臨近年底，上海樓市有了回穩跡象。

有關部門也釋放了信心，2026年樓市有望好轉。

不過某些板塊因為一些特殊原因，可能還會有一定風險。

比如今天我們要講的普陀內環，尤其是長壽路。

很多人說吐槽普陀發展慢，其實普陀發展最快。

普陀起點太低，即使發展得快，現狀還是比不了徐匯、靜安。

讓大家誤以為它發展不動。

普陀原先只有蘇州河以南，即長壽路區域，面積只有2.65平方公里。

建國后合并了中山北路以南部分。

1952年上海地圖

后來普陀不斷合并寶山、嘉定的土地，1983年普陀有20平方公里。

1984年合并了真如鎮、長征鄉以及桃浦部分區域，一次擴張10平方公里。

1992年將桃浦、長征全部合并，一次增長24.23平方公里。

也就是說普陀三分之二的土地，都是1984年后才合并過來。

五大新城再差，起點也是全國百強縣。

它們有足夠的產業、人口基礎。

普陀合并的大部分區域，都是農田、農村、落后的工業區。

能把這樣一些“邊角料”發展為城市，普陀算很厲害了。

普陀一直跟徐匯、靜安、黃浦放一起對比，大家覺得差。

跟寶山比比，普陀是不是發展得還可以。

唯一比較遺憾的是，老普陀沒搞好。

導致普陀沒有中央活動區。

連中央活動區都沒有，最好的地段是副中心，那跟閔行的區別在哪里？

閔行不僅有副中心，還搞了倆。

老普陀沒搞好，為后面埋下了嚴重隱患。

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上海的母親河是誰？很多人說是黃浦江，老人都堅持蘇州河。

很長一段時間，黃浦江基本是城市邊界。

蘇州河直通蘇州，是長三角物資通道。

建國后對外交流很少，對內合作多，蘇州河地位進一步提高，沿線布局了大量工廠和工人新村。

蘇州河最好的景觀帶就在普陀。

有這些優勢，普陀的蘇州河兩岸完全有希望做成北上海的公共活動中心，像東京六本木那樣。

上世紀90年代上海大開發，普陀蘇州河沿線的棚戶區、廠房全部拆走，大興土木。

唯一的遺憾是，全建成了普通小區。

蘇州河沿線有個三灣一弄，起點跟虹鎮老街差不多，土地面積也差不多。

三灣一弄建成了中遠兩灣城，虹鎮老街建成了瑞虹新城。

一個內環洼地，一個內環高地。

操盤好不好，對地段的影響實在是太大了。

其他空地密密麻麻全是小區，原來的商業地位都沒保住。

長壽路原來是商業地標，1949年就有超過400家商鋪，建國后發展也不錯。

1996年就建成了3.68萬方的亞新生活廣場，1998年張信哲還在這舉行了歌迷見面會。

后來市區商業大開發，長壽路忙著賣地賺錢建小區，商業上被越甩越遠。

2020年后開始努力，搞了天安千樹、鴻壽坊，并沒有引發全市影響力。

至今長壽路還是三無地段，沒有商業地標、沒有核心產業、沒有居住向心力。

這次開發失敗，直接導致現在房價面臨巨大風險。

說長壽路沒有居住向心力，一方面是這里確實沒有太多地標小區。

全市選房的客戶，很難買到這里，房齡老、沒有稀缺資源。

另外地段上也沒向心力，不如靜安、黃浦、徐匯拿得出手，對上海本地人的吸引也不夠。

一直就是市區二三流地段，承接了買不起靜安、黃浦，又不想去郊區的客戶。

未來這個客戶，可能會不斷流失。

上海的開發有很強的周期性，2008年之前市區大開發。

長壽路就是2008年之前建成的，1998-2008年，普陀內環開發小區142個。

數據來源：房見小程序

不大點地方，一年搞十幾個樓盤，狠狠的收割了當時的改善客戶。

再后來我們主要搞大虹橋、五大新城，市區沒什么樓盤。

那段時間普陀內環很受歡迎，市區客戶沒得選，郊區客戶想換到市區，這里也是最好的起點。

現在大家有的選了。

2021年后五大新城搞不動，土拍重回市區。

大受歡迎。

僅北上海一江一河交匯處，觸發限售就多達53次。

別看這個圈離長壽路有點距離，其實很多客戶都重疊。

閘北客戶換到普陀，楊浦客戶換到大寧，非常正常。

而且大家都1000萬出頭。

2021年那次大漲長壽路漲幅跑輸大盤，有個原因就是新房分流。

未來這些新房都陸續轉為二手，進一步分流北區客戶。

更可怕的是，新房會源源不斷的上市。

僅楊浦濱江地區就有19個樓盤在售/待售。

現在靜安、虹口、楊浦新房庫存多達238萬方，提供至少兩萬套新房。

普陀本區還有新房上市，中海·環宇玖章、上海城建真如翠谷等等。

別看這些項目在內環外，競爭力不比長壽路差。

到處都有新房，為什么是長壽路受打擊？

靜安新房也多啊，西藏北路大片的新房，那大寧也不行了？

大寧資源上沒有短板，尤其是學區、居住品質結合得好，城市環境也好。

西藏北路局部舊改，大量的老房子都不拆。

看得見的將來，西藏北路居住體驗超不過大寧。

不管靜安怎么開發，大寧始終有自己一席之地。

長壽路就不一樣了，沒什么能留住人的。

真如現在大開發，商業、產業、文化配套都在提升，居住體驗不比長壽路差。

在普陀人民心目中，真如位置也不差，在普陀中心地帶，區政府都搬到附近了。

大家選真如的新房，很正常。

老靜安、黃浦也有不少1998-2008年的房子，這些傳統上只角，從來都不缺購買力。

認地段的、認情懷的，上海本地人、外地人中都有。

長壽路這里，就沒有這種執念，客戶沒有忠誠感。

徐匯的某些地段起點也不高，但是徐匯客戶有名的走不出徐匯，不會往外區買。

北上海這些次新房、新房，對徐匯影響也不大。

現在楊浦濱江這么多新房，不妨礙徐匯天悅之類的還賣13萬。

北上海才是一個集體。

之前想留在市區，預算又夠不到黃浦、靜安，普陀內環是首選。

現在好了，這些二線購買力有太多新房、次新房可以選，楊浦濱江、西藏北路等等。

這些地段都不差，房齡更新，預算又跟長壽路一樣。

拋棄你完全沒壓力。

更可怕的是，這次市區大開發，中心是黃浦江。

2021年以來楊浦、虹口、靜安、普陀、黃浦、徐匯、浦東共出讓140塊地。

黃浦江兩岸占了半壁江山。

除了黃浦江這里，就桃浦、臨港多一點，其他都零散分布。

比如楊浦，除了新江灣有幾個項目，其他都靠近黃浦江。

徐匯也一樣，漕河涇周邊基本沒樓盤，大量地塊都在徐匯濱江到華涇一線。

這十幾年上海最大的變化是黃浦江取代了蘇州河，成為上海未來中軸線。

蘇州河沿線的長壽路、武寧路，不可能再找回存在感。

2026年黃浦江還要大開發，復興島、徐匯濱江、前灘南、后灘等等。

上海樓市的增量客戶，1000-2000萬預算，肯定都被黃浦江牢牢把握。

黃浦江沿線不斷開發，資源、人口良性互動，地位越來越高。

現在買入楊浦濱江的家庭，比長壽路原住民學歷高、收入高。

選擇蘇州河的理由，越來越少。

蘇州河這里，或許就剩一些本地置換。

就靠本地置換，這里會出現嚴重供需失衡——供應量實在太大了。

1998-2008年的小區多達142個，基本都是130-150平三房、100平左右兩房。

品質差不多，總價差不多，都得1000萬出頭。

每個小區800戶，142個小區至少有10萬戶，即使出售1%也有1000套。

當地哪來那么多千萬級購買力？

這些海量小區會像黑洞一樣，吞噬所有千萬級客戶。

因為開發失敗，長壽路、武寧路在全市沒有核心競爭力，是客群流失的基礎。

市區大開發新房供應暴漲，是購買力流失的虹吸力。

黃浦江大開發，蘇州河式微，是普陀內環被歷史拋棄的上帝之手。

據說劉翔曾經住在這里，現在給劉翔1400萬，他會選這里還是黃浦江的新房？

另外，新規后的新房，120平的室內空間約等于蘇堤春曉150平。