我們多次講過，最近兩年的市場行情，其實特別適合置換。賣一買一，本身就是對市場不確定性最好的對沖。

　　如果是向上置換，那就更合適了：

　　自己的房子雖然跌了，但是要置換的房子，因為總價高大概率跌得更多，算下來，置換其實成本變低了。

　　而且在政策層面，2025年年底之前，置換還有退稅優惠。

　　別看不起這筆錢，很多人賣房的個稅要好幾十萬呢。

　　所以不少人就卡著25年年底前走完置換流程，就怕趕不上退稅的政策。

　　不過，我們實際接觸來看，如今的置換客群，已經不只是向上置換。

　　平價置換，甚至反向置換的人也越來越多。

　　反向換房的兩類人群

　　所謂反向置換，就是大房子換小房子，市區換郊區，貴的換便宜的。

　　反向置換的第一大群體，是退休的老人。

　　最近我們接觸到幾個反向置換的案例，無一例外都是退休的老人。

　　他們賣了郊區的次新大平層或者別墅類產品，換到市區小點的房子，老公房或是總價低的老商品房，手里的余錢拿來養老旅游投資看病。

　　這也跟人不同階段的生活習性有關系：

　　人年輕的時候都想住大房子，等到老了，又覺得房子大太冷清了，又想換個小點的。

　　尤其是子女不在身邊的老人，兩個人在松江住幾百平的別墅，家里確實有點冷清。沒雇阿姨的話，自己衛生都打掃不過來。

　　而且年紀大了，喜歡市區的熱鬧煙火氣。

　　關鍵的是市中心到處都是三甲醫院，老年人有個頭疼腦熱，或者基礎病慢性病，去就醫方便很多，年紀大了這都免不了。

　　上海的老齡化程度越來越高，退休老人越來越多，這樣的反向置換的群體規模也會越來越大。

　　這些老人吃到了經濟發展和房產增值的雙重紅利，早年單位分的老房子，或是當初幾千塊一平買的商品房，增值幾百萬。

　　現在到了退休的年紀，賣了房子，拿出一筆錢吃喝玩樂，全國全世界逛。

　　剩下的錢買一套市區小戶型，夠住就好。

　　可以看到，市面上千萬級別的房子，賣房的一半都是老人。

　　年紀大了，兒女也不一起住，占個大房子沒意思。

　　索性就大換小，或者賣了房去投奔兒女。然后把錢存銀行吃利息，看病和養老。

　　年齡增長讓他們變成了極度的風險厭惡者，避諱一切高風險操作。

　　反向換房的第二類群體，則是被動降杠桿的中產。

　　朋友小a，前幾年在互聯網大廠，收入高漲，風生水起，生了二胎，同時加杠桿買了市區大房子。

　　這兩年行業波動，降薪裁員，房貸壓力陡然變大，讓他喘不過氣，只好被動換房。

　　二胎家庭不允許他縮小面積，只好犧牲地段，從市區100多平換到郊區100多平。

　　雖然通勤時間久了，但手里多了兩三百萬現金，房貸壓力也小了很多。

　　于他而言，反向換房是一場無奈“消費降級”，但也是減輕財務壓力的自救。

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　　平價置換和“以租換租”不僅有反向置換的，還有平價置換或者“以租換租”的。

　　1）平價置換，兩房換三房

　　朋友大李，賣掉1000多萬的徐家匯100平的大兩房，總價沒加一毛錢，換到了長寧虹橋開發區150平大三房。

　　他犧牲了一點地段和房齡，換來了更大的居住面積，足夠容納一家三代人同時居住且互不打擾。

　　而且虹橋開發區到徐家匯很近，原有的生活圈子也沒有多大變化。

　　所以對于這場置換，大李相當滿意。

　　2）以租換租

　　上海買房，向上置換不再是唯一選擇。

　　甚至買房也不是改善居住條件的唯一選擇，有人以租換租，租房改善代替買房改善。

　　比如把自己家的老破小租出去，加點錢在附近租一個電梯房。

　　以閔行古美為例，50多平老破小租金能租到4000-5000，自己貼補2000-3000，能租到電梯次新兩房。

　　以較小的成本完成了居住升級，進可攻退可守，相比置換買房，財務壓力小很多。

　　我們觀察到，如今的租賃市場，也開始大規模走向改善了。

　　比如市區的保租房，價格其實并不便宜，但公區，景觀，裝修也確實吸引租客，自習室、健身房、臺球廳都有，所以也不缺租客。

　　另外上海中高端租賃市場，部分次新房的租金開始企穩了，背后可能是這部分家庭租房群體的規模變大了。

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　　深層動因

　　反向置換或平價置換并非主流，但這樣做的人正越來越多。

　　而且向上置換的群體當中，愿意加大杠桿的人，也越來越少。

　　總價超過800萬的房子，首付幾乎都在60%以上。

　　深層的原因，是房價普漲的年代過去了。

　　隨便買一套房，就能漲價升值的日子一去不返了。

　　很多人買房已經不考慮增值了，就像買車不會考慮增值一樣。

　　有些房子，已經不是資產，而是負債，是赤裸裸的現金流黑洞。

　　最近兩年我們接觸到大量的多套房的投資者，在陸續出掉多余房產，賣了不買，或者資產整合，三套并一套等等……

　　當買房增值保值的預期不再那么明朗，當房價永遠漲的信仰不再那么堅定，向上置換，或者買房，也不再是居住的必然選擇。

　　這一輪回調周期，上海的買房和租房市場都在發生劇烈變化。

　　但無論是租房還是買房，不變的是人們對居住美好的追求。

　　置換不要犯錯

　　當然，反向置換也有一些風險點：最壞的情況是，賣掉的大房子漲了，換的小房子跌了，把自己給做空了。

　　上海樓市的行情越來越分化了，但板塊和產品輪動效應依然存在，切記不要踩錯了節奏。

　　牛市里大家想“做大”，熊市里更應該想著“做優”。

　　當下的上海樓市，出現了一種難得的“對等置換、資產升級”的機會。

　　簡單說，就是你手里那些“被高估”的房子，現在還能賣出不錯的價錢，讓你幾乎不加錢，就能換到地段、品質都更好的房子。

　　這種好事，以前只在房價普漲時才有。比如2020年底，很多人賣掉暴漲的學區普宅，平價換入了還沒怎么漲的市中心豪宅，完成了一次資產大躍遷。

　　現在市場下行，但邏輯類似。

　　有些板塊因為概念或抱團，價格還挺在高位，調整來得晚。

　　我的建議是，把價格還在高位沒有受到新房沖擊的次新房賣掉，去買新房第四代住宅，或者買價格超跌、跌出性價比的小區。

　　這需要你有全城看房買房的視野，如果不明白，可以來找我們咨詢。

　　最后，反向換房，本質是一場“自救”和生活重構，老人為了養老，中產求個安穩。

　　房子作為商品，本來就不是一定要越住越大的。怎么合適怎么來，怎么舒服怎么來。

　　真正的成熟，是能做加法，也敢做減法。

　　房子大小不重要，能裝下安全感才是家。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。