這幾天，北京新房市場(chǎng)的氣氛有些微妙。

陸陸續(xù)續(xù)地，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀都攤開(kāi)了2026年的擬供地計(jì)劃。各區(qū)都拿出了前所未有的誠(chéng)意，但這份誠(chéng)意，對(duì)于還未清盤(pán)的存量新房來(lái)說(shuō)，只感到鴨梨山大了。

最先感到寒意的是朝陽(yáng)的新房。

朝陽(yáng)擬上新的12宗地塊里，三環(huán)周邊的黃金地塊就占了：

近一半。

從去年就開(kāi)始預(yù)熱的永安里，今年繼續(xù)待字閨中。但這磨蹭的一年里，它的對(duì)手名單上又多了化石營(yíng)、甜水園這兩個(gè)重量級(jí)選手。

很明顯，朝陽(yáng)今年的策略是“豪宅圍城”。酒仙橋、將臺(tái)地塊，個(gè)個(gè)都是沖著終極改善去的。

這種高強(qiáng)度的輸出，讓周邊的在售項(xiàng)目顯得尷尬無(wú)比。

南磨房地塊蓄勢(shì)待發(fā)，不遠(yuǎn)處的能建東譽(yù)府恐怕要睡不著覺(jué)了。

去年9月，東譽(yù)府現(xiàn)房入市，打出的王炸底牌是“東三環(huán)少有的核心地段”、“大望路近10年首個(gè)住宅用地”。因?yàn)椤跋∪薄保?xiàng)目一面市就備受追捧，網(wǎng)簽迅速過(guò)半。

但今年，這張“稀缺”的牌，突然就不香了。

為了能把這些貨值順利賣(mài)出去，朝陽(yáng)甚至罕見(jiàn)地舉辦了高規(guī)格推介會(huì)，臺(tái)下坐著的都是中建集團(tuán)副總、中建一局、二局董事長(zhǎng)這個(gè)級(jí)別的央企大佬。

海淀，這個(gè)向來(lái)矜持的“優(yōu)等生”，今年也徹底豁出去了。擬供地11宗。這一個(gè)數(shù)字，相當(dāng)于海淀過(guò)去三年供地的總和。

如果說(shuō)去年海淀是豪宅的獨(dú)角戲，那今年就是給剛需悄悄開(kāi)了一扇窗。圍繞著大廠的布局，終于輪到了：

西三旗板塊。

金隅城中村、五星青島啤酒廠、城建自有用地改造——這三宗地塊，明顯是為剛需和剛改量身定制的。

當(dāng)然，豪宅也沒(méi)落下。最重磅的上地0702地塊已經(jīng)出讓?zhuān)o隨其后的朱房二期雙子星，雖然位置稍遜于去年的臻澐和海晏，但1.5的超低容積率，把“舒適度”三個(gè)字刻在了腦門(mén)上。

海淀的哲學(xué)是輪動(dòng)，雨露均沾，盡量不搞內(nèi)耗。但豐臺(tái)，顯然走的是另一條路子：

卷，就往死里卷。

看完豐臺(tái)2026年的供地清單，最揪心的莫過(guò)于中海麗澤的兩個(gè)項(xiàng)目：麗金府和麗澤叁號(hào)院。

豐臺(tái)這次把壓箱底的好貨都搬出來(lái)了，多數(shù)在四環(huán)里，甚至有兩塊直接擺在了二環(huán)邊：太平橋城中村和萬(wàn)泉寺。

特別是萬(wàn)泉寺棚改地塊，距離麗澤SOHO僅500多米，步行10分鐘即達(dá)，是真正意義上的“麗澤核心”。但它的起始樓面價(jià)，只有約：

5.3萬(wàn)/平米。

這不僅是麗澤板塊歷史上最便宜的一宗地，更是一次對(duì)周邊項(xiàng)目的“降維打擊”。

回看歷史，時(shí)間久遠(yuǎn)一點(diǎn)的北京悅府，樓面價(jià)7.3萬(wàn)；折戟的中海麗澤叁號(hào)院，也要5.8萬(wàn)。即便是去年被視為“板塊最優(yōu)”的中海麗金府，在這個(gè)新對(duì)手面前，性?xún)r(jià)比的光環(huán)也瞬間黯淡。

甚至連隔壁的端禮著，順?shù)N周期恐怕也要被迫拉長(zhǎng)。

這并不是個(gè)例。仔細(xì)翻看這份清單，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一種殘酷的“輪回”。槐新改造地塊一出，建發(fā)觀宸、森與天成的壓力陡增；東鐵營(yíng)地塊一上，金茂璞逸豐宜的競(jìng)品欄里又多了一行……

這或許就是當(dāng)下開(kāi)發(fā)商面臨的最大困境。你手中的“稀缺”和“唯一”，在新地的滾滾洪流面前，脆弱得像沙灘上的字跡。

潮水根本不需要來(lái)，只需要下一塊地更便宜、位置更好，你苦心經(jīng)營(yíng)的價(jià)值體系，就會(huì)瞬間崩塌。還沒(méi)來(lái)得及清完手里的庫(kù)存，更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者就已經(jīng)站在了門(mén)口。

而在房地產(chǎn)的這種博弈中，后來(lái)者，似乎永遠(yuǎn)擁有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

哪怕地塊再好，開(kāi)發(fā)商資金再雄厚，也架不住這種年復(fù)一年的“背刺”。在這個(gè)極度內(nèi)卷的市場(chǎng)里，沒(méi)有什么核心資產(chǎn)是永恒的。

如果有，那一定不是房子，而是永遠(yuǎn)在更新、永遠(yuǎn)更具性?xún)r(jià)比的——下一塊地。

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