣不賣，而是賣有沒有人買的問題，小區貝殼掛牌房源就有283套，低價房源8893 元/㎡出頭，已經說明問題了。

（小區二手掛牌價，來源：貝殼）

小區300米外有浐灞四初，是 八十三中學教育集團的成員校，2024年剛剛開學。

對恒大業主而言，家門口多了個學校，更加便利，接送方便僅此而已，指望新建學校影響房價，趁早清醒。

問：豐禾路周邊新開發的小區，有沒有四代住宅？

答：西電-大慶路-豐禾路片區，目前拿地的開發商，分別有中天， 中祿尊程，秦寶投資和融投，目前進度最快的中天，還在工地基坑階段，剩余的產品信息也都沒有出來。

但從趨勢上看，必然都是四代住宅，且戶型都是大贈送，小區會所，外立面，大門也都會堆料，這個片區本就不是熱門小區，比較剛需，周邊購買力也有限，雖有置換意向，但缺買房能力。

同時片區的配套還是老城區積攢的古董，少有新建配套，也缺重磅學校吸引，且拿地的也非頭部開發商，如果新房面世，低價，增配，走量會是主流。

問：西安上學多久落戶合適，幾個學校都預警了？

答：主要預警的還是經開區，包括經開第一學校，經開一小一中，經開第二學校，經開五中，經開第六學校，足見城北區域優質學校的短缺，對于2026年1月1號以后落戶的，可能會被分流。

其次預警的還有高新三初，由于學區范圍大，又是性價比熱門，房戶一致也會被分流，三初特別提醒，2026年計劃招生770人，初一新生要在噶新四完借址過渡一年。

最后是西咸新區，主要在灃東，一小，四小，五小，八小，十一小等，學校有限，但周邊密集居住區，入學壓力大，也提前預警了。

要不要提前入手，取決于關注的是哪些學校，如果是多年多次預警的學校，一定留意落戶時間，早落戶早安心。

問：融投·譽璟臺出價格了，旁邊都是豪宅，自住買這里怎么樣？

答：最近公示的兩棟樓，26層大高均價17501元/㎡，12層小高均價19715元 /㎡，覆蓋建面約105-179㎡戶型，總價門檻170萬-400萬之間。

融投 · 譽璟臺（ 項目備案名:浐灞生態區錦堤住宅，推廣名:融投·譽璟臺預證號:灞預售字第2024452號，開發商:西安城投成裕房地產開發有限公司 ）所在區域，屬于浐灞新晉打造的改善豪宅區。

東側是已交付的千萬豪宅招商西安序，旁邊還有在建的華潤璽宸上院和招商西安灣，也都是純改善小區。

融投的優勢在于百畝大盤，入門門檻低，且全系四代住宅，室內贈送很高，小區配置上，口袋公園，大門會所，實景園林的效果也都不錯。

出門向東約900米就是灞河岸線，廣運潭公園，隔壁就是浐灞國際港實驗學校，是陜師大浐灞教育集團直接管理的核心校區， 融投譽璟臺也有自建的商街，交通出行需要開車，生活配套都在逐步完善。

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作者：Kikyo

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