容積率最低僅1.05，南京將新增一批優質宅地！

最近，南京市規劃和自然資源局官網釋放了一批宅地，江心洲、匯通路、河西南、孝陵衛等板塊都有：

江心洲，賢坤花園東南側規劃小學用地，將變更為容積率1.1的二類居住用地；

匯通路，正榮潤嵐府南側的二類居住用地容積率僅1.05，這塊地的前身，是中南君啟；

河西南，嘉璟峰西側有兩幅二類居住用地初步曝光，與容積率僅1.01的鳳起潮鳴不同，這兩幅地塊的容積率為2字頭……

更多詳情，跟著銳評君往下看。

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先看江心洲宅地。

2月4日，《新加坡·南京生態科技島控制性詳細規劃（修編）》MCe010—16、19規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）發布。

涉及規劃調改的地塊，位于江心洲島中。

其中，擬修改16-018、026地塊東至環島東路，西至賢坤路，南至穿洲南河，北至紅星街，用地面積約7.04公頃。

具體來看，16-018、026地塊在賢坤花園的南側。

此前，銳評君實探過該地塊，現狀主要為空地，有部分臨時建筑。

圖片拍攝于2024年11月

根據規劃：

16-026地塊的用地性質將由小學用地（A33a）調整為二類居住用地（R2），容積率由≤0.73調整為≤1.1，建筑密度由≤30%調整為≤35%，綠地率由≥35%調整為≥30%。

16-018地塊，由公建預留用地，調整為文化設施用地。容積率≤1.7。

目光定格在19-002地塊上。19-004文化設施地塊和19-002娛樂康體地塊，將合并變更為36班小學用地，容積率≤0.8，建筑高度限制在24米內。

重點說說16-018、026地塊。實際上，這已不是該地塊首次變更用地性質。

按照早期的規劃，16-018、026地塊為規劃國際學校，包含高中部和中小學，建筑高度控制在24米內。計劃各學段每年招生6個班，班級人數控制在20-25人，總人數1620人。

2025年1月，南京官方發布文件，將16-018地塊由國際學校調整為預留用地；16-026地塊則由國際學校調整為一所48班小學。

如今用地性質再度變更，意味著江心洲的國際學校徹底“撤回”。新增低密度純宅地，將為島上的迭代改善人居錦上添花。

目前，江心洲島中一帶，賢坤花園二期還有少量房源在售，建筑面積約199㎡，銷許均價超6.3萬/㎡。

項目容積率為1.05，打造了8棟7層洋房，整盤只有101戶。超低容積率、主動現房、個性化定制、熟人社區等標簽，辨識度非常高。

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接下來，看看匯通路純宅地。

2月5日，《南京仙林副城麒麟片區控制性詳細規劃》NJDBd030—04規劃管理單元圖則修改（批后公布）發布。

根據規劃文件，NJDBd030—04規劃管理單元圖則位于江寧區仙林副城麒麟片區，即匯通路板塊，東至東麒路，西至仙隱路，南至泰麟路，北至奔馬路，用地面積約為38.73公頃。

04-014地塊，用地性質為二類居住用地（R2），容積率≤1.05，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，綠地率≥30％。

實際上，這塊地的前身，是中南君啟所在地（部分）。

2020年11月2日，中南以13.3億總價拿下匯通路G83地塊，地價19766元/㎡，毛坯房限價27500元/㎡。

根據出讓信息，G83分為A、B、C三個分區，總用地面積35246.77㎡：

A分區為二類居住用地，用地面積17958.84㎡；B分區為商住混合用地，用地面積15685.31㎡；C分區為商業用地，用地面積1602.62㎡。

04-014地塊，即中南君啟的A分區地塊。

圖片拍攝于2022年9月

中南君啟的命運，可謂一波三折。

早在2021年1月，項目地塊因挖到古墓而按下開發暫停鍵；

盡管2021年下半年中南君啟恢復建設，可開發企業中南、銀城陸續暴雷，導致項目無法推進；

2023年7月，中南君啟開發主體公司瑞洲公司的破產清算，被法院裁定受理。與此同時，項目的退地申請，也被官方批復同意。

2025年11月，由中南君啟A分區地塊變身而來的04-014地塊，進行了規劃管理單元圖則修改意見征詢：

地塊保持二類居住用地（R2）性質不變，容積率由≤2.0調整為≤1.05、建筑密度由≤20%調整為<30%、建筑高度由≤60米調整為≤24米。

當時的規劃文件指出：

① 匯通路板塊以“一心、一核、一軸、三廊、七片”為空間結構，重點打造高品質生態宜居片區；

② 低密宅地的供應不僅能滿足改善型購房群體對居住舒適度的需求，更能通過優化用地指標提升軌道站點周邊土地利用價值，與仙林大學城的人文生態氛圍形成呼應。

如今，04-014地塊的規劃管理單元圖則修改正式被批復公示，意味著匯通路板塊，將迎來迭代低密住區。

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除此之外，南京還有一批好地被騰挪。

河西南：嘉璟峰西側兩幅純宅地曝光

2月2日，南京市規劃和自然資源局發布了建鄴區土地儲備中心的兩則地塊許可證。

河西南部廬山路以南，定康街以東（MCe040-10-05）地塊

地塊南至元前路、北至廬山路、東至青蓮街、西至定康街。從地圖上看，地塊被嘉璟峰、朗詩熙華府“圍住”。

根據用地指標，地塊用地性質為R2二類居住用地，用地面積16489.38平方米，1.01＜容積率≤2.50，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。文件特別提出，鼓勵地塊建設改善型“好房子”。

河西南部廬山路以南，龍王大街以東（MCe040-10-02）地塊

地塊南至元前路，北至廬山路，東至定康街，西至龍王大街。這塊地與MCe040-10-05地塊相鄰，西側是建發珺和府、南側是招商雍和府。

根據規劃指標，地塊用地性質為R2二類居住用地，用地面積29320.32平方米，1.01＜容積率≤2.80，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。不得設置低層住宅，同樣鼓勵建設改善型“好房子”。

目前，河西南嘉璟峰一帶，主力在售頂豪鳳起潮鳴，洋房建面約175、206㎡，銷許均價近7萬/㎡；低密多層建面約325-500㎡，銷許均價8.24-8.47萬/㎡。

孝陵衛：新增一幅容積率1.5的宅地

1月28日，南京市規劃和自然資源局發布了《南京市主城區（城中片區）—孝陵衛及城中范圍內的滄波門和麒麟門單元控制性詳細規劃》NJZCe010-21規劃管理單元圖則修改(公眾意見征詢)：

將位于紫金山下、孝陵衛板塊的一幅特殊用地，變更為二類居住用地，容積率僅1.5。

地塊位于龍湖紫金原著西側，周邊有龍湖紫金Mall、地鐵2號線孝陵衛站等生活配套。

目前，區域內的鳳凰紫金和旭府已交付，項目還有建面約130-249㎡的房源在售，銷許均價約5.57萬/㎡。

距離孝陵衛不遠的顧家營，主力在售綠城云廬。項目憑借1.05的超低容積率+綠城中國頂豪廬系+四代宅等記憶點，一直賣得不錯。

具體產品上，7層洋房建面約122-183㎡，銷許均價41548-48215元/㎡；3層超低密建面約294-385㎡，銷許均價49931-55889元/㎡。

這兩年，南京樓市處于深度調整期，官方審時度勢調整賣地計劃，拿出主城中心壓箱底的寶地供應。

于是，我們看到包含河西金陵月華、招商金陵序；鼓樓濱江沁百合；江心洲賢坤花園；小行金基嶼樾府；城東中北金基山和月；安德門頤和金陵印等在內的多家迭代新盤逆市熱銷。

江心洲、河西南、孝陵衛等板塊最新曝光的宅地，有個共同點：區域內的新盤供應相對有限，未來可以提供差異化好房子，實打實擴大改善買家的選擇面、提升居住幸福感。