董小姐 | 拆解正在掃貨商辦資產的大金主們

人人都想離錢更近一點。

上篇文章，發出后，后臺討論很熱烈，還有一堆小伙伴私信我。

大家的關注點，基本都圍繞——對商辦資產正在買買買的機構大金主。

但是，光靠近錢還不行，還得懂錢的心思。

這段時間，和很多正在出手的資金方溝通，我發現，他們的內部邏輯相當清晰。

其他人不出手的理由依然有很多，很多城市的商辦物業價格還在下行，出租率和寫字樓租金，都在傳遞冷信號。

但是，另一些人認為，加倉的機會已經出現。

「一些城市的居住租金基本見底了，這個時候要賭的就是抓住周期。」

如果你沒有真的深入大宗資產交易一線，大概率不會知道水溫已經變化了。

董小姐翻了下目前報名JUMP大會第六季現場的觀眾名錄，看到了建信基金、光大安石、基匯資本、凱德集團、大家保險等等機構管理層的朋友，這些大機構可以說是此刻市場上最大的買家與賣家。

還有一些大金主因為要低調，就不提是誰了，他們當天會參與我們的沙龍討論《金主的心思：中國商辦資產的出路》，另一些金主還會在之后的私下交流環節，和資產方聊一聊。

這個交流環節不是我們想的，是金主提出來的。可見，他們還是挺著急買東西的。

根據董小姐的觀察，商辦市場的買方現在比較穩定，一部分是外資，一部分是境內資本。

其中，境內資本中，有一類是專門投商辦物業的，比如不少險資和金融機構旗下基金等。因為需要資產配置，他們的投資動機最足，出錢也最猛，但是，這樣一來，在投資指標高的情況下，把錢投出去的壓力相當大。

北上廣深和強二線城市之外依然是投資禁區。收資產的前提是，資產不能有瑕疵，產權清晰，尤其不要有債權債務糾紛。部分資金機構希望單個標的不要太小，最好不要低于5個億，換句話說，項目越大越成熟，他們越喜歡。

這個偏好，就差沒有明說不差錢了。

這些資金方的出錢能力和履約能力都很強，并不是大家以為的出價時會一味壓到底線。

因為動機不同，有些金主的動機是盡快把錢投出去，完成巨大的投資指標，追求的是配置資產的效率，在此基礎上找盡可能成熟的資產。

在了解心態的過程中，董小姐發現，資產完成收購后，長租公寓是最普遍的用途。

問了很多買方，大家反饋說，最近幾個月，長租公寓的買賣就很激烈，過去買一個項目最多只有一個競爭對手，現在去談一個項目，至少五到六家在跟他們競爭。

「懂行的人已經開始掙錢了，大部分人還是不太清楚真實的一線在發生什么。」

另一部分買方說，他們不考慮資產本身的升值情況，只考慮資金流變化情況，關注NOI（凈營業收入）。「資產價格的確在下行，但我們評估資產的方式是看現金流折現，至于賣家怎么想，我們不考慮。」

資金為什么突然又喜歡上長租呢？

第一個原因是，現在長租公寓的退出途徑比較確定。

保障性租賃住房的公募REITS，已經全面跑通，發行案例越發越多。買下商辦資產，改成長租公寓后，REITS退出，這件事的實現，讓資金重新愛上了長租公寓。

退出路徑確定，意味著資產有更高的流動性可能，也為大資金的青睞徹底打開了大門。

一個朋友告訴我，動作快的團隊，買了一個項目，用半年做設計投改，再做一年完整運營，未來一個一線城市的長租項目只要能做到92%左右的出租率，就有條件在第二年的時候啟動退出。

第二個原因是，資方對長租公寓還抱有一個預期。

一個機構型金主的判斷是，「居住租賃的需求，與其他需求比，韌性是最高的，它的跌幅、跌價的速度也是最慢的。」

所以，他們把投資長租公寓放在第一序列，其次才是商場。

在需求端，租賃人口的特征也同步在發生變化。

一位長租賽道的資深從業者告訴董小姐，22年至今，長租公寓的租賃人口，從以前的畢業生、年輕人開始進一步擴大到家庭人口，在有些城市，兩居三居室的租賃成交占比，一直在上漲，幾乎和一居室租賃需求拉平。

這意味著什么？

「隨著租賃人口的年齡在增加，大戶型租賃客群在增厚，他們的出價能力也比年輕人要更強，租賃整體增長非常快。」

想想也不難理解，因為二手房賣舊買新的置換鏈條被打破了，老的賣不出去，新的不敢買，那干脆把手頭的二手房租出去，再租一個更大的面積。

這些細微的需求變化，一點點反射到資產端，構成資方喜歡的變化。

董小姐覺得，非常有必要，讓這些業務交易的生態與金主的聲音，在JUMP大會第六季的舞臺上，被更多人聽到。

對商辦、長租資產和資金方感興趣的朋友，還是現場見吧。

我預感這個沙龍討論尺度會很大，所以為了保證內容的質量，JUMP大會不做直播，辦到第六年了，這就是一個年度的現場閉門業務交流與干貨分享場合，還請大家理解。

也同時介紹下，1月8日下午，在成都華爾道夫酒店，JUMP大會第六季演講臺上分享內容的其他朋友：

1、金科股份董事長郭偉：《從重整到重塑》。

2、萬物云董事長朱保全：《物業進化的姿勢》

3、愛奇藝高級副總裁張航：《地產空間里的IP生意》

4、龍湖集團大會員團隊負責人施磊：《把用戶的聲音寫到產品里》

5、圓桌沙龍：《金主的心思 | 中國商辦資產的出路》

6、JUMP大會出品人董小姐：《董小姐 | 眼前一亮2025》

7、愿景集團董事長陶紅兵：彩蛋演講

前段時間和一個房企管理層見面，我問他，你怎么看JUMP大會？

他的回答是，「我覺得JUMP大會首先不是一個追逐熱點的東西。作為一個內容驅動的會，它每年都能觸及到很多的業務話題，每一年都特別深入，來的人能在場內看清楚過去這一年，行業的變化究竟是什么。」

這個答案正好契合了今年大會的主題：「反思與重啟」。

期待所有人的命題作文。

過去一年，你的反思是什么？你想要如何重啟呢？

1月8日下午13:30，我們成都見。

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