豪發300億，資本為何獨衷長租公寓？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

2025年，內地房地產相關企業證券化發行額約1413億元，同比增33%；其中住房租賃板塊融資311億元，獨占五成；政策擴容之下，優質資產“卯足勁”涌向證券化跑道。對于企業來說“投、融、管、退”的資金全閉環被打通，而對于行業來說，大宗資產的交易結構似乎正在被重構……

"百花齊放"的千億市場里，租賃住房獨占五分之一

2026開年，保障性租賃住房資產證券化迎來了“開門紅”。

近日，上交所迎來年內首單REIT擴募——華夏基金華潤有巢REIT完成4.478億份擴募，發售價為2.53元/份，共募集11.329億元（人民幣，下同）。據悉，該REIT的底層資產為上海有巢馬橋保障性租賃住房項目，2024年項目公司營業收入合計為6619.29萬元。

回望2025，發行和投融資氛圍更為審慎的REITs市場有了重大進展。戴德梁行數據顯示，2025年中國內地市場公募REITs產品擴容至78只，總規模達2100億元，2025年新增發行20單。

熱度背后，板塊表現顯著分化，消費基礎設施與保障性租賃住房成為亮點，截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發行，二級市場平均年化分紅率達3%，“投、融、管、退”的資金全閉環被打通。

其他產品方面，“南京新居保障房二期資產支持專項計劃”項目也顯示已通過，擬發行金額為17.48億元的ABS，原始權益人為南京新居置地有限公司，計劃管理人為華夏資本。

市場不乏其他亮眼案例。2025年12月25日，太保資產旗下的新黃浦“筑夢城保租房持有型不動產資產支持專項計劃”登陸上交所，發行金額為11.94億元。同年9月，“建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃”順利完成首次擴募，成為市場首單持有型不動產ABS擴募項目，募集規模為4.53億元。

數據顯示，2025年內，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、持有型不動產ABS、類REITs等產品合共約1413億元，同比增長33%。其中，住房租賃市場相關的融資規模約為311億元，包括債權類105億，占比約34%；類REITs、公募REITs與CMBS則位列第二梯隊，融資金額約40-70億元。

不難得出，租賃市場融資額占據2025年房地產相關企業新發行證券總融資額的五分之一有余。

在這塊千億級別的“蛋糕”中，住房類資產處在爆發式增長的關鍵階段；2025年內，各融資渠道也正均勻且穩步地發展，住房租賃證券化市場正迎來獨屬于它的“百花齊放”。

險資大筆接管，證券化市場"后勁"足

充沛供給成為“百花齊放”的源泉。

近日，有市場消息稱領盛投資計劃以6.29億元出售COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣60%權益，接盤方為國壽資本。

有業內人士猜測，此次交易背后，是一場圍繞Pre-REITs培育與公募REITs上市的長期布局；看似平常的資產轉讓，或許正為未來更廣闊的資本通道鋪就前奏。

此般猜測不無來由，2025年5月，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所發布，基金份額5億份，發售價為2.734元/份，募集資金總額13.67億元；3月，全國首單“商改保”REIT——匯添富上海地產租賃住房REIT在上交所發布，發售價為2.724元/份，總共募資13.62億元。

不僅是證券化產品的成功發行，在2025年內，資本正頻頻涌入住房租賃賽道，為住房租賃相關的證券化產品發行提供可持續的“后備力量”。

2025年12月，鼎暉投資完成收購上海base佰舍蘇河項目；7月，友邦保險、中宏保險等通過Pre-REITs基金完成對上海松江柚米社區的收購；2月，萬科聯合新華人壽、大家人壽等多家險資機構，設立16億元Pre-REITs基金收購廈門泊寓院兒·海灣社區；同期，自如與景順成立“星耀如景”合資平臺，拿下北京石景山一處租賃住房項目……

可以看出，2025年至今，住房租賃證券化領域正成為資金流轉的熱土；對于具有長期配置資金的險資來說，這板塊愈發成為布局的熱門。

以上資產并購和證券化的的“進”與“退”，不僅是為存量資產改造提供新路徑，更是深刻折射出長租公寓行業的邏輯轉變，即從傳統的出租運營模式，進一步邁入資產管理的新時代。

"兩位一體"，什么樣的優質存量資產將被改造？

頻繁買賣的背后，市場上難以消化的存量資產正持續堆積。

數據顯示，截至2025年9月，中國內地城市存量住宅約為3.1億套，若按每套平均100平方米估算，總面積約310億平方米（包含已售、待售及少量未上市房源）。

據克而瑞調查，2025年全國30個重點城市新增住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對量與2022年基本相當，為行業調整以來四年中間水平。

對于市場來說，存量資產不僅需要被加速消化，另一方面，接盤的資方還要有得賺。從2025年長租公寓資產證券化的突然蓬勃來看，大筆資金收購存量改造項目的背后，是一套相對完整的“鏈路”，即優質資產打底、政策托底、和證券化賺錢的完整路徑，因此，優秀的改造案例必然每一步都踩在行業關鍵點上。

/ 優質資產打底，投資回報穩

首先，優質的資產是“鏈路”出發點，也是基礎。

以近期交易的base佰舍蘇河項目為例，該物業位于靜安區蘇州河畔核心地段，緊鄰人民廣場、南京西路等商圈，交通便捷且周邊產業密集，租賃需求基礎扎實。

據悉，base佰舍蘇河前身為老舊星級酒店，2018年改造為租賃住房后，長期保持93%以上的入住率和80%以上的運營利潤率。

從歷史租金來看，，base佰舍蘇河中49-58平方米的單間租金約為1-1.2萬元/月，87平方米的一居室約1.4-1.6萬元/月，97平米一居室約為1.7-2萬元/月，127平米的兩居室則在2.3萬元/月甚至更高；對比同地段同類型公寓產品，租金所帶來的收益優勢較為明顯。

2024年，該項目引入聯合辦公品牌，形成“居住+辦公+商業”復合空間，進一步提升了資產坪效與抗風險能力。據了解，該項目收購完成后將投入近8000萬元資金進行改造，將原有的公寓及原本用于辦公的群樓部分都改造為保租房。按照業內推測，此番收購后的資本化率可達4.5%-5.5%。

不僅是這一案例，前文提到的2025年內被收購的業基本位于一線和超一線城市核心地段，此類物業在歷來的存量資產改造中往往被優先考量；這種“核心區位+成熟運營+穩定現金流”的優質資產，本身就具備高盤活價值。

/ 政策托底，穩定預期撬動資金流入

僅憑資產本身優質，尚不足以撬動資金密集入場；租賃住宅交易的爆發，關鍵仍在于政策托底，這一機制正是整條“鏈路”平穩運行的根基。

從地方試點來看，2025年7月，上海出臺了《上海市商務樓宇更新提升實施意見》，打開了商辦樓宇“功能融合”的通道，明確在“主體不變、產證性質不變、主體結構不變”的前提下，可兼容租賃住房功能，最長兼容期限達15年。

在這一政策下，以base佰舍蘇河項目為首的“功能融合”類別租賃住房具備運營的合規性，同時還能享受民用水電、稅收減免等政策紅利。

若此類新政明確的全周期管理模式能夠在更多一線和新一線城市得到普遍推行，將在極大程度上降低資本入場的系統性風險，為資本對于租賃類住宅的長期布局提供更加穩定的預期，資金的流入也將更加頻繁。

不止擴容，更是地產存量時代大宗交易的巨變

“退”是“投、融、管、推”閉環的“咽喉”，也是資本逐利性的終極落點。借助政策紅利收攏優質資產、完成存量改造之后，能否通過證券化路徑干凈利落地退出，決定了整場交易的成色。

從數據來看，截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發行，二級市場平均年化分紅率達到了3%；其中，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日觸發漲停，華夏北京保障房REIT也順利完成擴募。可以說，資產證券化成為了租賃住房在2025年交易熱度持續攀升的核心驅動力。

政策支持，正是過去一年租賃住房資產證券化驟熱的“推手”。2025年9月12日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號，下稱782號文），主要針對擴大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發行等方面。該政策繼2024年1014號文之后的又一個重量級政策，在資產范圍、擴募支持、項目把關和組織保障四個方面有了新的規定：

在資產范圍方面，基礎設施REITs從傳統基建向新基建、民生領域延伸?。782號文在1014號文已明確的收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型基礎上，進一步擴大資產范圍至市場化租賃住房、文化旅游養老設施等新資產類型?。

782號文在擴募機制上進行了顯著優化，取消輔導環節，由省級發改委或央企直接申報；放寬資產范圍，允許跨區域、跨行業收購同類或關聯項目，以上舉措顯著提升了REITs配置靈活性與抗風險能力。

在項目把關上，782號文明確優先受理可助推國家重大戰略的優質項目，既彰顯監管層對資產質量的嚴苛標尺，也為社會民生類資產打開了閘門，有利REITs市場長期穩健運行。

在組織保障方面，782號文創新提出“支持民間投資項目發行上市”的要求，這一措施體現了政策層面對民間資本參與基礎設施REITs的特別支持，有助于形成"國有+民營"雙輪驅動的市場格局?。

以上新措施的提出，無不利好租賃住房市場。例如在鼎暉收購北京三全公寓項目后，業內普遍猜測其將會借助政策紅利完成合規升級，并進一步優化運營，隨后通過REITs擴募等方式實現資本退出。

有業內人士表示，這種“收購-賦能-增值-退出”的資本閉環，收益遠比賺租金差高得多，也給其他存量資產的盤活提供了可復制的范本。

事實上，面對存量資產亟待消化的現實，政策在2025年內已數度“開閘”。年底，國家發展改革委正式發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，首次將酒店行業獨立納入REITs發行體系。新政明確，“四星級及以上酒店”作為消費基礎設施的重要組成部分，可與體育場館、商業綜合體等并列，成為可獨立申報REITs的底層資產。

政策落地即見回響，2025年12，上海錦江資產管理有限公司發布公募REITs核心服務機構選聘招標公告；同期，金茂出售三亞麗思卡爾頓亦直言“交易專為資產證券化而設”，政策“東風”轉瞬化作市場動作。

這次被業內普遍視為具有“變革性意義”的擴容，或許正是受到此前REITs向保障性租賃住房等基礎設施領域擴容的啟發，在商業地產邁入存量時代的當下，商業地產的痛點不再是“拿地”，而是“退出”。REITs 等資產證券化產品的持續擴容，恰好為存量樓宇提供了一條合規、透明且可定價的“黃金出口”。

擴容的前提是嚴監管，例如對于酒店資產就明確做出了“必須四星級及以上”等明確要求。對于保租房來說，除必須先拿到住建部門核發的“保租房身份證”外，還需滿足租金不得高于同地段九成、資產規模不低于8億元、近三年現金流為正，派息率至少3.8%等一系列要求；簡言之，只有接受“面積、租金、年限、用途、資金”五把鎖的存量項目，才能邁入REITs退出通道，這也與審慎的發行規則一脈相承。

但無可置疑的是，中國內地大宗資產的交易結構正被重寫。上述改革性政策標志著大宗變現不再僅依賴個人或機構買家，面向公開市場的資產證券化將成為其重要退出路徑，這里的公開市場可能是更小的、更分散的微觀主體投資人。這也意味著，只要資產運營得足夠好，具備穩定收益及現金流，就可以打包“上市”并變現，商業不動產項目的流動性將大大增強，其價值發現機制也更具市場化。