來源：市場資訊

（來源：莫老爺）

莫老爺/文

保利，又一次刷新了行業(yè)認知。

5月21日，揭陽保利大都匯三期開盤，熱銷100多套，老帶新占比約50%。

50%是什么概念？堪稱行業(yè)奇跡！目前，行業(yè)均值僅在2%到5%區(qū)間。

這個項目在一二期已經(jīng)交付的情況下，老帶新比例還這么高，說明項目經(jīng)受住了“資產(chǎn)保增值”的實物驗證和“居住滿意度”的雙重考驗。

這些年，行業(yè)的聚光燈一直打在一二線，以至于大家都忘了：一二線豪宅抬高的是行業(yè)天花板，“下沉市場”才是中國最大多數(shù)人的生活現(xiàn)場。

然而，當下，越來越多房企認定“下沉市場”玩不轉(zhuǎn)，紛紛撤離這個最龐大的“基本盤”時，揭陽保利大都匯偏偏把這盤棋下活了。

項目憑借對客戶需求的精準把握，以及精細化成本控制和管理，做出了遠超價格的價值感來，引爆了市場。

本文，拆解項目的打法，其影響的，或?qū)⑹钦麄€行業(yè)“下沉市場”的操盤邏輯。

01

打響居住尊嚴的“平權(quán)戰(zhàn)”

一個趨勢正在形成：從2021年開始，全國大部分三四線城市，二手房成交量快速追平甚至超越新房。

為什么新房不吃香了？因為新房性價比崩了。

“普漲時代”，客戶不挑，就怕?lián)尣坏剑滑F(xiàn)在，房子從“金融品”變成“消費品”，客戶買房恨不得拿著放大鏡挑毛病。

但是，房企在“下沉市場”的操盤邏輯卻依然沿用老一套，傲慢的覺得：當?shù)乜蛻魶]見過好產(chǎn)品，要求不高，隨便做做就能應付。

他們既懶得去讀懂當?shù)丶彝ド罘绞剑沧霾怀龀蕉址康膬r值感來，最后賣得還比二手房貴，老百姓自然不買賬。

事實上，城市能級低，不代表客戶要求低。居住體驗和審美是平權(quán)的。2萬/㎡的房子，需要好品質(zhì)，8000/㎡的，同樣需要。

胖東來跨界“打了個樣”。

這個扎根四線城市的超市，在實體零售寒冬里，把自己做成了“沒有淡季的6A級景區(qū)”，賣出了180元的高客單價。

這證明：小城市客戶與一二線城市客戶對“好產(chǎn)品”的識別力是一樣的，他們不是只要“便宜”，而是要“值得”，他們也不拒絕高品質(zhì)，而是拒絕“質(zhì)價不符”。

所以，“下沉市場”的新房不是輸給了二手房，而是死于開發(fā)商的傲慢與敷衍。

揭陽市場是“少數(shù)派”。

2025年，廣東全省新房銷售面積同比下降17.1%，揭陽卻同比增長6.4%。

這逆天的成績揭陽保利大都匯貢獻了主要力量——項目自面市以來一直冠銷全城，已經(jīng)累計交付2500戶業(yè)主，社區(qū)入住率超過70%！

項目受追捧的原因很簡單：保利沒有把揭陽人當韭菜，而是用心去讀懂客戶需求，打造出與之匹配的產(chǎn)品，提高每一塊錢的價值轉(zhuǎn)化率，做出了遠超價格的價值感來。

是時候破除地產(chǎn)圈的“能級歧視”了。

現(xiàn)在的媒體天天盯著一二線樓市報道，今天這個頂豪驗資8000萬，明天那個頂豪單價沖到39.9萬，讓大家產(chǎn)生了一種中國人“買房必千萬”的幻覺。

事實上，中國三線及以下城市承載了全國約70%人口，2025年房價中位數(shù)每套不到100萬，“下沉市場”才是中國大多數(shù)人的生活現(xiàn)場，90%的老百姓買房都在萬元線附近。

當全行業(yè)都在一二線卷“豪宅主義”，誰來捍衛(wèi)這90%老百姓的“居住尊嚴”？

這就是揭陽保利大都匯的意義所在！

02

讀懂需求！走進2500戶家庭

揭陽保利大都匯三期操盤團隊在走進2500戶業(yè)主家庭后，大到公區(qū)園林，小到窗花、門把手，每一處設(shè)計都源于客戶最真實的需求和痛點。

一、給足業(yè)主“排面”

揭陽“十戶人家八戶商”，生意人走南闖北，見多識廣，最講究一個“面”字。

項目以揭陽學宮的禮制美學為藍本，打造約80米“門王”，三堂六線歸家排面耗資近千萬，氣派不言自明。

門頭主材選用多種天然玉石，揭陽本就是“中國玉都”，玉石文化根植于每一戶人家的血脈之中。

波斯白玉的天然紋路被拼成有心的“八”字形，專戳玉石老板的心；邊角料也沒浪費，拼成揭陽地標“進賢門”紋樣；門把手力邀當?shù)厥炙嚾硕ㄖ凭疤┧{“龍?zhí)ь^”，對客戶的尊重值拉滿。

過去，平入式車庫、風雨連廊、立體景觀、社區(qū)會所、非遺定制這些，都是一二線豪宅專屬標簽。現(xiàn)在，這些美好的體驗，都被下沉到普通住宅。

項目園林以“五進十景”的中式禮序為骨，打造揭陽首個立體度假花園。

拾級而上，穿堂過院，一步一景，移步異景，從疊水景墻到林下卡座，每一處轉(zhuǎn)折都藏著驚喜，逛園體驗，堪比豪華野奢酒店，卻又多了幾分東方園林獨有的內(nèi)斂與從容。

揭陽人應酬多、局也多，項目按五星級酒店標準打造揭陽首個下沉式高端會所。

從談事的商務包廂，到吃飯的私宴廳，再到飯后搓幾圈的棋牌室，整個商務接待流程，在家門口一站式完成。生意在自己最熟悉的“主場”談成了，面子也掙到了。

還顛覆傳統(tǒng)車庫“陰暗、壓抑”的刻板印象，打造出陽光車庫+揭陽首個私享車馬廳。

通過景觀滲透手法，將陽光、清風、綠意引入地下空間，讓停車不再是“鉆地洞”，而是一場穿行于光影綠動間的歸家儀式，尊貴與舒適兼得。

二、能同時安頓三個孩子童年

揭陽出生率遠高于全國平均水平。這意味著，置業(yè)時，家庭對兒童活動空間的需求和要求都更高。

項目打造揭陽首個住宅區(qū)專業(yè)級兒童探索樂園，按揭陽獨有的國家級非遺“青獅”IP定制，并以不同年齡段，劃分出低齡活動區(qū)、中齡互動區(qū)、高齡探索區(qū)。

揭陽青獅（國家級非遺）

這個樂園，不僅能陪伴孩子全周期成長，還能實現(xiàn)“一拖三”式溜娃——一個大人在這能同時看住三個娃，且每個娃都有適配自己年齡段的活動設(shè)施。

三、把“大家庭的生活場景”裝進戶型里

揭陽人買房，很看重戶型。

因為對很多揭陽家庭來說，房子不只是睡覺的地方，更是親戚往來、朋友喝茶的地方，空間越大越好。

項目吃透新規(guī)紅利，戶型使用率突破揭陽天花板，達到97-102%+。

建面約134㎡戶型的空間尺度就很有說服力。

約5.4米奢闊客廳，足夠擺下一張氣派大茶臺；約8.4米長南向陽臺，既是觀景臺，也是家里“第二會客廳”；約4.9米開間主臥，放下大床后依然有余地設(shè)置獨立衣帽區(qū)；還帶一個雙面采光的“空中花園”，可封可敞，空間靈活百變。

四、延續(xù)城市文脈、留住地方記憶

揭陽人非常注重傳統(tǒng)文化。

在戶型研發(fā)階段，項目就把室內(nèi)所有可能影響風水的“死角”提前規(guī)避干凈；戶戶留好貼春聯(lián)的位置，讓“福”字貼得正、貼得穩(wěn)；還在園林設(shè)置“燒金桶”空間，民俗不落下，安全不將就。

項目更將文化符號融入日常審美。

取自“進賢門”窗花元素的如意紋，成為貫穿公區(qū)的視覺語言。

禮儀中庭矗立著與玉都文化融合的如意祥云雕塑，氣韻流動，寓意吉祥。

一個樓盤，如果設(shè)計得和客戶需求高度匹配，就會產(chǎn)生一種很強的效果：客戶明明付的是這個價格，卻感覺自己拿到的是更高一級的生活。

而這，就是“超越價格的價值感”！

03

人心比渠道更值錢

一二線城市是陌生人社會，“下沉市場”是熟人社會。

這兩種社會結(jié)構(gòu)的差別，決定了買房這件事的決策邏輯完全不同。

陌生人社會，客戶相信大品牌和“合同條款”，開發(fā)商靠渠道、廣告、流量、“價格戰(zhàn)”賣房。市場大、人口流動快，總有新客戶進來。

熟人社會，人口固定、社交圈封閉、信息透明，客戶更相信“我二舅說的”和“隔壁老王家也買了”。只要口碑好，不用找客戶，業(yè)主會帶著親朋好友來找你。

保利揭陽大都匯的口碑怎么樣？

這是最新數(shù)據(jù)：項目全民老帶新成交占比從2025年下半年的約30%持續(xù)攀升至現(xiàn)階段的約50%！碾壓行業(yè)均值幾十倍。

取得這一亮眼成績的背后是操盤團隊做對了兩件事。

第一件：用持續(xù)兌現(xiàn)建立信任

6年穩(wěn)穩(wěn)交付5次，配套越來越成熟。

三期開盤實景呈現(xiàn)園林、會所、創(chuàng)意&交標樣板間，讓客戶所見即所得。

一次次的高標準兌現(xiàn)，筑牢了項目口碑與信任。

第二件：把社群當作核心資產(chǎn)來運營

房子會折舊，但社群會增值；重要的不是房子，而是生活。

項目搭建“和趣社”社群體系，讓志同道合的鄰居能湊到一起，把日子過得熱熱鬧鬧。

據(jù)說，操盤團隊現(xiàn)在天天開會不是琢磨怎么營銷畫餅，而是琢磨這周要搞個什么活動讓業(yè)主們開心。

近一年，項目社群從5個增至15個，包括讀書社、健身社、輪滑社、舞蹈社、瑜伽社、太極社等，覆蓋全齡段業(yè)主興趣，形成了“周周有活動”的常態(tài)化運營，全年累計落地活動超150場。

最開始，這些活動由開發(fā)商主導，隨著業(yè)主們慢慢熟悉，現(xiàn)在有一半活動由業(yè)主社群主理人自發(fā)組織、推進，開發(fā)商則退居到幕后，只提供場地支持。

社群的持續(xù)加持，對項目而言，既是成交的發(fā)動機，也是競爭的護城河，更是走近業(yè)主、持續(xù)吸納業(yè)主建議推動項目迭代升級的引擎。

對業(yè)主而言，社群，除了更豐富的生活內(nèi)容，還有二手房的保值能力。

社群運營好的社區(qū)，業(yè)主往往更惜售——舍不得的不是房子，而是鄰居。根據(jù)供需價格機制，房源供應少，小區(qū)就會更保值。

阿那亞和麓湖都驗證了這一點， 二手房供應非常量少，且溢價高。

大部分社區(qū)住進去之后業(yè)主的感受是：看著房子一天天折舊、貶值，鬧心。

揭陽保利大都匯業(yè)主的感受則是：配套越來越豐富、生活越來越便利，鄰居越來越熟悉，一切都在越變越好，開心。

當下，行業(yè)對“好房子”的理解已經(jīng)跑偏，習慣性將“好房子”與一二線城市的豪宅劃等號。

揭陽保利大都匯是一次強有力的糾偏：不拼單價拼體驗，不拼奢華拼用心，在有限的預算里把居住價值給到極致，才是“人民的好房子”。