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天津樓市未來的開發模式已越來越明確，核心我認為應該是3點：

1）強者恒強，優質項目將集中在頭部房企手中；

2）強強聯合，部分頭部房企將抱團，優勢互補；

3）城市更新，將取代大拆大建，日趨低密宜居。

今年11月19日，天津軌道交通集團獲取河北區外院附中地塊，由格調代建。

這不是兩大頭部國企的第一次合作。

繼津鐵格調羅寧花園、津鐵格調蘭頌之后，兩大頭部國企再度聯手，在天津中心城區畫了一個圈。

這個“圈”，就是天津中心城區北部的核心圈。

2年前，我曾寫過一篇題為《請回答：天津軌道交通做對了什么？》的文章，文中提到：

津鐵是天津軌道交通集團的市場開發品牌，津鐵之于天津軌道交通集團，相當于，格調之于天津泰達建設集團。

天津軌道交通集團深諳“地鐵+物業”的差異化優勢，津鐵品牌應運而生。

而現在，我對天津軌道交通集團及其地產品牌津鐵又有了新的認知。

天津軌道交通集團是一家集軌道交通投資、建設、運營和資源開發經營于一體的大型國有企業，天津第一家具有能力進行全鏈條 “TOD+城市更新”操盤的企業。

在原有地鐵建設、運營服務第一主業的基礎上，軌道集團開展房地產開發、商業經營、物業管理、酒店經營、景區運營等多元化業務，初步構建了以“津鐵”為核心的資源經營品牌體系。

“津鐵”品牌主張“用毫米級的匠心精工，打造好房子”。這一主張源于“7047精神”的傳承與延伸，把“7047”的堅韌與精準轉化為“毫米級精工”的建造標準。

傳承集團“造地鐵”基因，用“毫米級精度、地鐵級標準、全周期可靠”打造讓天津人住得踏實的“好房子”。

而格調，更像是天津買房人的老朋友。

今年4月，我曾有幸在首屆中小房企穩健發展經驗交流會，聆聽格調品牌創始人華志忠先生的現場分享。

其中，讓我印象最深刻的，應該是這件事：

2000年，建設部號召50多家企業執行無理由退房，但只有格調執行了。

2003年，格調規范化地將無理由退房寫入購房合同報備房管局監督，不是停留在口號，而是直接寫進合同。

有人說，無理由退房是“自殺式營銷”。

對格調而言，其實是背水一戰，就是為了倒逼品質。

如何評價格調的做法，我覺得這8個字最貼切：

難而正確 長期主義

作為天津泰達建設集團打造的精品住宅品牌，格調在天津享有廣泛的品牌美譽度和市場口碑。

秉持“誠信、創新、精品”的核心開發理念，20多年來，格調在天津開發了格調空間、格調故里、格調竹境、格調林泉、格調瑰麗花園、格調初晴、格調美古花園、格調爾雅等一系列精品項目，均成為各片區品質和價值的標桿。

▲格調老社區實景圖

2011年，格調于河北區南口路打造了格調藝術領地，廣受市場好評，成為區域人居范本。

▲格調藝術領地實景圖

但，十余年來，格調一直沒有再回河北區進行住宅項目的開發建設。很多格調藝術領地的業主也到了需要改善的時間，都在問：

格調的版圖已經覆蓋全天津了，究竟何時重返

河北區

終于，闊別14年，格調再回河北區，攜更強的實力、更高的品質、更成熟的產品理念，帶著格調老業主及河北區居民的期盼而來，致力于打造天津中心城區北部高品質住區。

即——

2026津鐵格調壹號作品

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那么，津鐵、格調強強聯合，在天津中心城區北部畫下的核心圈意味著什么？又將會有怎樣大手筆的規劃？

作為天津中心城區北部最大的城市更新片區，外院附中城市更新受到了天津全市范圍的廣泛關注。

▲外院附中城市更新總圖

尤其是，新建區E地塊（津鐵格調外院附中地塊）的摘牌，更是標志著外院附中城市更新邁入全新階段。

1）天津中心城區北部最大的城市更新片區

外院附中城市更新位于河北區新開河街，為目前河北區乃至天津中心城區北部最大的城市更新片區，整體范圍約145公頃。

更新范圍：

東至南口路，南至志成路，西至天泰路，北至榆關道。

項目改造建筑面積約41.75萬㎡，擬新建建筑面積約15.45萬㎡，共涉及4個社區，11個居民小區，惠及居民人口約0.98萬人。

津鐵作為外院附中城市更新的主體，攜手格調，將圍繞津鐵格調外院附中項目重點打造，進而帶動周邊、激活片區。

老舊提升區，全面更新區域內約34萬㎡老舊小區的基礎設施，改善出行環境，改造公共活動空間、綠地空間等，煥新區域面貌。

拆舊新建區，以津鐵格調外院附中項目為中心，以華泰道以北、南口路以西為重點規劃區，完善道路路網、改造提升環境，輻射周邊社區。

以津鐵格調外院附中項目北側6/7號線地上換乘通道形成特色商業街區，東側規劃育嬰路為區域景觀軸線串聯周邊公園綠地，以宋風美學建筑定調高品質低密住區。

通過“片區—街區—社區”聯動的運營思路，將形成“雙軌交通、人文教育、特色商街、景觀軸線、低密住區”五位一體的全維度服務體系。

2）天津中心城區北部最低密宜居的品質住區

近年來，天津中心城區北部其實并不缺新房項目，但都是以高層為主，缺的是低密產品。

津鐵格調外院附中項目的出現，剛好填補了區域板塊的市場空白，容積率低，以洋房+小高層的產品業態，成為河北區未來最低密宜居的品質住區。

位于河北區華泰道和規劃全順路交口東北側。

四至范圍為：

東至規劃育嬰路，南至華泰道，西至規劃全順路，北至規劃民安東街。

總建面約64881.3㎡，住宅用地容積率僅2.0，6&7號線雙地鐵上蓋。

近日，項目規劃也出來了。

其中，小高層為3棟18層到頂和1棟17層到頂。

洋房為6-10層到頂，與此同時，部分洋房一樓帶小院。

3）天津首個真正意義上的TOD社區

TOD社區，并非僅是“地鐵上蓋”，而是以軌道交通為引擎，強調站、城、人及產、商、居的鏈接與融合，帶來全新生活方式。

我了解到，津鐵格調外院附中項目將實現地鐵6號線零距離歸家，并依托地鐵6/7號線，串聯商街、生態公園與全齡教育體系，建設天津首個真正意義上的TOD生活住區。

此外，還將通過兩條地鐵線高效串聯天津美院、古文化街、鼓樓、天開園、西站、水上公園等重點商圈與文創節點。

即，區域內自成一套完整的生活空間體系，區域外高效串聯城市的主要商業、人文站點。

4）天津首個12年制小外學校

片區規劃天津首個12年制小外學校，新建幼兒園，打造連貫優質的“12+3”全學段教育體系。

也就是說，住在這里，小朋友可以享受從幼兒園啟蒙到高中畢業的一站式通道，為其成長提供硬核支撐。

同時，依托小外品牌的英語特色、藝術素養與國際化課程資源，獲得豐富、個性化、面向未來的成長支持。

不得不說，在這里置業，家長是真省心。

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目前，河北區共有9大新盤在售。

在此背景下， 津鐵格調外院附中項目是怎樣的存在？

想起前幾年調研二手房，看遍梅江五大園，一進社區，就能感受到品質更高端的，應該是藍水園。

小外板塊致力于打造河北區的“梅江五大園”，讓天津中心城區北部終于有了高品質低密住區。

而津鐵格調外院附中項目之于小外板塊，就如同藍水園之于梅江五大園，品質站位斷層領先于其他社區。

為什么津鐵格調外院附中項目如此突出？

可以歸納為3點：

1）從項目地理位置來講，遠離一切不利因素

很多時候，大家買房有一個誤區，就是只關注優質資源，而忽略了不利因素。

其實，正確的買房思路應該是：

既要 又要 還要

品牌、地段、產品、物業、配套、可穿越周期，缺一不可。

品牌其實是給你托底的，靠譜的口碑房企或許也并不完美，但不會犯大錯。

地段決定了社區未來的發展前景，城市的開發進程，一定是由內向外的。

產品力和審美力決定了整體社區的品質和顏值，房子是大宗商品，花了這么多錢，當然要買質感、美感都兼顧的。

交付才是服務的開始，物業服務的重要性不言而喻。

教育、交通、商業……配套都很重要，決定了你未來的生活質量和幸福指數。

還有一點很關鍵，那就是你是否真正喜歡，不是一時的心血來潮，而是一見鐘情后的長期主義，住5年、10年，甚至15年，也久看不厭。

而不利因素，當然是越少越好。

津鐵格調外院附中項目剛好滿足以上條件，還遠離一切不利因素。

遠離快速路高架橋、天泰路、南口路等主干道，真正的鬧中取靜，是該片區最靜謐宜居的品質住區。

2）被劃定為外院附中城市更新的核心區c位，各類資源均向其傾斜

通過這張大盤規劃的示意圖就可以看出，津鐵格調外院附中項目剛好位于外院附中城市更新的核心區c位。

各類資源的傾斜無出其右：

與商街和商業地塊相距較近，帶來了便捷的休閑購物方式；

重點打造景觀主軸，將成為該片區最美歸家路；

真正地鐵上蓋，地鐵6號線直接歸家，風雨無阻；

地鐵7號線，可通過網紅街區，步行約200米從容歸家。

3）格調品牌背書的天津首個宋風街區

當年格調藝術領地的業主，如果想要改善居住品質，大概率還是會繼續選擇格調。

津鐵格調外院附中項目，恰好可以為區域改善客群提供更優解。

我了解到，項目以“宋風雅韻”為魂，整體調性創新性采用書院美學，主打稀缺、隱奢。

區別于市場上常規的現代建筑風格，津鐵格調外院附中項目將呈現清雅含蓄、舒展有序的建筑立面形態和可游、可賞、可棲的宋風園林。

歸家大門的設計理念為書院之制，講求對稱、禮制、序列。

經過多輪修改，通過飛檐、曲面陶板等元素，呈現典雅且富有文化氣息的視覺效果。

為了體現大門的氣勢感，將兩側院墻尺度降低，與主體拉開層次，營造高門大戶的歸家體驗。

又提取宋韻建筑的精致感、線條感，以書院禮序融入北方風雅，將打造天津首個宋風檐下商街、首個宋風高端華宅。

據了解，其與北京的豪宅，出自同一設計團隊和手法，并因地制宜、提煉改進，融合津韻文化，形成獨有的氣質。

可見，在河北區引入一線城市豪宅產品的配置，充分體現了津鐵和格調對津鐵格調外院附中項目的高度重視，更期待未來的高品質呈現。

最新一代產品，洋房產品全系為開敞式陽臺設計，超大面寬，引更多陽光入戶。

涵蓋建面約100-139㎡三/四室洋房產品，及建面約87㎡-100㎡三室小高層產品。

直接定制了11種戶型，這也就意味著：

只要你想在河北區置業，來津鐵格調外院附中項目，總有一款適合你。

與此同時，作為河北區最新迭代產品，擁有高出房率、高贈送率，將質價比拉滿。

宋風園林以約1000元/㎡的格調高標，汲取宋風園林的精髓，再現《西園雅集圖》的場景。

汲取宋式園林中山、水、石、林、橋等元素，與歸堂、迎賓、尋景巧妙結合。更是引詩入園，因畫成景，還原宋式書院生活圖景。

還有更多產品細節值得期待。

約1500㎡業主會所，為天津市非常少見的二進式會所設置，在常規會所設置上再次迭代。

且將覆蓋健身房、瑜伽室、咖啡吧、私宴、影音室、活動室、學堂、棋牌、宋風體驗等等10余種功能，打造全齡化、友好型社區。

雙地鐵加持，還是地鐵入戶，結合架空層設計，通過立體園林景觀，打造游園式歸家體驗。

可以說，如果你在河北區有品質改善的需要，或者是想住在TOD新房項目，又想同步搞定子女的教育，一定要看過這個盤再做買房決策。

另據了解，項目案名已在征集中，歡迎積極參與，優秀案名入選即可獲贈精美獎品。