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月初，房哥一元提問，交個朋友的活動發布后，各類買房的問題像雪花般飄了過來，簡單的問題我直接回復，復雜的我讓大家加助理微信，整理房源和方案后，打電話再逐一溝通。

上周的提問里，關于軟件新城何時有商場的問題，我遇到了三次，基本都是周邊保利，天地源，蘇寧的業主來呼吁，在此統一回復。

站在業主立場，房子交了，也住進來了，希望家門口生活更便利，人之常情，但從西安過往住宅區的商業養成歷史看，還得熬……

當年是曲江一期、二期、鳳城五路、七路、浐灞的再熬，如今換到了軟件新城而已。

這個問題

在軟件新城早期的規劃里，其實是有多塊商業用地的，包括保利天匯東南側GX3-37-1-2地塊，以及保利云谷天匯旁，GX3-36-13地塊，以及更早的蘇寧廣場商業。

但遺憾的是，前兩宗商業用地分別在2023和2025年先后變更為住宅，這種調整，讓軟件新城業主家門口逛商場的愿望，就只能寄托在蘇寧廣場上。

（高新蘇寧廣場規劃圖）

2019年10月，伴隨著蘇寧云著的開盤，高新蘇寧廣場開工，規劃建面約29萬㎡，是包含零售，餐飲、娛樂的大型購物中心，計劃入駐蘇寧易購、家樂福、蘇寧紅孩子、蘇寧影城、蘇寧極物等品牌。

但隨著蘇寧破產，至今蘇寧廣場仍然停工，沒有進展，根據蘇寧置業破產重組的進展，西安的蘇寧廣場并沒有進入80億元共益債盤活清單，仍按“處置類資產”歸類。

（高新蘇寧廣場現狀圖）

原因也很明確，即投資人評估項目復工資金缺口大、短期收益預期弱。

一邊是商業用地陸續調整住宅，一邊是規劃商業因蘇寧破產停止，想要在家門口逛商場的愿望，短期內看不到希望。

在很長的一段時間內，軟件新城商業最繁華的地方，還是雷家寨小區安置房的底商。

表面看，是因為蘇寧暴雷，破產，導致軟件新城業主沒有商場逛，但如果是商戶視角，就是另一個立場了。

幾個現狀

上周，我高中開涼皮店的朋友，讓我推薦個區域，準備找個鋪子，開個分店，要求是人群密集，人流量要大，我們先后轉了軟件新城、團結村周邊、以及西灃二路沿線。

競爭最小的是軟件新城，入住率有限，沒什么餐飲，最熱鬧的是西灃二路，可謂夜市一條街，最清凈的是團結村，周邊還是空地。

最終，他選了人流量最大，但也是房租最高的西灃二路，站在商家立場，有人才有商，有錢賺才開店。

壹

入住率有限人流量不夠

當下的軟件新城，無論是人流量，入住率還是商業環境，都存在挑戰。

很多人說不對呀，軟件新城有幾十萬產業人口，你看環普，中軟，早晚高峰熙熙攘攘，西三環也是經常堵車。

但如果你是其中一員，就知道996是虛的，早上八點，手提包子雞蛋，沖進辦公樓，中午12點，最熱鬧的是樓下的外賣和快餐，晚上10點后，則是燈火通明的園區，留給打工人休息的時間，也就中午的一根煙功夫。

更關鍵的是周末，在軟件新城打工的人，并不住在這里，而在科技路，大寨路，西灃路，甚至更遠的港務區，浐灞，散在全城。

軟新是有大量的產業人口，但卻是候鳥生活，而商家最關注的常住人口，仍是一個蓄水池，還在不斷養成中。

（高新軟件新城）

目前，整個軟件新城交付的小區，包括蘇寧云著（1928戶），天地源云水天境（1466戶），保利天匯（1838戶），保利云谷天匯（1342戶），中海天谷時代（1054戶），中海云水觀園（304戶），招商臻觀府（818戶），中鐵建西派樘樾（1185戶），中鐵建西派國樾（952戶），天谷雅舍（720戶），隆基泰和云璽領峯（488戶）。

（絲路軟件城規劃）

待交付的小區，還有中建山海境（2433戶），邦泰觀宸高新（617戶），還能覆蓋到的灃東融合區的綠地蘭亭公館（2832戶），保利云谷和著（1914戶），高科越秀星匯云瀾（1289戶）……

所有總數疊加，超過21000套房子，今年軟新邦泰和天地源還有新房供應，后續區域戶數還在增加，從五年前的路上沒人，到如今的天地源，招商，中鐵建各個底商熱鬧，軟新的入住率也在穩步提升。

基本的生活所需已經可以滿足，但業主心里大商業的缺失，仍是遺憾，眼瞅著人越來越多， 對蘇寧廣場的渴望也越來越強。

貳

產業園區商業熱度有限

軟新的核心是產業園區，并非密集住宅區，從商戶角度，對商業本就不友好，高新的商業本來就弱，唐延路發展多少年，才有了西安大都薈和高新萬達，錦業路多少年才有了益田假日。

當下的軟件新城，無論是入住率，還是常住人口，還需要很長的時間沉淀，看看軟東，魚化寨，丈八北路，這么密集的住宅區，也才養得起一座大茂城和半個方圓薈。

（高新大茂城）

即便蘇寧廣場開了，商戶都有意向，但當下的購物中心，逛的多，買的少，品牌同質化嚴重，基本都靠負一超市，頂樓影院撐著人流量，這一輪經濟周期里，也并不是商業擴張的時間。

蘇寧的評估里短期收益預期弱，從資本角度就很說明問題。

商業不是住宅，單純的規劃和愿景，能勸業主買房接盤，但很難勸商家落地開店，商業經營更尊重顧慮，人流和錢流，對業主而言，商場開門是重點，但對商戶，開門只是起點，賺錢才是終點。

一些案例

西安的商業，從最早的大家逛街去鐘樓，到如今的東西南北都是購物中心，選址遵循的就三個原則，中軸線原則，地鐵站原則，以及密集住宅區原則，背后指向的都是人流量。

壹

二號線黃金中軸

最經典的商業軸，就是地鐵二號線沿線，更準確的說，是北至未央路，南至長安路，在地鐵沒有通車之前，西安的大型商業就分布在這條線上。

自北向南，分別是鳳城七路的熙地港，大融城，鳳城五路的賽高街區，龍首原的印象城，盛龍廣場，榮民龍首廣場，北關的靜安薈奧萊。

進入城內，則是經典的北大街，鐘樓開元，中大國際，SKP，中貿廣場，太古里（在建），小寨賽格，一直到電視塔的萬象城，萬象天地結束。

（西安城市中軸）

在過去的幾十年里，這條17公里的中軸，本就是西安人口最密集的區域，也是商業的黃金軸，又有地鐵加持。

規劃商業，是順應趨勢的，雖然各個購物中心經營水平，運營能力有差異，基本人流量都有保證。

貳

地鐵只是錦上添花

其次就是地鐵帶動的，比如三橋的萬象城，紡織城的華陽城，朝陽門的益田假日，辛家廟的印象城，余家寨的萬達廣場，四海唐人街，吉祥村的momopark等等。

地鐵本就是人流量的的傳動帶，單地鐵，雙地鐵交匯，本就具備商業價值，各種商業盒子，大商場，商業街區等也是標配。

（西安地鐵三號線）

地鐵口附近又會規劃園區，辦公，寫字樓，公寓，流動人口，常駐人口也會更多，因此地鐵上蓋商業也是順勢而為，但地鐵不是萬能的，能帶來人，能不能留住，就看商家的運營本事了。

過去西安地鐵剛開通，大家很新鮮，現在主城區內幾乎到處都有地鐵，地鐵口商業更多是錦上添花，而非雪中送炭。

叁

大力出奇跡的有個例

當然，在西安還有大力出奇跡的案例，即沒在中軸，沒有地鐵，但商業逆市走紅的，最典型的就是城西的老城根，和城南的宜家薈聚，前者是去年才通上八號線，后者至今沒有地鐵在建。

但這兩個商場的背后，卻都有潛在的超大人流量，比如西部大道沿線，是西安城南傳統的密集城區，城改眾多，容積率偏高。

帶來了極高的入住率和常駐人口，這是居民不喜歡，但商業很歡迎的，幾十萬人撐起了宜家薈聚。

（雁塔宜家薈聚）

老城根也是同理，所處的大興新區，安置房，城改房，經適房，商品房眾多，容積率整體高于西安，居住品質不好，但人流量密集，同樣是幾十萬人口撐起老城根的基礎客流。

外加招商，運營，活動能力確實強，又吸引到全城的年輕人，屬于大力出奇跡的典型。

（老城根G-park）

西安雖然很大，看似商業機會也很多，但商場的選址基本遵循上述三條線，要么中軸，要么地鐵，要么人口密集。

再看軟件新城的蘇寧廣場，人流量和經營的角度，似乎都挺難滿足，如今因蘇寧破產，大家等不到會覺得遺憾，但即便建了，能給軟件新城帶來多大變化，仍未可知。

肆

住過去才能期待未來

很多人抱怨軟件新城缺配套的時候，我都會說，你先住進去，過去配套靠規劃，如今配套靠養成，當一個個小區燈火通明，路上人流如織的時候，還怕商業不會主動找上門。

（高新軟件新城）

現在不來，還是因為沒人，也沒錢賺，當年的曲江一期等金地廣場多少年，曲江二期等金輝環球廣場多少年，鳳七居民等熙地港多少年，航天居民等星璇廣場多少年。

人流，客流，資金流不到位，規劃開業，都是賠本買賣，周邊消費跟不上，商戶在里面直撓頭，幸福林帶龍湖天街，環球港購物中心的案例就擺在這里。

尊重規律

如今的商場，更多的是一個情緒交換場，而不是購物中心，逛的多買的少是常態，對于更多中年人而言，家門口的商場僅是多一個周末遛娃，晚上吃飯的地方，線下比價，線上下單更是常態。

過去，為了賣房賣地，住宅旁要規劃商業，辦公，寫字樓，導致商辦高庫存，規劃里看著高端大氣，但交付后經營困難，當年買房呼吁要有商業的居民，去的最多的還是小區門口的超市和便利店。

對軟件新城的業主而言，最缺的真的是蘇寧廣場嗎，還是區域未來可期的信心？

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作者：房哥

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