1月26日，京東集團(tuán)旗下現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）正式向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。此次沖刺港股，標(biāo)志著這家深耕供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的企業(yè)正式開啟資本化新征程，也為資本市場注入新的基礎(chǔ)設(shè)施投資標(biāo)的。

作為京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的核心基石，京東產(chǎn)發(fā)成立于2012年，2018年開始獨(dú)立運(yùn)營，憑借京東集團(tuán)賦予的倉儲(chǔ)物流開發(fā)與管理權(quán)逐步壯大，歷經(jīng)多輪融資后估值穩(wěn)步提升，2025年以550億元估值位列《全球獨(dú)角獸榜》第96位。招股書披露的核心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月30日，公司資產(chǎn)管理規(guī)模總額達(dá)1215億元，總建筑面積約2710萬平方米，在國內(nèi)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及境外10個(gè)國家和地區(qū)布局285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成了覆蓋智能物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、智算中心的多元化資產(chǎn)矩陣。

從業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，京東產(chǎn)發(fā)已構(gòu)建起成熟的盈利模式。收入端呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)，2023年?duì)I收29億元，2024年增至34億元，2025年前9個(gè)月營收達(dá)30億元，同比增長21.2%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案為核心業(yè)務(wù)，2025年前9個(gè)月貢獻(xiàn)收入26億元，占比超八成，且外部客戶收入占比達(dá)62.5%，顯示出業(yè)務(wù)對(duì)京東集團(tuán)的依賴度持續(xù)降低，市場化拓展成效顯著。資產(chǎn)運(yùn)營層面，公司已竣工資產(chǎn)期末平均出租率長期保持在90%以上，較行業(yè)平均水平高出約10個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)盤活能力突出。

資產(chǎn)增值與資本運(yùn)作能力成為京東產(chǎn)發(fā)的核心競爭力之一。2020年至2024年，公司年均實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，累計(jì)回報(bào)率達(dá)初始成本的40%；同時(shí)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，基金管理業(yè)務(wù)快速崛起，截至2025年9月末基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%，2020年至2024年管理費(fèi)收入年復(fù)合增長率達(dá)30%，形成了“開發(fā)建設(shè)-運(yùn)營管理-資本循環(huán)”的閉環(huán)模式。值得一提的是，公司2023年推動(dòng)嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所上市，成為國內(nèi)首單民企倉儲(chǔ)物流公募REIT，資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不斷豐富。

國際化布局也成為此次上市的重要亮點(diǎn)。京東產(chǎn)發(fā)已在新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點(diǎn)落子，海外擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，資產(chǎn)管理規(guī)模占比提升至12.8%，2025年境外資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)公允價(jià)收益3.41億元，國際化戰(zhàn)略成效初顯。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，按建筑面積計(jì)算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二，行業(yè)地位穩(wěn)固。

不過，招股書也揭示了公司面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。客戶集中度較高的問題仍較突出，2025年前9個(gè)月前五大客戶貢獻(xiàn)36.3%的收入，其中第一大客戶京東物流占比28.7%；供應(yīng)商集中度同樣偏高，前五大供應(yīng)商采購占比達(dá)57.7%，可能影響成本控制與供應(yīng)鏈穩(wěn)定性。此外，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.2%，高于行業(yè)龍頭普洛斯的58%，重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的財(cái)務(wù)壓力的及海外業(yè)務(wù)面臨的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，均需持續(xù)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在全球供應(yīng)鏈重構(gòu)與國內(nèi)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重驅(qū)動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具備長期配置價(jià)值。京東產(chǎn)發(fā)憑借京東生態(tài)資源與市場化運(yùn)營能力，有望借助上市融資加速擴(kuò)張，但如何平衡重資產(chǎn)運(yùn)營與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、降低關(guān)聯(lián)交易依賴，將成為其資本化后的核心課題。未來隨著資金注入，公司在智算中心、綠色能源等新興領(lǐng)域的布局或?qū)⑦M(jìn)一步提速，持續(xù)強(qiáng)化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)能力。