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湯姆陪你買房的第103天：

2025年香港樓市回顧

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今天是 2025 年的最后一天。

把這一年發生過的事一件一件攤開來看，你會發現，這十二個月里，有政策的突然轉向，有資金的快速進場，也有一些被忽視、卻影響深遠的結構性變化。

所以在 2025 年的最后一天，我們想和大家一起，把這一年真正改變香港樓市走向的 10 個關鍵時刻順一遍。

*ps：我們團隊制作了一份2026年樓市相關的預測文件，這份文件融合了我們的很多心血，結合了政策、資金與真實成交數據。如果你想提前看清下一年的主線，掃碼即可領取。

01

400 萬門檻松綁，上車盤先動

今年2月，《財政預算案》宣布放寬印花稅門檻：原本只針對樓價300萬以下的100元從價印花稅，現在提高到400萬以下。

政策一出，市場反應迅速，尤其是小戶型的成交最為活躍。中原數據顯示，今年前11個月，400 萬以下的一、二手私樓成交約1.26萬宗，預計全年相關成交可沖到1.3萬宗，創下過去11年的新高。

02

拆息急跌，按息見1字頭

5 月，金管局連續四次向市場注資，令銀行體系結余一度升至超過1,741億元。到了6月中，香港一個月拆息更跌到0.52厘，創下近三年新低。

按主流H按（H+1.3 厘） 計算，實際按息一度降到1.82厘，比封頂息率低了超過1.5厘。不少業主短暫體驗到的，正是這段 “低息蜜月期”，讓買房成本明顯輕松了一大截。

03

西九住宅獲批，核心區松閘

為緩解財政赤字，西九文化區在去年獲政府有條件放寬住宅發展限制后，向城市規劃委員會提交申請，計劃興建七幢住宅大樓，共提供1,995個單位。所有單位均面向維多利亞港海景，項目最快于2032年落成，并于今年6月獲城規會批準。

這意味著，西九文化區內的部分住宅用地有望在未來公開招標。首階段發展位置位于“君臨天下”及“凱旋門”兩個屋苑的前方，預計落成后將對部分低層單位的海景視野造成遮擋。

04

麥當勞賣鋪，風向突變

零售及餐飲市場持續低迷，麥當勞美國總公司于今年7月突然掛牌出售其位于香港的八個鋪位，并計劃分階段出售在全港持有的全部23個鋪位。

這些鋪位由麥當勞持有多年，即使近年整體鋪位市場回調，仍能為集團帶來可觀收益。其中位于大角咀的一個復式大型鋪位，在32年間升值約2.9倍，利潤甚至超過售賣漢堡包和薯條。這也讓外界再次意識到，麥當勞堪稱一家“被漢堡生意耽誤的地產公司”。

05

工商鋪爆雷，資金退潮

香港工商鋪市場持續低迷，部分在高峰期大舉入市的投資者正面臨流動性壓力甚至財務困境。

例如，有“磁帶大王”之稱的陳秉志，其自住多年的薄扶林住宅已成為銀主盤，今年7月更因拖欠約8,000萬元債務，遭四家財務公司申請破產。

此外，由施羅德資本持有的北角“和富WORFU”商場已被銀行接管，知名投資者李根興與湯文亮也頻頻出售資產以應對資金壓力。

06

租金破頂，租買開始算賬

在持續的人才引進政策推動下，香港住宅租賃市場需求空前高漲。差餉物業估價署數據顯示，私人住宅租金指數已連續多月上升，并突破2019年的歷史高位。

可觀的租金回報顯著增強了物業的長期投資吸引力，也促使部分租客考慮“轉租為買”，從而為住宅銷售市場帶來了來自需求端的額外支撐。

07

北部都會區開發，正式開局

最具長遠意義的變革在北部都會區啟航。年底，政府宣布為洪水橋/廈村新發展區約11公頃的片區招標，作為全區首個“片區開發”試點。

新模式一改過去政府主導、零散賣地的傳統，引入市場力量對包含住宅、商業、產業用地的大片區域進行統一規劃、整體開發。這旨在從根本上提升土地供應效率，是香港大型土地開發的一次戰略性轉向。

08

中資重倉，寫字樓破冰

中資企業正加速進入香港商業房地產市場，反映出其對香港長遠前景的看好。今年10月，阿里巴巴以72億元購入銅鑼灣港島壹號中心最高的13層，計劃用作香港總部，創下自2021年以來本地最大宗寫字樓交易紀錄。緊接著在12月，京東也以近35億元收購了中環中國建設銀行大廈的五成權益。

這些舉動表明，多家大型中資企業正積極布局香港優質商業資產，顯示出對本地市場前景的信心。

09

17.5 個月起樓，速度被改寫

另一場革命則在微觀建造環節創造了“香港新速度”。房屋署在牛頭角彩興路項目中，采用創新的“組裝合成”建筑法，僅用17.5個月便完成一幢18層高的大樓從地基到封頂，創下香港高層建筑的最快紀錄。

這既是建筑技術的突破，也標志著公營房屋建設正式邁入工業化、智能化的“快車道”，為持續緩解居住需求提供了可復制、高效率的解決方案。

10

南首即日沽清，市場情緒完成關鍵逆轉

最具象征意義的信號出現在3月，恒基地產旗下九龍城貼市價新盤“南首”開售即實現當日賣光。這個“親民盤”的爆火，被市場普遍視為點燃全年一手市場熱情的“第一把火”，標志著買家心態從深度觀望轉向積極入市。

回頭看 2025 年，這十件事其實是一個接一個發生的：

從印花稅放寬、投資移民政策調整點燃第一波熱情，到內地買家、企業資金、租賃需求不斷注入市場活力，再到土地開發模式和建筑方式的革新為未來打下基礎。

它們環環相扣，讓香港樓市從觀望、低迷的狀態，慢慢回到活躍、有序、可持續的軌道。

2025年，不只是一次簡單的漲跌，更像是市場在重置規則、優化結構、升級體質的一年。

邁入2026年，我們可以期待：市場會更穩、更健康，機會會更明確，買家和投資者都能在這個新起點找到屬于自己的節奏。

總之，香港樓市的故事還在繼續，而這一章已經翻開了一個全新的篇章。

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