這周一開始，春運的消息已經屬于日更的狀態

且每天大家對“好多人”的理解還都在加深

這一次春節假期總體出行人次，官方預估超百億人次

全球的人口都出門一次，都還沒這么多

這個量屬實震撼人心

圖源：北京大學深圳研究學院新聞網

已經到家開始準備過年的信息，特別是需要回農村過年的信息更是樂呵

知道要走親戚串門，但不知道是哪些親戚；都住回了平房，出了門就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看著大片的綠地發呆

不只是因為在城市待的時間太久

從80后開始，還有很多人除了在過年的時候，從未在農村生活過

而父輩，父輩的父輩，則對土地有著非常深刻的印象

對于土地、農村印象的代際割裂已然顯現

而這一切，都來源于我們飛速的城市化進程

01

被壓縮的城市化進程

中國的城市化進程呈現出一種罕見的壓縮性特征

“城市化率從30%到70%，美國用了100年，中國只用了40年。”
《置身事內》蘭小歡

根據統計局數據，2001年至2025年，中國常住人口城鎮化率從37.66%猛增至67.89%

年均增長率通常超過1個百分點

這種速度在全球范圍內都極為罕見

相比之下，發達國家的城市化進程大多經歷百年以上的漫長演變

中國用短短幾十年時間走完了發達國家上百年甚至更長時間的城市化進程

完成了城市數量的激增和城市規模的快速擴張

在這種壓縮性城市化背后，一個關鍵特點是土地變革遠遠快于人的變革

城市化率高速攀升的同時，2020年常住人口與戶籍人口城鎮化率之間仍存在18.49個百分點的鴻溝

這種差異涉及人口達2.61億人，幾乎相當于兩個日本的人口總數

我們的城市化是一種從上往下的城市化

三場土地制度改革構成了土地先行的制度基礎

1994年的分稅制改革、1998年的商品住宅全面市場化以及2003年土地招拍掛制度的全面推行，共同塑造了中國特有的“土地驅動”城市化模式

“離土離鄉”的“民工潮”在此背景下形成，但農村土地的財產功能卻被長期壓抑

少錢花，不敢花，不能花也是這個時間段最為明顯的特征

但是很長一段時間里，農民依舊作為一個臨時打工人的身份在城市生活著

似乎總有一天還是要回到農村

戶籍制度的鎖定效應使得城鄉二元結構成為阻擋人口完全城市化的關鍵障礙

中國流動人口常被稱為“城市中的農村人”，是一種身份認同與居住地之間的錯位

城鄉福利差異進一步加劇了這種身份錯配

農民工群體在享受城市公共服務方面仍然面臨諸多限制

城市權利供需錯配嚴重，東部發達城市吸引了全國過半的農民工

城市的形態變遷可以通過衛星影像清晰捕捉到

城市人口在不斷增多，同時持續向東部沿海聚集

但這些城市的落戶門檻依然較高

而中小城市雖然全面放開落戶限制，卻因產業發展不足、就業機會有限，對農民工缺乏吸引力

這種結構性錯配使戶籍改革的實際效果存在疑問

在這場錯配中，農民工始終面臨的，一直都是身份焦慮

同樣作為在城市生活的人，為什么福利制度不一樣、為什么享受的教育、醫療等資源都不一樣?

為什么曾經在農村居住的空間那么大，到了城市只能選擇租住在城中村極端狹窄的房間里

居住，到底該如何落實？

生活環境，又有什么改變？

02

在城市的居住問題，才是我們熟知的房地產行業

每一次城市化跨越式的發展，都會帶來地產行業和城市居住質量的一次爆發和更新

改革開放四十余年間，中國城鎮居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增長到2022年的約40平方米

這場無聲的變革背后，是經濟發展、政策調整和居民生活理念轉變的共同結果

起步時代，強調的就是純剛需，能住就行

上世紀80年代，中國城市的住房狀況可以用“緊缺”二字概括

1985年城鎮居民人均居住面積僅為6.3平方米，多數家庭居住條件擁擠

第一代“老公房”成為這一時期中國住房的典型代表

這些建筑大多為五六層磚混結構，戶型單一，功能簡單

老公房 彭三小區，圖源：文匯網

上海的“工人新村”、北京的“大雜院”就是這一時期的產物

解決的居住問題，是從0到1，有就行

建造標準低，配套設施匱乏

廚衛共用是普遍現象，獨立衛生間是奢侈配置

隨后便進入標準化時代：批量化的商品房

1998年，住房市場化改革拉開序幕

國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終止福利分房制度，住房全面走向商品化

第二代住房模式誕生了

“商品房”概念開始深入人心，標準化設計成為主流

開發商為了追求建設效率，開始大量建造戶型相似的住宅樓

“兩室一廳”、“兩室兩廳”成為這一時期的標準配置，電梯逐漸成為多層住宅的標配

2000年至2010年，中國商品房銷售面積年均增長19.3%

住房自有率迅速提高

這一時期的住房解決了從“有”到“均”的問題

但產品的質量屢遭吐槽：隔音效果差、戶型設計不合理、公共空間狹小等

房地產市場開始分化，不同城市、不同區位的房價差異也在這段時間迅速分化

土地對于房價的決定性作用似乎成為真理

2005年，全國商品房平均銷售價格為3168元/平方米，而北京、上海等一線城市已遠超這一水平

到了改善時代：追求品質與附加價值

第三代住房特征鮮明：面積增大，室內環境優化，小區配套設施成為購房者的重要考量因素

居住價值和情緒價值開始崛起，就此“品質改善型”需求也開始崛起

購房者不再僅僅滿足于基本的居住功能，開始關注小區環境、安保條件、會所休閑、運動健身等附加價值

戶型設計也更加人性化，動靜分區、干濕分離、通風采光等因素被納入考量

房地產企業開始注重品牌建設和產品差異化競爭

典型品質住宅會所，圖源：南京天琴華樟會所實景

這也就是我們說的“好房子”趨勢的基礎

在規模化的時代，已經有企業悄然開始深耕質量

當潮水褪去，這些用品質打動人的企業的價值開始超脫普漲環境，顯示出品質的溢價

而此時此刻和下一代，也就是真正的轉型時代

高質量和好房子將會以前所未有的速度變革

當住房需求進入了第四代發展階段，市場從投資屬性向居住屬性回歸

而分化的境遇下，考驗的其實是對未來生活的想象

這一階段，購房者更加理性和專業

他們不僅關注房屋本身的質量，也關注建筑節能、智慧社區、綠色生態等綜合性能

這就是我們經常強調的，中國房地產行業正面臨最為深刻的結構性轉型

2021年，住房和城鄉建設部發布《“十四五”建筑業發展規劃》，明確提出推進建筑工業化、數字化、智能化升級

圖源：《“十四五”建筑業發展規劃》

研究表明，超過60%的購房者將“居住舒適度”作為首要考慮因素，高于地理位置和投資潛力

第四代住宅的趨勢，最重要的根本就不是所謂的“大露臺”，高贈送面積等等

四代宅核心的變革是：讓高品質的住宅不僅僅是豪宅的標配，而是成為居住需求的共識

換句話說，四代宅將會給更多人帶來對居住品質底線的提升

03

每一次的變革似乎給出了下一輪居住的變化方向

一輪又一輪的變化似乎推進得順理成章

正如那句話“只有用盡全力，才能毫不費力”一樣

這樣的順，背后又這多方面、多年持續的努力

是一條不斷批判性繼承的前進之路

城市化是一個不可逆的過程，目前的土地和戶籍改革都承認了這種不可逆性。在發展過程中遭遇沖擊，回到鄉村可能是權宜之計，但不是真正有效的長期緩沖機制。還是要在城市中建立緩沖機制，加大教育、醫療、住房等支出，讓人在城市中安居樂業。
《置身事內》蘭小歡

第一步，動戶籍，本質是動福利

從“戶口綁福利”到“跟人走”，說了很多年，現在進入攻堅期

目標很明確：到2027年，基本公共教育要初步實現優質均衡；到2035年，絕大多數縣城義務教育都要優質均衡

醫保變革速度其實更快

很多地方已經實現“常住就能參保”，異地就醫備案也越來越簡單

這相當于對近兩億城鎮常住人口，給出一個扎實的承諾：

你來建設城市，城市反饋你應有的保障

當然，這筆錢誰來出？中央和地方都在算賬

壓力不小，所以推進是漸進式的

第二步，調土地，本質是換玩法

過去地方政府靠賣地掙錢，思維是“擴張再擴張”，結果地價傳導到房價，大家都懂

現在風向徹底轉了，核心就一句話：存量時代，精細運營

比如上海閔行區2026年的供地計劃，產業用地（80-100公頃）遠遠多過商品住宅（40-50公頃），還單獨列出了租賃和保障房用地

圖源：上海市閔行區人民政府官網

不只是寸土寸金的一線城市

甘肅華池縣同樣在強調“消化存量”“節約集約用地”

當土地財政的老路走不動了，地方發展邏輯正在從“一次性賣地”轉向“長期運營產業與人”

第三步，攻服務，本質是精準匹配

人口在流動，資源卻按靜態戶籍配置，結果就是：流入地擠爆，流出地空校

現在的改革方向叫“人地錢掛鉤”——錢隨人走，編制也可能跟著人動

一些省份已經開始用大數據預測學齡人口變化

提前布局學校、調配教師

編制也在嘗試彈性管理，讓老師能在區域里流動起來

資源不再錯配，而是追著人精準適配

第四步，建市場，本質是打破結界

最后這步很多人沒注意，但可能是最根本的——建設“全國統一大市場”

2025年省際貿易額占全國銷售額比重已升至41.1%，物流成本占比在下降

這說明要素正在更自由地跨省流動

國家也在出臺“負面清單”，明確禁止各地搞政策洼地、惡性競爭

就像蘭小歡教授在《置身事內》里說的：

終結“競次”游戲，才能讓每個地方好好發揮所長，從互相搶變成合作贏

現在來看，發現的問題都在解決的路上

04

常常在想，為什么時代變了還要去看一些似乎過時的理論書籍

其實就是不斷糾偏當下盲目短視的一種途徑

發展經濟學的核心就是理解發展過程，因此必須理解初始條件和路徑依賴，對“歷史”的延續性和強大力量心存敬畏，對簡單套用外來理論心存疑慮。
《置身事內》蘭小歡

用曾經相似的窄面判斷結合真實的變化，去查驗自己現在洞察事物的角度是否存在盲點

現在的市場情緒不算多好，隱隱約約還是透露出一種市場亡了的風氣

但是回看之前的每一次唱衰和對于當下挑戰的絕望

結果都通過一種換賽道和革新的方式渡過了一個個難關

曾經的西方學術界擔心的：中國的快速城市化會導致巨人般的拉美國家，也沒有成為現實

城市快速擴張的時候，唱衰城市發展的說法，也被證明輕視了農村人口向城鎮轉移帶來的舉巨大需求量增長

而戶籍制度，被看作城市化危機重重，可能崩盤的想法，其實忽略了戶籍制度本身也可以變

從發現問題開始，這個腳踏實地的國度就在找準時機一步步進行戶籍制度的變革

當下看似消極的因素，如果本身進行了轉變呢

拿著當下的消極去看更遠的問題，似乎也是一場時代的刻舟求劍

作為行業的從業者，我依舊看好這個行業

因為所謂的消極因素，在看似不相關但有著千絲萬縷的的領域始終在變