這兩天，中指院發(fā)布了2026年1月份的房價數(shù)據(jù)。總體來說是新房房價繼續(xù)上漲，二手房房價仍在下跌。

1月份，百城新建住宅均價為17,114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%。主要是受益于成都、上海、杭州等城市的高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲；

1月份，百城二手住宅均價為12,905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點，同比下跌8.67%。二手住宅的價格在下跌，但有所收窄。

對比《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，去年下半年房價下跌的范圍在擴大。其中二手房房價下跌的情況更加嚴重一些，二手住宅銷售價格是連續(xù)幾個月無論是環(huán)比還是同比均是全線下跌的，無一城市上漲。

二手房更能體現(xiàn)當下市場的真實供需情況，所以房地產(chǎn)市場是否真的企穩(wěn)，二手房市場的表現(xiàn)更為重要。從目前二手房市場的表現(xiàn)來說，整體樓市確實仍在下跌之中。

為何新房房價已經(jīng)出現(xiàn)止跌回漲的跡象，而二手房房價卻仍在下跌？

最重要的原因是當下很多新房相對于二手房，在產(chǎn)品方面更具有優(yōu)勢。同等區(qū)位上，新房除了更新外，在產(chǎn)品設計、得房率方面都更具有優(yōu)勢。尤其隨著“好房子”建設的推動，新房在層高、使用率、智能化等方面具有優(yōu)勢。但售價可能差不多，客戶是會買新房還是二手房？

當然，目前還有一些二手房是具有競爭力，這類房子一般就是在市中心區(qū)的二手房，其區(qū)位優(yōu)勢是獨一無二的，且周邊基本上再難有新房供應了。這些區(qū)位的二手房具有區(qū)位的唯一性，其價格仍然表現(xiàn)比較堅挺。

與此同時，住房需求也正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著住房市場逐漸由增量市場進入存量市場，雖然剛需可能依然占更大比例，但改善性需求也在快速的增長，“好房子”、“大房子”的需求也就會隨之增加。

而實際上，當年受諸多限制的二手住房的品質(zhì)并不太高，與當下新建的房子在品質(zhì)上很難表現(xiàn)出競爭力，很多改善性客戶首選還是買新房。

總之，在諸多原因的影響下，新房房價有走出下跌態(tài)勢的跡象，而二手房房價仍在下跌之中。不過目前二手房市場也開始出現(xiàn)一些比較積極的信號，部分大城市的二手房成交量又開始回升，成交量回升往往是價格回漲的前兆。