市場速覽
2026年5月，市場呈現“量升價跌、結構分化”特征，核心政策變量在于供需節(jié)奏的錯配與板塊價值的重構。5月柳州樓市在供應端同比大幅放量但環(huán)比收縮的背景下，成交端實現顯著反彈，成交量環(huán)比上漲30.94%，創(chuàng)年內新高；然而成交均價環(huán)比下滑9.09%，顯示市場“以價換量”特征凸顯。

土地市場方面，本月無新增涉宅用地供應，存量去化壓力成為主導邏輯。新建商品住宅市場中，城中區(qū)憑借優(yōu)質供給維持高價高去化，而柳東新區(qū)等外圍區(qū)域面臨嚴峻庫存積壓。
整體而言，市場處于溫和修復通道，但區(qū)域間冷熱不均加劇，去化周期高位運行仍是主要風險點。我們可以參考克而瑞好房點評網（比鄰冠軍榜、多維PK榜）的相關測評作為置業(yè)參考。

01

政策環(huán)境
全國層面：2026年4月28日，中央政治局會議定調"努力穩(wěn)定房地產市場"，將穩(wěn)定房地產置于防范化解重點領域風險框架下。5月28日，國務院印發(fā)《城市更新"十五五"規(guī)劃》，首次將房地產發(fā)展新模式、"好房子"建設、存量資產盤活及房企參與城市更新納入統(tǒng)一框架，明確到2030年危舊房改造50萬套（間）、城中村改造4000個等目標。住房城鄉(xiāng)建設部同步發(fā)布《"好房子"建設指南（試行）（征求意見稿）》，推動品質升級。
地方層面：2026年3月，柳州市住房公積金管理中心發(fā)布人才上浮住房公積金貸款額度新政，將普通繳存人貸款額度上限從70萬元提高至80萬元，精準對接改善型需求釋放。當前柳州購房政策環(huán)境處于近年來最友好水平:首套二套均15%首付，140㎡以下契稅統(tǒng)一1%，商貸與公積金利率處于歷史低位，房票政策仍在紅利期。

02

土地市場分析
供求表現：供應斷檔，成交清淡
全月無經營性用地供應，亦無成交記錄。從近一年走勢看，土地供應節(jié)奏顯著放緩，開發(fā)商拿地意愿處于冰點，主要精力集中于現有項目的營銷去化與資金回籠。這種“零供應、零成交”的狀態(tài)反映出房企在庫存高壓下對新增投資的極度審慎，土地市場作為樓市風向標的功能暫時弱化，更多體現為存量博弈下的靜默期。

03

商品住宅市場

供求表現：量升價跌，以價換量供應端：同比翻倍，環(huán)比收縮。5月柳州市主城區(qū)商品住宅供應面積7.65萬㎡，同比大幅增長102%，環(huán)比小幅下降9%；供應套數657套，同比漲幅109%，環(huán)比-3%。1-5月累計供應面積38.65萬㎡，同比+100.54%。供應量的同比激增主要源于去年同期的低基數效應，而環(huán)比的小幅收縮則顯示房企推盤節(jié)奏趨于理性，避免在市場未完全回暖時過度集中供貨。成交端：環(huán)比大漲，創(chuàng)年內新高。5月成交面積9.27萬㎡，環(huán)比顯著回升30.95%，同比微增1.49%；成交套數811套，環(huán)比+32.95%，同比-1.22%。1-5月累計成交面積32.37萬㎡，同比+13.3%。成交量的環(huán)比大幅反彈，主要得益于五一假期促銷活動的帶動以及部分高性價比項目的集中備案。盡管同比基本持平，但環(huán)比的強勁表現顯示出市場短期需求的釋放能力。價格端：均價回調，結構性下行。5月成交均價7956元/㎡，環(huán)比下降9.09%，同比上漲5.59%；成交金額7.376億元，環(huán)比+19.04%，同比+7.22%。均價的環(huán)比大幅下滑，核心原因在于成交結構的改變。本月低價位板塊（如柳南區(qū)、柳北區(qū)）成交占比提升，且部分項目采取打折促銷策略，拉低了整體均價。這種“以價換量”的策略在短期內有效促進了去化，但也對市場價格體系造成了一定沖擊。

克而瑞好房點評網數據顯示，5月成交面積顯著超越供應面積，形成短期供不應求局面，主要源于前期庫存的消化及促銷發(fā)力。庫存及去化周期：高壓態(tài)勢，區(qū)域失衡截至2026年5月末，柳州市主城區(qū)商品住宅庫存面積256.49萬㎡，庫存套數21893套，去化周期達34.3個月，遠超行業(yè)12-18個月的合理區(qū)間，去化壓力突出。
數據來源：克而瑞各區(qū)域分化顯著：城中區(qū):去化周期19.8個月，接近合理區(qū)間上限，得益于其核心地段優(yōu)勢和高品質供給，去化能力相對最強。魚峰區(qū)：去化周期22.1個月，處于中等水平，部分熱點板塊如窯埠片區(qū)去化較快。柳北區(qū)、柳南區(qū)、柳江區(qū)：去化周期分別在39.7個月、43.9個月、45.2個月，庫存壓力大，需長期依賴價格優(yōu)惠促進去化。柳東新區(qū)：去化周期高達144.4個月，嚴重供過于求，是全市庫存壓力的主要來源，若無重大產業(yè)導入或政策利好，短期內難以實質性緩解。區(qū)域項目表現：頭部集中，價差拉大

TOP10項目合計成交5.15萬㎡，占全市成交總量的55.6%，成交集中度較高。

數據來源：克而瑞榜單解讀：核心區(qū)高價高去化：城中區(qū)的富儷·繽紛、華潤靜蘭灣、聯發(fā)·和悅東方占據榜單前列，均價均在8000元/㎡以上，其中富儷·繽紛均價突破10500元/㎡，顯示核心區(qū)域改善型需求依然強勁，客戶對價格敏感度相對較低，更看重地段和產品力。外圍區(qū)以價換量：柳南區(qū)的美景華庭以5315元/㎡的低均價獲得高成交套數（68套），柳北區(qū)的柳沙馨園均價低至3687元/㎡，主要吸引剛需客戶。這些項目通過大幅降價換取成交量，是拉動全市成交量上升的主力。品牌效應顯現：華潤、聯發(fā)、北投、中國鐵建等品牌房企項目在榜單中占據多席，顯示在市場調整期，品牌信譽和交付保障成為客戶購房的重要考量因素。

04

市場展望與趨勢研判
預計6-7月柳州樓市將延續(xù)“量穩(wěn)價跌、分化加劇”的走勢。隨著五一促銷效應的消退，成交量環(huán)比可能略有回落，但同比仍將保持正增長。價格方面，由于高庫存壓力未解，年中節(jié)點房企去化訴求強烈，均價難有反彈動力，甚至可能進一步下探。
新建商品住宅市場：成交總量維持低位震蕩，價格持續(xù)承壓。邏輯支撐：全市去化周期高達34.3個月，尤其是柳東新區(qū)等外圍板塊庫存積壓嚴重，迫使房企必須通過降價促銷來回籠資金。城中區(qū)等核心板塊雖有一定韌性，但難以帶動全市大盤。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞廣西區(qū)域分析師韋鳳仙人機協作綜合使用行業(yè)Skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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