來源| 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者| 王婷婷W=T=T

房價(jià)翻漲、連夜搶房、炒房團(tuán)扎堆......2026年，這樣的場景雖然在中國大陸銷聲匿跡，但因?yàn)橐蝗簭?qiáng)大中國人的存在，“樓市黃金時(shí)代”正被復(fù)刻在當(dāng)下的迪拜。

(迪拜哈利法塔所在的核心區(qū)域/風(fēng)財(cái)訊攝)

近日，阿聯(lián)酋總理公布了該國2025年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，其中迪拜房地產(chǎn)再刷新歷史紀(jì)錄——全年成交額達(dá)到9170億迪拉姆(折合人民幣約1.74萬億元)，同比增長超20%；經(jīng)濟(jì)型公寓和別墅租金漲幅平均20%-24%，售價(jià)2021年-2024年的年均漲幅在15%-30%，2024年上漲20％左右，部分郊區(qū)家庭型別墅價(jià)格翻倍增長。

迪拜是阿聯(lián)酋七個(gè)聯(lián)合酋長國之一，占地面積4114平方公里，首府迪拜市（占地面積3980平方公里）。在這個(gè)面積略小于常州市的地區(qū)，卻創(chuàng)造了相當(dāng)于中國2025年全國新建商品房1/5總銷售額的成交數(shù)據(jù)，堪稱恐怖。

而在這波樓市狂潮中，來自中國的買家群體尤為亮眼——數(shù)據(jù)顯示，迪拜的常住華人37萬占總?cè)丝?%-9%，穩(wěn)居外籍購房主力陣營；在部分熱門樓盤華人占比甚至達(dá)到20%-30%。

從事私募行業(yè)的李姐常年洞察和投資各種前沿賽道并從中獲利，最近六年間她“兼職”做起了迪拜房產(chǎn)的中介，原因很簡單，國內(nèi)有不少人需要多種渠道分配財(cái)富、給資產(chǎn)避險(xiǎn)，迪拜的行情給得了他們“想象空間”。

長期跟迪拜線的導(dǎo)游小陳也開始做起了“導(dǎo)客”的活，有對(duì)迪拜買房感興趣的中國游客，她推薦成功可以得2%的傭金獎(jiǎng)勵(lì)。她說這是行業(yè)比較普通的傭金費(fèi)率，還有更高的，但總價(jià)和門檻要求也更高，她覺得自己能力有限，比起搞代購、搞提成，能推成一套房已經(jīng)很好了。

在看似“造夢之城”的迪拜，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊在與多位迪拜房產(chǎn)投資鏈上的參與者的溝通中，看到了上揚(yáng)市場的信心滿志，也嗅到了和所有“狂飆市場”一樣的風(fēng)險(xiǎn)誘惑。

瘋狂：又見熬夜排隊(duì)搶房

迪拜樓市正在“造夢”

“其實(shí)不止近幾年，中國買家的身影很早就已經(jīng)深度嵌入迪拜市場了。”李姐公司迪拜房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，早在2013年，就有上千名中國個(gè)人投資者斥資3.5億美元在迪拜購房，躋身外資購房成交榜單的前列，這個(gè)數(shù)據(jù)迪拜土地局還披露了。

如今，中國客戶已經(jīng)穩(wěn)居迪拜房產(chǎn)買家“前十大來源國”，大部分還是沖著“資產(chǎn)避險(xiǎn)”和“高租售比”來的。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，阿聯(lián)酋《房地產(chǎn)法》允許外國人在指定區(qū)域買賣房屋。迪拜允許在房子沒交付時(shí)轉(zhuǎn)手，買房最低首付10%。因?yàn)楝F(xiàn)在迪拜核心區(qū)的房產(chǎn)凈租金回報(bào)率在4%-7%且無所得稅，所以被一些中國人視為美元資產(chǎn)“替代”，尤其是中產(chǎn)和小企業(yè)主。

其中，小企業(yè)主值得一提，迪拜已有約4200家中資企業(yè)，主要從事貿(mào)易、電商、物流。另外來自東南亞和不詳?shù)貐^(qū)的博彩、灰色金融企業(yè)，也越來越多在迪拜購買產(chǎn)業(yè)園和寫字樓。

(迪拜市區(qū)寫字樓/風(fēng)財(cái)訊攝)

也有不少中國人是為了拿居留身份(投資170萬元可獲得全家長期居留簽)、子女國際教育、度假自用等原因在迪拜買房，而且現(xiàn)在這類買家越來越多，市場上純投機(jī)比例已低于2014年及之前。

不過在溫州“炒二代”Kris看來，迪拜樓市就是一個(gè)投資型房地產(chǎn)市場，這很難改變。畢竟10%首付就能撬動(dòng)一套房，中途就能轉(zhuǎn)手，太方便炒房了。

“唯一的難度是要搶。好樓盤肯定都有成百上千的買家和中介盯著。遇到?jīng)]開放線上搶購渠道的，凌晨三四點(diǎn)去排隊(duì)搶購很常見。通過線上賣房的，有些也會(huì)去現(xiàn)場'鎖盤'，提前得到消息的會(huì)開好定金支票、填寫好搶購鏈接，等開盤時(shí)立即在網(wǎng)上鎖定房源。”

Kris的母親00年代就開始跟著溫州同鄉(xiāng)炒房，見識(shí)過一天包攬半個(gè)樓盤的瘋狂、見證過一批房轉(zhuǎn)手就賺幾百萬的風(fēng)光，也經(jīng)歷過房價(jià)暴跌、房子拿不到的慘烈。豐富的閱歷、經(jīng)驗(yàn)和資金使得她們對(duì)迪拜市場充滿野心。

“我認(rèn)識(shí)一個(gè)中介，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手了五個(gè)期房項(xiàng)目，收益率最低的也有35%。但也不敢亂投，我們有嚴(yán)格的選盤標(biāo)準(zhǔn)，傾向挑伊瑪爾這種國家背景的知名開發(fā)商的期房。"Kris表示。

風(fēng)險(xiǎn)：多樣不確定性與灰色產(chǎn)業(yè)鏈

這一點(diǎn)中國炒房團(tuán)前輩深有體會(huì)，由于和美元高度掛鉤，2008年金融危機(jī)時(shí)期，迪拜樓市迅速下滑，2009-2011年房價(jià)整體下跌45%-55%，并經(jīng)歷了長達(dá)十年的低位徘徊，不少人迅速蒸發(fā)了數(shù)十億的資產(chǎn)。

盡管當(dāng)前樓市處于上行周期，但歷史數(shù)據(jù)顯示，迪拜房價(jià)的波動(dòng)性極強(qiáng)，牛市與熊市的轉(zhuǎn)換往往在短時(shí)間內(nèi)完成。

此外，政治不確定性也值得做長期考慮，此處不展開。對(duì)于中國買家而言，迪拜房產(chǎn)以迪拉姆計(jì)價(jià)，而迪拉姆與美元掛鉤，人民幣兌美元的匯率波動(dòng)將直接影響投資收益。同時(shí)，迪拜的房產(chǎn)交易法律、稅收政策與國內(nèi)存在顯著差異，已有買家因不熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)則而遭遇維權(quán)困難。

值得注意的是，越來越多的“灰產(chǎn)園區(qū)”會(huì)給迪拜未來發(fā)展和投資空間造成什么影響，也值得思考。

尤其博彩業(yè)，2026年底拉斯海馬永利賭場的即將開業(yè)——這座投資39億美元、規(guī)模為拉斯維加斯賭場兩倍的超級(jí)賭場，已成為中東首個(gè)合法大型博彩項(xiàng)目。相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目迅速升溫，例如迪拜開發(fā)商伊瑪爾推出的拉斯海馬麻將島Address酒店公寓，66平方米的一居室起價(jià)321萬人民幣，短短三個(gè)月就售出八成，其中不乏來自中國的神秘買家。

據(jù)介紹，有些客戶明確詢問賭場周邊的商業(yè)地產(chǎn)，這些買家多與國內(nèi)禁止的博彩、灰色金融業(yè)務(wù)有關(guān)，試圖以迪拜房產(chǎn)為據(jù)點(diǎn)，搭建跨境操作平臺(tái)。他們通常一次性全款支付，且要求中介嚴(yán)格保密個(gè)人信息，購房后極少露面，僅委托托管公司打理。這種特殊需求雖不占主流，但已形成隱秘的交易鏈條，為迪拜樓市增添了復(fù)雜色彩。

迪拜樓市，如同”造夢“一般的市場，對(duì)高凈值人士而言充滿誘惑，但這顆糖里有多少甜、多少苦，在品嘗之前也需要想清楚。