香港豪門地產商，也要賣身了

文/十一弟
最近，香港鄭裕彤家族旗下的地產上市平臺——新世界發展，在二級市場收獲一波大幅上漲。
開年一個多月，它的市值已經上揚了40%，站上了255億港元。
新世界發展由鄭裕彤創辦于1970年，迄今已有五十多年歷史，是香港最老牌的地產商之一。
它曾經突破過千億市值，但現在早就丟掉了光環。
股價上漲，起因于一個市場傳聞——
據說，為了擺脫岌岌可危的債務困境，鄭裕彤家族正在與美國黑石集團談判，打算向其出售所持新世界發展的大部分股權。
若交易達成，黑石集團將取代鄭裕彤家族，成為新世界發展的最大股東。
從此，這個香港豪門家族，將失去對名下地產業務旗艦平臺的控制權。
受收購傳聞影響，新世界發展的股價在二級市場大幅拉漲。
這是有人故意放風。
上市公司也對外作了回應——
“本公司已向控股股東周大福企業求證，確認其正在與一些潛在投資者進行接洽。”
“但有關投資的金額、性質與形式，尚未達成任何協議，并不能保證交易事項是否推進。”
現在這個市場，傳言即真相，發現即猛干，證實即跑路。
股價大幅攀升，能讓鄭裕彤家族置于更有利的談判地位，在交易中謀求更大的利益。
黑石集團是全球最大的另類資產管理公司，目前管理的資產規模，高達1.27萬億美元。
它的投資模式，是在市場周期底部抄底買入困境資產，通過重組運營以后，實現增值退出。
新世界發展遭遇的這輪債務危機中，黑石集團一直是個很活躍的買家。
去年八月份，市場上就有傳言——
新世界發展當時正在與黑石集團、凱德置地等資本方接觸，有意向其出售名下部分資產，未來還可能推動上市公司私有化。
黑石就像禿鷲一樣，不斷盤旋在鄭裕彤家族的頭頂，等待這個香港豪門開出談判條件和收購價碼。
在這一輪又一輪的市場傳聞中，新世界發展的股價，也跟著漲漲跌跌、起起落落。
這反映了鄭裕彤家族的心態，極其掙扎——
它想要拼力守住這個家族企業，但無奈債務深重，可以做的選擇又十分有限，只能來回拉扯、反復試探。
鄭裕彤家族是香港四大豪門之一，與郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠家族并列齊名。
幾十年來，鄭裕彤構建了一個龐大的商業帝國，橫跨珠寶、地產、基建、零售、礦業等多元業務。
在最新的香港富豪榜單上，鄭裕彤家族以195億的身家，排名第三。
它名下控制著幾家核心上市企業，這其中包括周大福、新創建集團和新世界發展。
到現在，鄭裕彤家族持有港股上市的新世界發展的股權，超過45%。
從1970年鄭裕彤創辦新世界發展以來，這個香港豪門地產商已經傳到了第三代接班人。
鄭裕彤之后，他的兒子鄭家純、孫子鄭志剛先后執掌上市公司數年時間。
但毫無疑問，富二代出身的鄭家純、鄭志剛，一代不如一代。
明明只有武大的實力，卻偏偏不自知，接下了武松的活兒。
他們的商業嗅覺與管理能力，遠不及白手起家的鄭裕彤。
在香港，鄭裕彤有個綽號，叫鯊膽彤。
早年的創業經歷，讓他如鯊魚一樣敏銳，激進，大膽，且敢于冒險。
沒人比鄭裕彤更明白風浪越大、魚越貴的道理，他曾多次在危機中逆勢投資。
比如，香港回歸前，他大舉收購了會展中心地塊。
最讓人津津樂道的坊間故事，是在2008年金融危機時，鄭裕彤把許家印拉上了大D會的牌桌，讓上市失敗、險要翻船的恒大，強行扶正了。
這場瘋狂的豪賭，恒大在破產邊緣被拉回重生，徹底激發了許家印的賭性。
后來，站上行業巔峰的許家印，對鄭裕彤投桃報李。
2015年，恒大收購了新世界發展位于海口、武漢和惠州的4個地產項目資產包，總代價135億，創下當時中國房地產史上最大一筆收購交易。
在鋤大地的牌桌上，鄭裕彤和追隨其身后的許家印，都賺得盆滿缽滿。
鯊膽彤激進的個性與行事風格，不僅傳給了他的子孫后代，也深深地烙印在了新世界發展。
過去十多年來，新世界發展靠舉債和高杠桿，來拉動規模擴張。
盡管市值只有255億港元，但它身后卻背負了上千億債務。
十一弟查了下，連同永續債在內，新世界發展的有息債務規模，超過1861億港元。
它手上的現金資源，只有258億港元。
按此計算，新世界發展的凈負債率，達到了93%。
盡管與香港其他三大豪門地產商齊名，但新世界發展的杠桿水平，遙遙領先。
其中，郭得勝家族的新鴻基地產，凈負債率只有15%；李兆基家族的恒基地產，借貸比率為21%；而李嘉誠家族的長實集團，凈負債率低至5%。
2023年，新世界發展便已暴露了財務危機。
當時，它通過一系列關聯交易，向母公司周大福企業出售了其所持一家上市企業股權以及一處商業物業部分權益，換取了233億港元現金，用于償還債務和彌補資金缺口。
但一番騰挪轉讓，沒能把新世界發展拖出債務泥潭。
結果，執掌上市公司七年的鄭志剛，也就是鄭裕彤的孫子、鄭家純的長子，灰頭土臉地被趕出了董事會。
他原本被認為是鄭裕彤家族最有希望的第三代接班人。
鄭家純在2017年中風生病以后，逐漸淡出了上市公司的日常管理，交權給了鄭志剛。
老話早就說過，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。
太子爺一發力，埋頭猛干了幾年，家族企業的命運，突然就岌岌可危了。
這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。
如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。
在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業經理人來挽救危局。
現在上任新世界發展一把手的，是曾經擔任過鄭家純私人助理的女性高管——
黃少媚。
過去幾年里，她一直跟隨鄭志剛，負責新世界發展在中國內地的地產業務。
去年初，剛上位的黃少媚，面對沉重的債務負擔，她喊出了七個減債計劃——
積極出售發展項目，積極出售非核心資產，釋放農地價值，提高租務回報，精簡成本，暫停派息，以及積極的財務管理。
不過，就算是職業經理人，手上也沒有化腐朽為神奇的點金棒。
所謂的減債計劃，無非就是開源節流。
新世界發展靠舉債來大肆擴張，當杠桿操作成功的時候，收益會成倍放大。
可當樓市下行，必然會遭受最大沖擊，滿盤皆輸。
這兩年，由于開發項目及投資物業的資產減值，新世界發展錄得了過去二十年以來罕見的巨額虧損。
2024財年，它虧損了171億港元；2025財年，它又虧損了164億港元。
照這樣虧下去，就算找財神爺來當家，最后也得光著腚走。
低迷的樓市行情，短時間內，想要削減債務規模、降低杠桿水平，一勞永逸地解決債務問題，根本行不通。
在去年流動性壓力最大時，新世界發展甚至選擇延期支付名下4筆永續債大約6億港元的利息。
不過，好在當時它與幾十家銀行迅速完成了總規模882億港元的再融資，把債務期限拉長到了三年以后。
這幾乎占到上市公司名下有息債務的一半左右，驚險地將其從違約爆雷的邊緣拉了回來。
過去一段時間，新世界發展持有的位于香港尖沙咀的K11 Art Mall，位于香港國際機場的旗艦購物中心11 Skies，位于杭州、深圳、上海的K11項目等核心資產，都被擺上了貨架，對外兜售。
還有鄭裕彤家族旗下的瑰麗酒店集團，也有傳言稱正在尋覓買家，換取流動性。
都說富不過三代，香港豪門家族，也要過坎渡劫了。
鄭裕彤為子孫后代攢下的萬貫家財，供養幾代人的榮華富貴，綽綽有余，揮霍不盡。
創業不易，守業更難。
家大業大，沒了鯊膽彤的蔭庇，鄭氏子孫別說做大，就算是要守住祖上的生意和財富，也變得很吃力了。
曾經大D會的莊家大佬，力挽狂瀾、拯救許家印于水火之中的鄭裕彤，恐怕很難想象到——
在他離世十年后，自己一手創辦的新世界發展，竟然也淪落到委身于人、賣身自救的地步，搞得難以收場。
崽賣爺田心不疼，一手好牌打得稀爛。
眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了——
香港豪門家族，這一把輸得里子和面子都沒了。