國家現(xiàn)在不再大拆大建，而是把目光盯在老城區(qū)、老小區(qū)、老廠房——怎么“螺螄殼里做道場”，讓舊空間煥新、讓經(jīng)濟找到新活兒干，也讓房地產(chǎn)軟著陸。廣東作為“三舊改造”的老炮兒，最早試水，經(jīng)驗最接地氣。近日，本刊記者專訪廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，更深入地了解城市更新到底怎么改、錢從哪來、老百姓得啥實惠，以及它能不能成為經(jīng)濟的新發(fā)動機。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

戰(zhàn)略升維與廣東的先行探索：在存量中創(chuàng)造增量價值的典范

“從實施到大力實施，一詞之變，是發(fā)展模式的根本性轉(zhuǎn)變。”李宇嘉開門見山地指出。這要求地方政府的考核機制，從追求土地出讓和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘泄δ芡晟啤⒚裆贪逖a齊、歷史文化遺產(chǎn)保護和社區(qū)活力營造等長期效益的綜合評估。資源分配也隨之調(diào)整，金融、財政、規(guī)劃資源必須協(xié)同創(chuàng)新，引導(dǎo)資本和社會力量投向存量的提質(zhì)增效。

廣東的探索，正是在此背景下展開。李宇嘉認為，廣東的先行先試聚焦三大核心命題：一是從單個項目開發(fā)轉(zhuǎn)向片區(qū)綜合開發(fā)，追求經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合平衡，在城中村改造中同步解決新市民安居、產(chǎn)業(yè)留存、消費場景培育等問題。二是探索可持續(xù)的市場化模式。“廣東市場化程度高，核心是探索如何讓社會資本愿意來、留得住、有回報，而非依賴財政持續(xù)輸血。”廣州創(chuàng)新的“做儲結(jié)合、滾動開發(fā)”與“改儲結(jié)合、帶方案招商”等“做地”模式，正是通過政府與市場的收益、風(fēng)險合理劃分，吸引多元主體參與。三是探索多目標協(xié)同的實現(xiàn)路徑，即如何在改造中兼顧生態(tài)保護、文化傳承、土地集約和產(chǎn)業(yè)升級。

他以廣州永慶坊為例，說明了如何通過彈性規(guī)劃和機制創(chuàng)新平衡保護與發(fā)展。“通過容積率轉(zhuǎn)移、混合用地和BOT模式，在保留歷史文化肌理的同時，引入現(xiàn)代商業(yè)運營，讓老街區(qū)活化為兼具文化魅力和經(jīng)濟活力的新消費地標。這就是在存量中創(chuàng)造增量價值的典范。”

機制創(chuàng)新與民生優(yōu)先：破解資金、利益與治理的深層難題

面對城市更新資金需求大、周期長的核心挑戰(zhàn)，廣東正在構(gòu)建“財政引導(dǎo)、金融創(chuàng)新、社會參與”的投融資體系。李宇嘉透露，截至2025年6月末，廣東在城中村改造領(lǐng)域已獲得超萬億元的專項借款授信，已投放超2100億元。這種以功能性國企為主體、以片區(qū)未來綜合收益為基礎(chǔ)的融資模式，為大規(guī)模更新提供了啟動資金。“關(guān)鍵是通過規(guī)劃調(diào)整、業(yè)態(tài)植入提升土地和資產(chǎn)價值，確保現(xiàn)金流的長遠平衡。”對于盈利微薄的老舊小區(qū)改造，他提出“運營反哺”的思路，即精準補足“一老一小”、便民商業(yè)等社區(qū)服務(wù)短板，提升人口集聚度和社區(qū)黏性，從而創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。“滿足基本民生需求本身就是一門有社會價值的好生意。”

利益平衡是城市更新的另一大難點。廣東通過固化補償標準、強化村集體協(xié)商、規(guī)劃剛性約束等方式，穩(wěn)定各方預(yù)期，減少博弈成本。在民生最關(guān)切的出資環(huán)節(jié)，廣東創(chuàng)新探索了“經(jīng)營權(quán)置換”（以未來租金收益抵扣改造成本）、“實物出資”（以未來部分房屋面積權(quán)益折抵費用）及“國企托底+多元共擔(dān)”等柔性方案，旨在不讓任何一位居民因經(jīng)濟困難而被排除在改善生活之外。

“更新的成敗，最終取決于長效治理。”李宇嘉強調(diào)，廣東正推廣“社區(qū)基金”作為管養(yǎng)“蓄水池”，培育“物業(yè)合作社”實現(xiàn)居民自我管理，引入“社區(qū)合伙人”提供專業(yè)服務(wù)，構(gòu)建“共治共享”的可持續(xù)社區(qū)生態(tài)。這旨在杜絕“改造時轟轟烈烈，改完后缺失治理”的困境。

經(jīng)濟影響與行業(yè)重塑：為高質(zhì)量發(fā)展注入新動能

談及城市更新的宏觀經(jīng)濟意義，李宇嘉認為，它是推動房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”、構(gòu)建新發(fā)展模式的關(guān)鍵。“通過系統(tǒng)性提升住房質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境和城市功能，能夠有效夯實不動產(chǎn)的資產(chǎn)價值，修復(fù)市場預(yù)期。”他舉例，廣州琶洲、深圳大沖村等成功更新項目，對周邊房價租金已產(chǎn)生明顯的穩(wěn)定和支撐作用。

更重要的是，這場變革正在深刻重塑房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)。李宇嘉分析，市場的主體正在變化：具有資金和信用優(yōu)勢的國企央企、具備產(chǎn)業(yè)運營基因的專業(yè)機構(gòu)，以及在養(yǎng)老、文旅、商業(yè)等細分領(lǐng)域有深度運營能力的企業(yè)，將逐步取代傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)開發(fā)商，成為城市更新的主力軍。“行業(yè)競爭的門檻已經(jīng)從資金和速度，轉(zhuǎn)向了長期的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運營和資產(chǎn)管理能力。輕資產(chǎn)輸出和專業(yè)化運營能力成為新的核心競爭力。”

在產(chǎn)業(yè)升級層面，廣東的“工改工”已從簡單的空間更新，進階為“帶方案招商”“產(chǎn)業(yè)前置”的精準產(chǎn)業(yè)空間供給，有效吸引了先進制造業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級與城市更新的良性互動。

“城市更新，本質(zhì)上是從開發(fā)城市轉(zhuǎn)向經(jīng)營城市。”李宇嘉總結(jié)道，“它不僅是應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)周期調(diào)整的穩(wěn)定器，更是中國經(jīng)濟從增量驅(qū)動轉(zhuǎn)向存量與增量并重、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。廣東的探索，正是為這條新路尋找可復(fù)制、可持續(xù)的系統(tǒng)性解決方案。”這場波瀾壯闊的“存量革命”，正在為經(jīng)濟的行穩(wěn)致遠，構(gòu)筑堅實而富有韌性的新基底。

來源：香港經(jīng)濟導(dǎo)報

作者：本刊記者 蘆夢婷