注：本文所述所有二手房價，在沒有特別說明情況下，特指網上二手房交易平臺掛牌價格。參考平臺：58同城、安居客、紹興E網二手房等

@葉子

有北海或者魯小的借讀房推薦嗎？

老裘

其實現在不太推薦弄借讀房。

因為2025年借讀房達到了一個很大的數量，像魯小、北小等一些熱門的學區，幾年以后入學的家庭都已經弄了借讀房。而2026年又是越城區學區新政落實的一年。

這種情況下，官方是有可能加碼限制政策的，借讀房的不確定性太大。

如果你的孩子沒那么著急上學，那建議可以再等等看看。

@原

老師，大坂綠園是否可入手？想知道它抗跌不抗跌

老裘

現在的樓市行情下，我們建議有自住需求的，可以出手買房。因為房價已經來到相對低位，可以用更小成本住上更好的房子。

自住情況下，我們一般就不要太考慮抗跌不抗跌了，而是去考慮這個房子，在不在預算內、能不能滿足我們的居住需求。

從改善自住的方面來說的話，大坂綠園還是比較不錯的選擇。

首先地段上位于大小坂湖南板塊，不僅坐享大湖資源，周邊居住氛圍、生活配套也在快速成熟中，比如利佰家商業廣場等。

然后項目是交付還沒幾年的次新房，屬于寶業的高端產品系列、精裝交付，算是二手房里比較頭部的項目。

最后就是價格上，雖然掛牌均價還在2.7萬元/㎡左右，但最近成交價已經在2.2-2.3萬元/㎡，性價比比較不錯了。

不過在學區上，大坂綠園還不是特別好。建議你可以看看隔壁的新盤寶業大坂碳積分，地段和產品差不多，但是屬于雙老實驗的學區。如果能用上青年安家的話，單價最低甚至能壓到2萬元/㎡以內。

不過今年柯橋的青年安家補貼已經結束了，可以等等看明年還會不會有。

@yanniecat*

裘老師，我一直關注你的，想問下手上的云筑是賣，還是持有，不缺現金流。

老裘

像你這種情況，應該是之前買房投資的，不過目前云筑的價格，相較高峰期有了較多下降，就是不知道你是在哪個時期買房的。

正所謂“沉沒成本不參與重大決策，已有損失不影響當期決策”，既然云筑是投資配置的一部分，那在處置上，也應該和其他投資類型一樣。

房地產行情在比較晦暗的時候，如果有更好的投資渠道，那不如果斷出手換倉。

@摸摸頭

你好 目前在柯橋工作，與父母同住，想分巢， 首付能湊個55萬左右，有個上幼兒園的小朋友，有推薦嗎？

老裘

首先不清楚你對買房板塊的需求，是選擇離工作單位近一點，還是選擇和父母住近一點，這個需要詳細說說；

其次比起首付來說，更應該考慮總價預算。因為首付最低可以做到15%，意味著如果55萬做最低首付，可以撬動366萬元的房子，那就能買到柯橋大部分房子了，不過月供會高達約1.35萬元。總價降下來，月供就會少一些。所以不僅要考慮首付，還應該根據你們家的收入水平、收入期望，去綜合考慮房屋總價預算。

最后就是家里小朋友在上幼兒園，那你有沒有買學區房的打算呢？像新房里大坂碳積分、元壟城的學區更加優質一點，二手房里學區好一點的更多，不過很多都是老破小，小區品質要一個個去看過。

你可以添加住紹小助手，更加詳細聊聊你的購房預算和需求，這樣更能匹配到適合你的房源。

@Bess

兩湖中天觀樾vs榮安御賓府，稍微榮安貴點，可承受，請問買哪個？

老裘

這兩個項目都位于袍江兩湖板塊，僅僅一路之隔，地段上來說大體相似，不過御賓府會更靠近兩湖公園一點，觀樾誠品西側有一條高架。

觀樾誠品是18層左右的小高層，面積有89-125㎡，全裝交付；

御賓府是11層的洋房，面積有88-109㎡，也是全裝交付。

兩個項目都是交付沒幾年的次新房，不過御賓府的109㎡能做到四開間朝南，是小戶型中比較出彩的。

觀樾誠品整體掛牌價在1.3萬元/㎡左右，御賓府在1.6萬元/㎡左右，不過實際成交御賓府比觀樾誠品高1000元/㎡左右。

就看你愿不愿意為了洋房生活，付出這個溢價了。

@心隨意動

老師，，我想問下群賢府的房子86方的，目前多少價位可以出手

老裘

群賢府作為柯北次新房，整體掛牌價在2.1萬元/㎡左右，但86㎡的毛坯房最低已經有掛1.4萬元/㎡的房源。

群賢府目前的問題是二手掛牌房源比較多，競爭比較激烈。而且旁邊還有一個萬和宸章府，整體掛牌價在1.5萬元/㎡左右，最低已經到1.1、1.2萬元，對群賢府形成價格壓制。

如果你考慮現在出手的話，除非房源有明顯優勢，比如精裝較好，不然還是要通過價格來吸引購房者。

@old king

紹興御河灣這個樓盤如何，可以買嗎？

老裘

御河灣位于城西二環以內，周邊有冠城商業廣場、迎恩門商業，靠近綠云路高架。

項目地塊兩面環水，自帶一個中央大泳池，全部為23-29層高層。

約10年房齡，小區保養還算可以。

單從小區地段和本身素質來說，是比較宜居的。

目前整體均價大概在1.78萬元/㎡左右、成交價在1.6萬元/㎡左右。差不多價格下，新房也還有一些選擇。

比如同在城西的康業辰起越心，約12800元/㎡起，一樣的預算可以買到更大面積，而且還是高品質的洋房產品。

同等預算，你也可以去鏡湖看看，像佳源廣場、海樾府、金麟府、濱湖灣等二手房，也都有房源可挑的。

@麻薯麻麻

有2套小戶型的房子，想換一套金色家園的一套大的，是否有轉換的必要

老裘

金色家園高層大面積在140㎡左右，能做到三房兩廳兩衛，掛牌的房源中毛坯、精裝都有，毛坯最低單價已經來到了1.3萬元/㎡左右。

金色家園的地段是鏡湖大灘核心，地鐵1號線鳳林路站地鐵口，周邊配套豐盛、生活氛圍成熟，而且屬于魯小文源校區的學區，地段位置是非常不錯。

缺點是小區已經交付十多年了，房齡稍微有些大了；然后是33層的高層。

從價格角度來看，如果你小戶型能置換出的資金不多，那么金色家園確實是改善的不錯選擇；如果你的資金比較充裕的話，其實可以考慮壹號院、奧璟園等洋房看看。

很多自住的客戶，其實可以不用執著于“抄底”，現在已經是房價的相對低位，差不多已經回到十年前了，可以用更低門檻置換改善房源，是不錯的時機。

@朱**

老師你好，手里有一套老破小47方左右，是繼續持有出租還是賣掉？學區已用不到。

老裘

你的學區是哪里的呢？

除非是特別頂尖的學區，比如魯小一初的學區房，不然都建議把老破小出掉。

@一撮頭毛

房貸貼息明年實行嗎？紹興會實行嗎？

老裘

近期房貸貼息的討論聲很大，但目前都還沒有官方定論，還不確定到底會不會實施，我們也就不妄加揣測了。不過如果中央實施了，那紹興遲早也會落實。

我想說的是，其實買房不一定非要等明年到底會不會貼息，因為從近幾年的政策情況看，大部分政策一開始只涉及新增購房，但為了確保政策公平，最后都會擴大到存量房源中。比如之前的房貸利率調整就是如此。

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