廣東
南方財(cái)經(jīng)記者魏彤
6月12日下午，“贏商機(jī)·創(chuàng)未來——2026廣州安居商業(yè)存量資產(chǎn)盤活專場推介會(huì)”在廣州國際金融城南方財(cái)經(jīng)大廈二樓國際路演中心舉辦。活動(dòng)上，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)會(huì)長劉昕圍繞“品牌選址的下一個(gè)戰(zhàn)場：為什么存量商業(yè)物業(yè)是真正的‘價(jià)值洼地’？”作主旨分享。
劉昕觀察到，過去大家搶著進(jìn)購物中心、搶新建商圈的鋪位，但這兩年風(fēng)向變了。越來越多的品牌方開始主動(dòng)尋找存量商業(yè)物業(yè)——老街區(qū)的鋪?zhàn)印v史建筑改造的空間、舊廠房煥新的綜合體。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？
“因?yàn)楹诵膮^(qū)存量物業(yè)具有‘不可復(fù)制’的稀缺性，存量物業(yè)的‘成本優(yōu)勢’正在被重新發(fā)現(xiàn)。”劉昕分析，廣州老城區(qū)有大量直管公房、歷史風(fēng)貌建筑。過去大家覺得這些是“包袱”——產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、硬件老舊。但現(xiàn)在，在“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”的政策導(dǎo)向下，品牌方對有故事、有文化底蘊(yùn)、能“出片”的空間需求井噴。
在劉昕看來，與新建商業(yè)物業(yè)相比，存量物業(yè)業(yè)主的持有成本相對可控，租金定價(jià)有更大的彈性空間。不少優(yōu)質(zhì)存量改造項(xiàng)目的業(yè)主方不是單純“收租”，而是愿意拿出免租裝修期、裝修補(bǔ)貼、聯(lián)合營銷支持等政策吸引優(yōu)質(zhì)品牌。
同時(shí)，消費(fèi)趨勢也在倒逼商業(yè)空間“去標(biāo)準(zhǔn)化”。購物中心再豪華，它的空間是標(biāo)準(zhǔn)化的。而改造的舊廠房、活化利用的歷史建筑等具有“非標(biāo)”屬性的存量物業(yè)，恰恰成了當(dāng)前新消費(fèi)品牌最需要的差異化“武器”。
“未來三年，存量商業(yè)物業(yè)將成為品牌方選址的主戰(zhàn)場。誰先完成布局，誰就搶占了下一輪競爭的制高點(diǎn)。”劉昕說。
當(dāng)前，品牌方要如何“掘金”存量物業(yè)？
劉昕總結(jié)了三條實(shí)戰(zhàn)打法：算“有效流量”，不算“門口人流”；算“業(yè)主賦能”，不看“誰租金低”；算“杠桿效應(yīng)”，不看“單點(diǎn)回報(bào)”。
劉昕認(rèn)為，存量物業(yè)的價(jià)值在于吸引的是愿意停下腳步拍照、愿意花時(shí)間慢慢逛的消費(fèi)者。這類人的轉(zhuǎn)化率和客單價(jià)遠(yuǎn)高于匆匆路過的通勤人群。因此，不能只看租金的高低，業(yè)主的運(yùn)營思維、存量物業(yè)的隱性障礙以及業(yè)主的長期主義思維，都是需要考慮的重點(diǎn)。
“選存量物業(yè)，不能只關(guān)注單店盈利，要看能否為品牌‘撬動(dòng)更大的價(jià)值’，形成長期共贏。”劉昕說。
房地產(chǎn)行業(yè)正從“增量時(shí)代”全面邁入“存量時(shí)代”。“存量不等于沒機(jī)會(huì)，而是機(jī)會(huì)的形式變了。現(xiàn)在的機(jī)會(huì)是‘選好鋪’，找到真正有價(jià)值的存量空間，同時(shí)與優(yōu)質(zhì)業(yè)主形成長期共贏的合作關(guān)系。”劉昕表示，廣州安居商業(yè)今天拿出存量資產(chǎn)來做推介，本身就是在釋放一個(gè)信號(hào)：國企愿意打開大門，和品牌方面對面溝通，這是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)窗口。
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