苗野｜發(fā)自上海

在上海城市更新的版圖上，一條“隱秘戰(zhàn)線”正悄然提速。

近期，上海市規(guī)劃和自然資源局在一周內(nèi)密集公示了8宗城中村改造地塊的協(xié)議出讓信息。從青浦華新鎮(zhèn)到松江泗涇，從浦東新區(qū)到寶山、奉賢，總用地面積超14公頃。

這一系列動(dòng)作并非孤立事件，而是上海全面推進(jìn)城市更新的縮影。

從今年年初新場(chǎng)鎮(zhèn)“城中村”改造項(xiàng)目的快速推進(jìn)，到十月集中推介59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，再到年末協(xié)議出讓地塊的密集公示，上海的城市更新正在按下“加速鍵”。

不同于公開招拍掛的競(jìng)價(jià)機(jī)制，這種不公開競(jìng)價(jià)的土地出讓方式正成為上海加速城市更新的重要引擎，其規(guī)模與速度都遠(yuǎn)超業(yè)界想象。

與此同時(shí)，一批實(shí)力雄厚的開發(fā)商正通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式深度參與其中，有人悄然囤積籌碼，有人正在接管未來(lái)。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，上海舊改地塊采取協(xié)議出讓，主要與其項(xiàng)目復(fù)雜度高，需要國(guó)企主導(dǎo)的特點(diǎn)有關(guān)。協(xié)議出讓能確保政府的整體規(guī)劃意圖得到貫徹，避免因追求土地溢價(jià)而犧牲公共利益，同時(shí)也解決了舊改的資金難題。

一周8宗地塊協(xié)議出讓

2宗成交，6宗上架，上海城中村改造開啟年末沖刺。

12月5日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布5宗土地協(xié)議出讓公示，總面積10.48公頃，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，均屬“城中村”改造項(xiàng)目，涵蓋寶山、奉賢及浦東新區(qū)多個(gè)區(qū)域。

緊隨其后，另有2宗協(xié)議出讓的城中村改造地塊完成交易并公示結(jié)果。

上海泗涇城市更新建設(shè)有限公司以總價(jià)6.2億元拿下松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元03-05號(hào)地塊，樓面價(jià)約25027元/平方米。

中交新鳳溪（上海）城市建設(shè)發(fā)展有限公司以總價(jià)7.28億元拿下青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊，樓面價(jià)約19544元/平方米。

一周后的12月10日，上海市規(guī)劃和自然資源局又發(fā)布了閔行區(qū)MHP0-1322單元05-02地塊的協(xié)議出讓公告，這是召稼樓古鎮(zhèn)整體改造規(guī)劃中的一部分。

這一系列密集動(dòng)作，讓協(xié)議出讓成為年末上海土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

好地研究院院長(zhǎng)方曉泉表示，從今年上海土地市場(chǎng)整體情況來(lái)看，與城市更新相關(guān)的協(xié)議出讓地塊的出讓金規(guī)模已開始超過(guò)招拍掛程序出讓的地塊規(guī)模，這將成為未來(lái)幾年市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

今年5月31日，上海徐匯區(qū)東安新村舊改地塊完成最后一次協(xié)議出讓。三宗地塊總成交價(jià)達(dá)523.03億元，創(chuàng)下全國(guó)土地出讓總價(jià)新紀(jì)錄，也成為協(xié)議出讓模式的經(jīng)典案例。

截至2025年6月25日，上海年內(nèi)通過(guò)協(xié)議出讓的地塊約26幅，總金額接近900億元。同期五個(gè)批次集中土拍出讓地塊僅為19幅，土拍總價(jià)約634億元。

這意味著協(xié)議出讓已成為上海宅地供應(yīng)的“隱形霸主”。

這些通過(guò)協(xié)議出讓的地塊大多位于炙手可熱的核心區(qū)域。徐匯濱江后排的東安舊改地塊、浦東世博后灘濱江地塊、楊浦新江灣的低密宅地，每一塊都堪稱城市黃金地段的稀缺資源。

縱觀上海舊改協(xié)議出讓加速背后，一個(gè)“政府定規(guī)劃-國(guó)企拿地-房企操盤”的高效閉環(huán)正日益成熟，這個(gè)模式的核心是“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”的三步走策略。

隱秘巨頭與“接盤者”聯(lián)盟

在這場(chǎng)城市更新加速賽中，上海地產(chǎn)集團(tuán)已成為不可忽視的“存量地主”。

這家由上海市國(guó)資委全資控股的企業(yè)，在過(guò)去十年中承擔(dān)了全市約60%的舊改任務(wù)。

進(jìn)入2025年，上海地產(chǎn)集團(tuán)的拿地動(dòng)作尤為引人注目。僅上半年就以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，總金額超800億元。

這些地塊幾乎全部位于上海核心地段，包括徐匯、黃浦、楊浦等區(qū)域。

這種“地主”角色并非簡(jiǎn)單的土地囤積，其拿地后通常會(huì)通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，引入央企、國(guó)企或頭部民營(yíng)房企共同開發(fā)。

2025年9月初，中海、招商蛇口與中旅投資組成聯(lián)合體，以154.78億元的交易對(duì)價(jià)拿下徐匯東安舊改項(xiàng)目中兩宗地塊90%的股權(quán)。這兩宗地塊的原協(xié)議出讓價(jià)高達(dá)439.5億元，曾一舉刷新全國(guó)涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

20天后，中華企業(yè)聯(lián)手宸嘉發(fā)展，以29.87億元競(jìng)得東安舊改項(xiàng)目最后一宗涉宅地塊127b-23地塊。至此，這個(gè)總出讓金額突破523億元的“地王”全部名花有主，進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。

從過(guò)去的“獨(dú)自開發(fā)”轉(zhuǎn)向“聯(lián)合接盤”，這也成為實(shí)力房企參與上海城市更新的新路徑。

對(duì)于中海、招商蛇口這些“接盤者”而言，以遠(yuǎn)低于公開市場(chǎng)的價(jià)格獲得核心地段土地，意味著更大的利潤(rùn)空間和更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

除了上海地產(chǎn)集團(tuán)這樣的市級(jí)平臺(tái)外，多元市場(chǎng)主體正積極參與到上海城中村改造中。

來(lái)自廣州的央企中交城投，自2022年投資336億元成為上海青浦鳳溪“城中村”改造項(xiàng)目的建設(shè)方，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)12年。

今年12月，其又以7.28億元通過(guò)協(xié)議出讓獲得鳳溪項(xiàng)目中的一幅地塊，折合樓面價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，中交城投卡在了鳳溪城中村項(xiàng)目中交·鳳啟虹橋的住宅銷售上，前四批次去化率僅有51.85%。今年10月五批次推盤因認(rèn)購(gòu)人數(shù)少而取消搖號(hào)，近兩個(gè)月僅成交11套。

民營(yíng)企業(yè)同樣不甘落后。瑞安房地產(chǎn)主導(dǎo)的閔行區(qū)召稼樓古鎮(zhèn)更新項(xiàng)目，總建筑規(guī)模約42萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商辦及公共服務(wù)設(shè)施。近期，該項(xiàng)目首幅住宅地塊已進(jìn)入?yún)f(xié)議出讓程序。

“協(xié)議出讓方式在保障舊改復(fù)雜任務(wù)推進(jìn)的同時(shí)，也在重塑房企競(jìng)爭(zhēng)格局。”某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，具備信用、資金和政企合作能力的央企國(guó)企，成為了核心區(qū)稀缺資源的持有者和分配者。民企參與門檻極高，只有在特定領(lǐng)域具備不可替代優(yōu)勢(shì)的民企，才可能通過(guò)聯(lián)合開發(fā)模式在舊改市場(chǎng)中找到位置。

上海市房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，上海一直積極引導(dǎo)市場(chǎng)主體和社會(huì)資金參與城中村改造，不斷拓寬企業(yè)參與路徑。對(duì)于合作改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體可直接與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作；對(duì)于儲(chǔ)備改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體可在土地市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性地塊摘牌；對(duì)于委托改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體可通過(guò)與實(shí)施主體合作參與開發(fā)建設(shè)。

隨著上海城市更新進(jìn)入攻堅(jiān)期，協(xié)議出讓的加速趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。