量縮價升、供大于求，河池樓市進入"結構性分化"

01
量在跌、價在漲，這買賣怎么算？

先看成交端，三個核心指標“齊刷刷”往下走：

• 成交套數472套，同比-20.67%、環(huán)比-28.16%；

• 成交面積5.6434萬㎡（建筑面積），同比-24.3%、環(huán)比-27.55%；

• 成交金額24703.9251萬元，同比-19.24%、環(huán)比-23.81%。

簡單說：買房的人少了，簽約節(jié)奏明顯放緩。

但奇怪的是，價格不跌反漲：

• 成交均價4378元/㎡，同比+6.68%、環(huán)比+5.15%；

• 套均價52萬元/套，同比+1.81%、環(huán)比+6.05%。

這就好比菜市場客流少了三成，菜價卻漲了，啥邏輯？

答案就倆字：結構。

成交往核心區(qū)、高品質項目集中了。買得起、愿意買好房子的那批人還在出手，便宜貨賣得少、貴貨賣得多，平均價格自然被“拉”了上去。這就是業(yè)內常說的“以價補量”——量減了，但成交結構變好了，均價被優(yōu)質項目頂了起來。

一句話總結：不是房子普漲，而是好房子在“撐場子”。

02

13個月走勢圖：5月的472套，到底算高還是算低？

光看一個月不夠，咱拉長到13個月看看趨勢。

圖表解讀：據克而瑞數據，成交套數像“過山車”——2025年10月沖到798套的階段高點，2026年3月再上735套，到了5月卻回落到472套。而成交均價在3979至4637元/㎡之間波動，5月的4378元/㎡已經站上相對高位。一句話：量回調了，價卻挺住了。

看明白沒？河池的成交量天生就“起伏大”，單月的高低別太當真，關鍵看價格能不能扛住。目前看，價格這條線還算穩(wěn)。

03

供應一下子放了這么多，會不會“堆貨”？

這是5月最值得警惕的信號。

• 供應套數612套，同比+41.67%、環(huán)比+45.71%；

• 供應面積7.0281萬㎡（建筑面積），同比+36.72%、環(huán)比+38.26%。

供應猛增、成交回落，一加一減，結果就是——供求比1.25，供大于求。

打個比方：店家一口氣上了一大批貨，結果來買的人反而少了，倉庫壓力自然就上來了。

對開發(fā)商來說，這是個提醒：推盤節(jié)奏別太猛，得悠著點，不然貨越堆越多，去化更吃力。

04

誰在賣貨？5月TOP10項目大盤點

聊完大盤，再看看具體哪些項目在“扛大旗”。

排名

項目名稱

區(qū)域

開發(fā)商

成交套數(套)

成交均價(元/㎡)

成交金額(萬元)

1

綠錦臻府

金城江區(qū)

廣西鑫誠地產實業(yè)有限公司

49

5721

2

中興盛景明都

環(huán)江毛南族自治縣

廣西環(huán)江中興房地產開發(fā)有限責任公司

29

3495

3

大化恒力城

大化瑤族自治縣

恒力地產

26

5128

4

悅恒桃花源

都安瑤族自治縣

悅恒集團

25

4419

5

宜州天地

宜州區(qū)

廣西億淳投資有限公司

17

4970

6

麒麟華府

都安瑤族自治縣

廣西澤良房地產開發(fā)有限公司

18

5207

7

古江1號

大化瑤族自治縣

恒力地產

13

5066

8

信誠·翰林公館

巴馬瑤族自治縣

13

4915

9

俊蒙·都安現代花園

都安瑤族自治縣

河池市俊蒙房地產開發(fā)有限責任公司

13

3288

10

錦繡府

南丹縣

南丹縣吉朗房地產開發(fā)有限責任公司

11

4338

（據克而瑞數據，物業(yè)類型均為商品住宅）

圖表解讀：據克而瑞數據，綠錦臻府以約2932.7萬元強勢領跑，幾乎是第二名的近兩倍；其余項目金額梯度較平緩，說明市場沒有“一家獨大”，去化分散在各縣區(qū)。

綠錦臻府到底是個啥項目

據克而瑞·好房點評網顯示，綠錦臻府的定位是第四代住宅，為河池首個第四代住宅項目。啥叫第四代住宅？通俗講就是“把花園搬上樓”，讓你住在高層也能享受到接近別墅的露臺和綠植空間，住起來更有“面兒”，也更舒服。

在大盤量縮的5月，它卻能賣出全市靠前的高價，靠的不是運氣，正是“第四代住宅+低容積率+高綠化”這套實打實的產品力組合拳。一句話：好房子，自己會說話。

榜單里能看出三個特點：

• 主城領跑。金城江區(qū)的綠錦臻府，成交49套、均價5721元/㎡、金額近2933萬元，妥妥的全市“銷冠”。主城區(qū)在產品力和價格上的引領作用，一目了然。

• 多點開花。環(huán)江、大化、都安、巴馬、宜州、南丹……各縣區(qū)都有項目上榜。其中恒力地產靠大化恒力城和古江1號在大化占了兩席，都安更是一口氣有悅恒桃花源、麒麟華府、俊蒙·都安現代花園三個項目入圍，火力十足。

• 單盤規(guī)模有限。但別高興太早——上榜項目單盤成交普遍就在11到49套之間。說白了，河池的購買力比較分散，單個項目“走量”能力有限，這正是三四線城市市場容量分散的真實寫照

05

政策在“托底”：去庫存是關鍵詞

聊完數據，再看看大背景。

據相關資料，廣西2025年房地產業(yè)增加值增速1.9%，近四年首次由負轉正，比全國高1.7個百分點；商品住宅銷售面積連續(xù)10個月正增長，排名全國第5。這說明廣西樓市整體在企穩(wěn)回暖。

2026年，廣西明確聚焦“去庫存、優(yōu)供給、穩(wěn)預期、增動能”四大方向，計劃再收購存量商品房1萬套以上，配套2億元財政獎補；“桂14條”更是在補貼、公積金、土地供應、配套服務（拿地即劃學區(qū)）、融資支持等多個環(huán)節(jié)發(fā)力托底。

不過專家也提醒：廣西樓市已進入“結構性分化”階段——“好城市+好房子”有結構性機會，缺乏產業(yè)和人口支撐的區(qū)域則繼續(xù)盤整。河池作為三四線城市，正是這種分化的典型樣本：量縮價升、供大于求、土地低迷、各縣多點分散。

06

寫在最后：河池樓市下半年，往哪走？

回過頭看，5月的河池樓市其實給了我們一個清晰的信號：

普漲時代真的過去了，現在拼的是“結構”。

給開發(fā)商一句大白話：別一股腦往外推貨，供求比已經1.25了，理性供貨、做好產品，比啥都強。綠錦臻府能賣出5721元/㎡的高價，靠的就是產品力。

給購房者一句掏心窩的話：政策窗口期，剛需和改善不妨多看多比，優(yōu)先盯緊核心區(qū)、配套全、品質好的“好房子”，安居和資產兩不誤。

那么問題來了——供應放量、土地遇冷、價格卻在漲，你覺得河池樓市下半年，是會繼續(xù)“量價背離”，還是慢慢回歸平衡？

歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法，也別忘了轉給身邊正在看房的朋友。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞廣西區(qū)域分析師陳楚燕，通過人機協(xié)作綜合使用行業(yè)Skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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