來源| 鳳凰網風財訊

作者| 王婷婷W=T=T

房價翻漲、連夜搶房、炒房團扎堆......2026年，這樣的場景雖然在中國大陸銷聲匿跡，但因為一群強大中國人的存在，“樓市黃金時代”正被復刻在當下的迪拜。

(迪拜哈利法塔所在的核心區域/風財訊攝)

近日，阿聯酋總理公布了該國2025年的各項數據，其中迪拜房地產再刷新歷史紀錄——全年成交額達到9170億迪拉姆(折合人民幣約1.74萬億元)，同比增長超20%；經濟型公寓和別墅租金漲幅平均20%-24%，售價2021年-2024年的年均漲幅在15%-30%，2024年上漲20％左右，部分郊區家庭型別墅價格翻倍增長。

迪拜是阿聯酋七個聯合酋長國之一，占地面積4114平方公里，首府迪拜市（占地面積3980平方公里）。在這個面積略小于常州市的地區，卻創造了相當于中國2025年全國新建商品房1/5總銷售額的成交數據，堪稱恐怖。

而在這波樓市狂潮中，來自中國的買家群體尤為亮眼——數據顯示，迪拜的常住華人37萬占總人口8%-9%，穩居外籍購房主力陣營；在部分熱門樓盤華人占比甚至達到20%-30%。

從事私募行業的李姐常年洞察和投資各種前沿賽道并從中獲利，最近六年間她“兼職”做起了迪拜房產的中介，原因很簡單，國內有不少人需要多種渠道分配財富、給資產避險，迪拜的行情給得了他們“想象空間”。

長期跟迪拜線的導游小陳也開始做起了“導客”的活，有對迪拜買房感興趣的中國游客，她推薦成功可以得2%的傭金獎勵。她說這是行業比較普通的傭金費率，還有更高的，但總價和門檻要求也更高，她覺得自己能力有限，比起搞代購、搞提成，能推成一套房已經很好了。

在看似“造夢之城”的迪拜，鳳凰網風財訊在與多位迪拜房產投資鏈上的參與者的溝通中，看到了上揚市場的信心滿志，也嗅到了和所有“狂飆市場”一樣的風險誘惑。

瘋狂：又見熬夜排隊搶房

迪拜樓市正在“造夢”

“其實不止近幾年，中國買家的身影很早就已經深度嵌入迪拜市場了。”李姐公司迪拜房產投資業務的負責人告訴鳳凰網風財訊，早在2013年，就有上千名中國個人投資者斥資3.5億美元在迪拜購房，躋身外資購房成交榜單的前列，這個數據迪拜土地局還披露了。

如今，中國客戶已經穩居迪拜房產買家“前十大來源國”，大部分還是沖著“資產避險”和“高租售比”來的。據上述負責人介紹，阿聯酋《房地產法》允許外國人在指定區域買賣房屋。迪拜允許在房子沒交付時轉手，買房最低首付10%。因為現在迪拜核心區的房產凈租金回報率在4%-7%且無所得稅，所以被一些中國人視為美元資產“替代”，尤其是中產和小企業主。

其中，小企業主值得一提，迪拜已有約4200家中資企業，主要從事貿易、電商、物流。另外來自東南亞和不詳地區的博彩、灰色金融企業，也越來越多在迪拜購買產業園和寫字樓。

(迪拜市區寫字樓/風財訊攝)

也有不少中國人是為了拿居留身份(投資170萬元可獲得全家長期居留簽)、子女國際教育、度假自用等原因在迪拜買房，而且現在這類買家越來越多，市場上純投機比例已低于2014年及之前。

不過在溫州“炒二代”Kris看來，迪拜樓市就是一個投資型房地產市場，這很難改變。畢竟10%首付就能撬動一套房，中途就能轉手，太方便炒房了。

“唯一的難度是要搶。好樓盤肯定都有成百上千的買家和中介盯著。遇到沒開放線上搶購渠道的，凌晨三四點去排隊搶購很常見。通過線上賣房的，有些也會去現場'鎖盤'，提前得到消息的會開好定金支票、填寫好搶購鏈接，等開盤時立即在網上鎖定房源。”

Kris的母親00年代就開始跟著溫州同鄉炒房，見識過一天包攬半個樓盤的瘋狂、見證過一批房轉手就賺幾百萬的風光，也經歷過房價暴跌、房子拿不到的慘烈。豐富的閱歷、經驗和資金使得她們對迪拜市場充滿野心。

“我認識一個中介，兩年內轉手了五個期房項目，收益率最低的也有35%。但也不敢亂投，我們有嚴格的選盤標準，傾向挑伊瑪爾這種國家背景的知名開發商的期房。"Kris表示。

風險：多樣不確定性與灰色產業鏈

這一點中國炒房團前輩深有體會，由于和美元高度掛鉤，2008年金融危機時期，迪拜樓市迅速下滑，2009-2011年房價整體下跌45%-55%，并經歷了長達十年的低位徘徊，不少人迅速蒸發了數十億的資產。

盡管當前樓市處于上行周期，但歷史數據顯示，迪拜房價的波動性極強，牛市與熊市的轉換往往在短時間內完成。

此外，政治不確定性也值得做長期考慮，此處不展開。對于中國買家而言，迪拜房產以迪拉姆計價，而迪拉姆與美元掛鉤，人民幣兌美元的匯率波動將直接影響投資收益。同時，迪拜的房產交易法律、稅收政策與國內存在顯著差異，已有買家因不熟悉當地規則而遭遇維權困難。

值得注意的是，越來越多的“灰產園區”會給迪拜未來發展和投資空間造成什么影響，也值得思考。

尤其博彩業，2026年底拉斯海馬永利賭場的即將開業——這座投資39億美元、規模為拉斯維加斯賭場兩倍的超級賭場，已成為中東首個合法大型博彩項目。相關房產項目迅速升溫，例如迪拜開發商伊瑪爾推出的拉斯海馬麻將島Address酒店公寓，66平方米的一居室起價321萬人民幣，短短三個月就售出八成，其中不乏來自中國的神秘買家。

據介紹，有些客戶明確詢問賭場周邊的商業地產，這些買家多與國內禁止的博彩、灰色金融業務有關，試圖以迪拜房產為據點，搭建跨境操作平臺。他們通常一次性全款支付，且要求中介嚴格保密個人信息，購房后極少露面，僅委托托管公司打理。這種特殊需求雖不占主流，但已形成隱秘的交易鏈條，為迪拜樓市增添了復雜色彩。

迪拜樓市，如同”造夢“一般的市場，對高凈值人士而言充滿誘惑，但這顆糖里有多少甜、多少苦，在品嘗之前也需要想清楚。