自2021年國內樓市見頂回落，房價調整已經走過近五個年頭，市場分化持續加劇，不少片區房價近乎腰斬，購房者對于何時抄底、房價何時止跌始終充滿困惑。

一邊是經濟專家馬光遠基于全球樓市數據，總結出通用的房地產調整鐵律，認為本輪樓市調整將于2027年前后觸底；另一邊從國內樓市底層債務、人口結構、財稅體系以及房產稅落地節奏來看，國內房價短期反彈只是假象，真正全面止跌企穩，大概率要延后至2035年。

兩種截然不同的樓市判斷，并非相互矛盾，而是分別對應短期全球通用周期規律與國內長期本土基本面。

想要看懂當下房價下跌，首先要理清2015年之后樓市失控上漲的底層邏輯。

2015年漲價去庫存政策落地之后，國內房價徹底脫離居住屬性，變成脫離管控的資金盤。原本2017年就反復強調房住不炒，但在棚改貨幣化紅利、地方土地財政依賴、全民炒房熱潮的裹挾之下，市場完全無視政策導向，房價一路野蠻上漲。

彼時完整的樓市閉環清晰可見：棚改發放大額拆遷款，海量剛需一夜之間涌入樓市推高房價；開發商高價競拍土地，進一步抬升土地成本；地方政府依靠土地出讓金償還棚改貸款，持續推進新一輪棚改。

低門檻房貸加上拆遷戶剛需入場，原本不具備購房能力的人群紛紛上車，六個錢包買房、高杠桿負債成為樓市常態，房產徹底變成擊鼓傳花的金融產品。

所有資金盤最終都會迎來破裂時刻，樓市也不例外。2020年恒大打響七折賣房自救第一槍，標志著居民購房負債已經抵達臨界點。可即便居民債務壓力瀕臨極限，2021年國內土地出讓金依舊創下8.7萬億歷史峰值，透支了未來數年的購房需求，也埋下了如今大面積爛尾樓、房企債務暴雷的隱患。

時至今日，依舊有大量房產持有者堅信房價會復刻2009年、2014年行情，短暫下跌后快速反彈創新高。但本輪樓市下行和以往完全不同，居民負債見頂、人口結構轉變、市場預期徹底扭轉，過往的樓市回暖規律已經失效。想要客觀衡量當下房價泡沫，有兩個通用核心指標可以直觀參考。

判斷房價是否存在泡沫，業內通用兩個核心指標，分別是房價收入比與房價租售比，普通購房者可以直接對照自身所在城市房產，看清房產真實價值。

第一是房價收入比，該指標以家庭總收入為基準，國際合理區間為3-6倍，結合國內暫無房產稅、無持有成本的現狀，國內合理區間放寬至10倍以內，也就是一個家庭不吃不喝十年可以全款購入一套住房。一旦遠超這個數值，就說明房價存在明顯泡沫。

第二是房價租售比，國際通用合理區間為200-300，簡單來說，一套月租金5000元的房子，合理總價應當在100萬-150萬；月租金1000元的房產，合理總價僅為20萬-30萬。對照當下市場，國內絕大多數城市房產租售比嚴重失衡，房產金融泡沫肉眼可見。

從城市層級分化來看，樓市未來走勢早已天差地別。四五線城市高層住宅基本徹底失去流通價值，新生代年輕人大多繼承祖輩多套房產，人均住房資源過剩；同時老小區物業差、電梯老化、居住體驗落后，二手房無人接盤成為常態。

未來樓市只會存在結構性機會，僅有一二線人口流入城市房產具備保值能力，絕大多數中小城市房產只會持續陰跌。

立足全球房地產百年周期數據，經濟學家馬光遠總結出全球樓市通用調整鐵律，覆蓋調整時長、調整幅度、反彈周期三大維度，這也是市場看好2027年樓市觸底的核心依據，貼合國內當下樓市下跌現狀，具備極強參考價值。

第一條為調整時長規律：全球絕大多數國家樓市下行周期維持3-6年，僅有20%左右的國家調整周期可以拉長至5-6年。而日本上世紀90年代泡沫破裂后長達十余年的持續下跌，屬于全球獨有的特例，不具備參考性。國內樓市從2021年開始下跌，到2027年剛好走完6年調整周期，貼合全球樓市調整極限時長。

第二條為價格調整幅度規律：全球主流國家樓市漲跌幅度基本穩定在35%-40%；國家信用破產的希臘等國，房價調整幅度可達50%；日本樓市泡沫破裂后，漲跌幅度同樣突破50%。

對照國內現狀，樓市跌幅完美契合這一規律：一二線城市核心房產跌幅穩定在35%左右，新房及高端豪宅跌幅約30%，小城市、縣城非核心房源跌幅達到40%-50%，部分遠郊房源直接腰斬。

第三條為價格反彈規律：全球超90%的國家樓市觸底之后，會開啟3-4年的反彈行情，重新抵達新一輪價格高點，僅有香港等土地極度稀缺的區域例外。按照這一規律推算，2027年樓市觸底之后，市場會迎來一輪政策性回暖，短期房價小幅回升。

結合這套全球通用規律，也能給不同需求購房者明確的短期買房建議：剛需人群可以抓住2026年末至2027年的窗口期，挑選核心地段房源抄底；無剛需、未來五六年有購房計劃的年輕人，可以等待本輪觸底反彈結束，在2029年年末再次擇機入手，避開短期反彈高點。

全國僅10%的核心房產具備保值屬性，切勿全款重倉投資房產。

雖然短期全球周期規律指向2027年樓市觸底回暖，但結合國內本土政策、人口、債務三大核心基本面，這一輪回暖只是政策性脈沖行情，并非真正的市場反轉，長期下行壓力依舊存在。

按照國內樓市發展節奏，2027年樓市會迎來一輪媒體集中宣傳、政策全面寬松帶動的短期上漲行情，九五后、零零后剛需群體將趕上這一輪短期上漲紅利。但行情無法持續，2030年房產稅正式落地，持有成本全面增加，多套房持有者集中拋售，樓市將開啟新一輪更深幅度的下跌周期。

真正的樓市企穩節點，要等到2035年。屆時70后、80后、90后主力房貸人群基本還清個人住房貸款，全民高杠桿購房壓力徹底出清，居民資產負債表回歸健康水平，樓市供需關系重新平衡，國內房價才會徹底結束長周期下跌，開啟全新平穩運行周期。

短期層面，中國樓市完全符合全球房地產調整鐵律，2027年將會迎來階段性底部，疊加政策寬松刺激，市場會出現一輪明顯回暖，屬于短期抄底窗口期；長期層面，受房產稅落地、人口見頂、居民債務出清影響，這輪回暖只是假性反彈，后續依舊會再度下行。

對于購房者而言，一定要分清自身購房需求：剛需自住可以依托全球周期規律，在2027年前后擇機上車，鎖定合適房源；投資買房需要徹底打消念頭，即便短期房價小幅反彈，也只是政策催生的行情，無法改變長期陰跌大勢。

同時避開四五線城市高層老破小、遠郊無配套房源，堅守核心城市、核心地段，才能最大限度規避房產貶值風險。