小區(qū)物業(yè)管理既是專業(yè)的，也是一種剛需。問題在于，如何把這種剛需做得更專業(yè)，服務(wù)更到位？

撰文丨任大剛

年終歲末，正是每家居民小區(qū)物業(yè)公司決定性的關(guān)鍵時刻。

此時此刻，居民來年的物業(yè)費、停車費，無論半年還是整年，都得繳納。物業(yè)公司能夠收到多少，決定著來年的收成。對早交快交的住戶，有的物業(yè)公司還提供米面等物資獎勵。

而這個時候，也是居民向物業(yè)服務(wù)表達(dá)不滿，與物業(yè)公司博弈的關(guān)鍵時刻：是不是質(zhì)次價高？有沒有侵犯業(yè)主權(quán)益？要不要換物業(yè)公司？有的居民簡單直接的辦法，就是拒繳物業(yè)費。

這樣一來，就使物業(yè)公司和居民之間陷入法律糾紛。2025年12月，最高法院還專門發(fā)布幾個案例，指導(dǎo)各地法院如何判決這類法律糾紛，可見這類法律糾紛恐怕不在少數(shù)。

01

物業(yè)管理是個專業(yè)的剛需

糾紛的存在，使有的居民萌生自辦物業(yè)管理的想法，不管是在網(wǎng)上還是現(xiàn)實中，我都看到過不少這樣的想法，以為只要小區(qū)居民齊心協(xié)力，就自主可控，省下一大筆錢，其實這個想法很難落實。

首先是人員組成。

有的小區(qū)居民可能可以勝任保潔之類低技能的工作，但保安怎么辦？未經(jīng)專業(yè)訓(xùn)練，他們?nèi)绾翁幚硗话l(fā)事件？水電工怎么辦？總不能讓沒有專業(yè)資質(zhì)的小區(qū)居民來干水電修理的事務(wù)吧？

其次是資質(zhì)怎么解決。

自辦物業(yè)，不僅同樣面臨給人發(fā)工資，辦社保問題，涉及到收費，同時也就涉及到稅收，這樣，你不得不自辦一家物業(yè)公司，那么誰是股東？誰來經(jīng)營？繞去繞來，最后還是一家物業(yè)公司。你怎么保證你的物業(yè)公司比外面的物業(yè)公司更優(yōu)秀？

居民小區(qū)必須有物業(yè)管理，這是一個剛需。

不少人應(yīng)該見過沒有物業(yè)管理的居民小區(qū)是什么樣子。人員隨意進(jìn)出，垃圾遍地，綠化破敗，雜草叢生，墻皮剝落等諸多問題。這樣的居民小區(qū)，房產(chǎn)價值極低，居民不愿意花小錢，往往造成巨大財產(chǎn)損失。

可以說，小區(qū)物業(yè)管理既是專業(yè)的，也是一種剛需。問題在于，如何把這種剛需做得更專業(yè)，服務(wù)更到位？

02

物業(yè)的收費依據(jù)怎么來的？

物業(yè)收費是制約物業(yè)公司的最重要手段。

以《浙江省物業(yè)管理條例》（2025年修正通過）為例，其第二十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：……（四）物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法……

從該條例的規(guī)定看，非普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房的物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)除外，普通住宅是業(yè)主與物業(yè)公司共同協(xié)商，由雙方簽訂合同確定的，是市場指導(dǎo)價。

在實際操作中，卻存在“協(xié)會參考價”的情形。

地方的物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會根據(jù)地方法規(guī)的授權(quán)，通過數(shù)據(jù)采集，建立模型，分檔分級，制定出不同服務(wù)等級和不同小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費市場參考價區(qū)間，作為居民方和物業(yè)方的協(xié)商基礎(chǔ)。

在這個制度設(shè)計中，居民方實處于相對弱勢的談判地位。

第一，不管是業(yè)主大會還是業(yè)委會，恐怕極少有能力和精力看懂?dāng)?shù)據(jù)采集和模型，這就成了物業(yè)方單方面叫價，而業(yè)主方?jīng)]有多少還價依據(jù)的窘境。

第二，眾所周知，行業(yè)協(xié)會的成員都是物業(yè)公司，而物業(yè)公司是要向行業(yè)協(xié)會繳納會費的，兩者之間實際上是一種深度的利益捆綁。換言之，明面上是行業(yè)協(xié)會居于“第三方”在提供貌似客觀的“參考價”，但實際上，這個參考價，完全反映和代表著物業(yè)公司的利益。

第三，居民方理論上可以自由更換物業(yè)公司，但實際操作中，更換物業(yè)公司的手續(xù)非常繁瑣且周期比較長，而且新公司一來，還面臨著人員更換，人頭不熟悉、底數(shù)不清的難題，除非搞到天怒人怨，居民方一般不會輕易更換物業(yè)公司。

第四，縱使更換物業(yè)公司，其實面臨的很可能是同城所有物業(yè)公司都在一個行業(yè)協(xié)會“領(lǐng)導(dǎo)”下的問題。

也就是說，居民方的對手盤有一個隱形的“價格同盟”，這一家是這個價格，換一家，也是這個價格，最終，問題聚焦在物業(yè)經(jīng)理本人的工作和溝通能力上。

通常的情況是，居民意見大，那就換一個物業(yè)經(jīng)理了事。

03

公眾有權(quán)知道物業(yè)公司盈虧

據(jù)估算，2023年，全國每年居民物業(yè)費開支大概在1萬億—1.3萬億之間，全國居民人均水電燃料的支出，為1530多元，全國總計約2.1萬億元，物業(yè)費開支占比，是水電燃料的一半多。這是一項不小的日常開支。

事涉民生民瘼，城市水電氣的價格形成機(jī)制，是通過聽證會產(chǎn)生的，盡管居民對很多聽證會多有詬病，但終究是個應(yīng)付自然壟斷的不得已的辦法，總還讓人抱有一些改進(jìn)的念想。

而根據(jù)上述分析可知，盡管物業(yè)收費很“市場化”，但其實物業(yè)也有一定程度的壟斷性質(zhì)。目前物業(yè)降價的原因，恐怕只有兩個，一個是出現(xiàn)更多的物業(yè)公司，他們相互競爭，相互壓價，把物業(yè)費打下去；第二是繳費率越來越低，物業(yè)公司不僅收入減少，而且也無法承擔(dān)司法成本，主動退出。

第二種方式實際上并不可取，因為拖欠物業(yè)費，不僅給整個小區(qū)遺留下很多歷史難題，而且給新的物業(yè)公司選聘帶來了壞的影響，可能選聘到更差的物業(yè)公司。

就物業(yè)方（協(xié)會和公司）而言，目前能夠向居民公布的，一個是市場參考價，另一個是“服務(wù)與收費信息”“物業(yè)服務(wù)收支”“公共收益情況”“專項維修基金”等，至于物業(yè)公司的財務(wù)狀況，居民無權(quán)了解。

一般意義上，如果不是公眾公司，居民的確無權(quán)了解物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，誰又能知道當(dāng)?shù)刈詠硭尽⑷細(xì)夤竞碗娏镜慕?jīng)營狀況呢？

但既然具有壟斷性，公眾當(dāng)然就有知道其賺了還是賠了，賺了多少賠了多少的權(quán)利，不能行使和該不該行使，是兩回事。

04

現(xiàn)階段，物業(yè)費該升還是降？

可喜的是，最近幾年，物業(yè)費開始出現(xiàn)了一些波動。

有升的。

房地產(chǎn)公眾號“真叫盧俊”在2025年的一篇文章《為什么上海新盤物業(yè)費突然變貴》中提到：

2020年，我們曾經(jīng)做過一個關(guān)于上海物業(yè)費的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)時，內(nèi)環(huán)新房物業(yè)費大概8到10元/平/月、中外環(huán)5到6元/平/月、外環(huán)4-5元/平/月。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房物業(yè)費20元/平/月水平已是普遍現(xiàn)象，而內(nèi)中環(huán)15元、中外環(huán)12元，就連外環(huán)外也已經(jīng)來到了8元，對比五年前，上海新房物業(yè)費可以說是快速實現(xiàn)了翻倍增長。

該文把這一現(xiàn)象的原因歸結(jié)為：

捆綁高價的物業(yè)費是開發(fā)商在限價時代，追求利潤平衡點的一種方式。大部分新盤的物業(yè)合同，都是由開發(fā)商的相關(guān)企業(yè)來承接，這樣一來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)的利潤被壓縮，也能夠從高價物業(yè)費中反哺回來，成為利潤的補(bǔ)充。

作者認(rèn)為“整個物業(yè)費的提價體系是非常艱難的”，“我們看到的8塊也好，15塊也好，這個物業(yè)費價格從一開始就不是為了今年而制定，可能是未來十多年甚至二十多年的物業(yè)費水平。”

應(yīng)該說，上海的新盤物業(yè)費很貴，有其非常特殊的原因。同時，作者也認(rèn)為，目前存在著“全國物業(yè)費大跳水”現(xiàn)象。的確如此。

另一公眾號“看房有道”總結(jié)了全國多地物業(yè)費下降的現(xiàn)象：

南昌多個小區(qū)物業(yè)自降物業(yè)費，其中就有頭部物業(yè)萬科、龍湖、建發(fā)等。

中糧祥云悅府，剛交付2年左右的小區(qū)，建發(fā)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是3.5元/㎡/月，最新調(diào)整后為2.98元/㎡/月。

湖濱江龍湖煌盛春江天璽小區(qū)，高層從3.2元/平米/月降至2.9元/平米/月，洋房從3.6元/平米/月降至3.2元/平米/月，商鋪從4.0元/平米/月降至3.6元/平。

紅星中奧廣場自2026年1月1日起，高層從3.0元/平米/月降至2.2元/平米/月，洋房由3.2元/平米/月降至2.4元/平米/月，商業(yè)由4.0元/平米/月降至3.2元/平米/月，車位管理費也從80元/個/月降到50元/個/月。

該文將物業(yè)費下調(diào)歸結(jié)為：“‘催繳費很積極，服務(wù)卻慢半拍’，一直以來業(yè)主對于物業(yè)的做法積怨已久。”

但實際的原因可能是，隨著居民房產(chǎn)價格縮水，資產(chǎn)減值，居民不再愿意為它付出更多的管理費；再加上經(jīng)濟(jì)下行，家庭開支減少，物業(yè)費也必然被沖擊；此外，通縮背景下，很多商品都在降價，物業(yè)服務(wù)也是普通商品，如何能夠例外呢？

這些重要的變化因素，是否及時納入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)和模型中了？

總之，任你如何“質(zhì)次價高”，如何“壟斷”，最終都扛不住經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。

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