作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

豪宅多了以后，深圳樓市開始重構(gòu)。

單價八九萬一平的新房，也開始顯得有性價比了。

市場被刷新

一邊是豪宅賣得如火如荼，一邊是八九萬一平改善型的住宅賣了七成。

深圳樓市如今改善住宅也進(jìn)入深度分化的階段。

2025年12月29日，是深圳樓市最值得紀(jì)念的一年。

在深圳南山區(qū)單價最高38萬/平的中信信悅灣兩小時賣出100億后，均價14.96萬/平的后海招商璽也日光了。

與此同時，在豪宅的掩護(hù)下，深圳寶安中心備案均價約9.06萬/㎡的中鐵閱臻府（3-4單元）290套108~143平戶型賣了約18.9億元，約200套去化約七成。

要知道，中鐵閱臻府，市場也期待已久。

2024年7月1-2單元入市，314套95~138平戶型，備案均價約8.59萬元/㎡，總價區(qū)間約735萬～1274萬，開盤銷售七成左右，雖然未能日光，但市場一致認(rèn)為，數(shù)據(jù)若無水分，就已經(jīng)表現(xiàn)。

畢竟去年深圳的新房，日光項(xiàng)目才6個，還有一個日光得名不副實(shí)。不少核心地段的項(xiàng)目，連開盤當(dāng)日7成都做不到。

但最新一批的中鐵閱臻府房源這樣的成績，相比同地段板塊的新房，銷售表現(xiàn)算不上出挑。

2024年5月，同為寶中板塊的鴻榮源胤璇129套122~189平戶型，備案均價約8.45萬元/㎡，總價區(qū)間約909萬～1891萬，開盤賣出126套，銷售去化約97％，屬于幾乎日光的狀態(tài)。

雖然相比鴻榮源胤璇約8.45萬元/㎡的均價，中鐵閱臻府（3-4單元）備案均價約9.06萬/㎡，貴約0.61萬/平，但要知道，中鐵閱臻府這一批次的房源，開盤還有綜合約95折（凍資99折、認(rèn)購98折、準(zhǔn)簽99折、額外99折），折后均價約8.607萬/平，與鴻榮源胤璇的價格相差不大。

并且與鴻榮源胤璇相比，無論社區(qū)樓棟的布局，還是視野朝向，中鐵閱臻府都相對更有優(yōu)越，又是現(xiàn)房，所見即所得，交付有保障。

鴻榮源胤璇占地面積為14556.31㎡，容積率為8.5，規(guī)劃包含商業(yè)、辦公、酒店，住宅的復(fù)合功能，其中住宅部分位于兩座超高層商業(yè)大廈后方，保障性住房部分與商品房同棟分層管理，業(yè)態(tài)復(fù)雜，銷售成依舊不。

而中鐵閱臻府占地面積約為15239.84㎡，容積率為5.4，規(guī)劃為4棟純住宅社區(qū)。

而兩個項(xiàng)目相距約1.9公里。

所以，相比同地段的項(xiàng)目，去化七成的成績，還算不上太好。

改善盤也“白菜價”

在豪宅的襯托下，似乎八九萬一平的新房都成了“白菜價”。

要知道，過去限價的背景下，八九萬一平的新房，即使放在前海的位置，市場也會覺得貴。

市場都會質(zhì)疑，八九萬一平的均價，品質(zhì)是否立得住。

甚至市場上流行一個段子——“深圳剛需的門檻可真高，一千多萬一套，只是剛需房”。

這個段子是出自5年前，限價背景下的華潤城潤璽一期開盤。

當(dāng)年有網(wǎng)友辣評“700的支架讓我活了，回頭瞅了瞅剛需的房子，真想把這支架取出來！”

這樣一對比，確實(shí)就顯得曾經(jīng)限價的新房即使八九萬甚至10萬+一平，都挺剛需的了。

過去把南山、寶中、龍華梅林紅山板塊八九萬一平，面積段95-150平左右的新房，視作“剛需房”似乎也不無道理了。

但千萬左右的新房淪為“剛需房”也就意味著，深圳新房的價格規(guī)律，在豪宅的沖擊之下，已經(jīng)快速重新洗牌。

1000萬以下的市場與3000萬以上的市場分化，不再是簡單的價格梯度，這兩個市場呈現(xiàn)完全割裂的運(yùn)行邏輯。

同時也說明一個很重要的事實(shí)——寶中的市場的韌性，寶中市場的資金韌性相比真正的核心區(qū)域薄弱，要做豪宅化的市場，或者成為豪宅板塊被市場認(rèn)可，還需沉淀。

過去市場一直都有一種聲音，寶中板塊已經(jīng)躍升為深圳住宅市場第二梯隊(duì)的存在，甚至有復(fù)刻出一個新的“深圳灣”。

曾經(jīng)有一段時間，市場購買力將手中的籌碼從深圳灣、后海這些地段換到寶安中心區(qū)。

真正的原因并非寶安中心無論區(qū)位、發(fā)展、生活配套、教育等規(guī)劃藍(lán)圖兌現(xiàn)成熟，而是過去的幾年，深圳灣、后海這些區(qū)域真正的改善可選項(xiàng)有限，區(qū)域內(nèi)的典型住宅社區(qū)大部分建成年份已久，新住宅供應(yīng)未能跟上，導(dǎo)致部分需求外溢。

所以，如今以市場的投票結(jié)果來看，真正能留住高端或者超級購買力的，依舊是傳統(tǒng)的豪宅地段項(xiàng)目。

不過，既然中信信悅灣給出了史無前例的定價，或許寶中南街坊項(xiàng)目（觀潮府）也就更有故事性了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場