馬年剛開始，上海樓市迎來新的利好政策，主要涉及限購、公積金、房產(chǎn)稅等市場最為關(guān)心的內(nèi)容，釋放更多剛性和改善性需求買家置業(yè)需求。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為：在利好政策的疊加下，今年樓市小陽春已經(jīng)提前鎖定。

01

覆蓋面擴大

滿足多樣的剛性和改善需求

1

限購進一步優(yōu)化，滿足不同購房需求

調(diào)減外環(huán)內(nèi)非本地戶籍居民家庭或成年單身人士的購房年限，由“滿3年”變“滿1年”

換而言之，現(xiàn)在只要有1年社保，至少買1套房子，不再做內(nèi)外環(huán)線區(qū)分。當前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房，特別講究地段，政策精準釋放這些買家的需求。

對社保滿3年的非戶籍家庭或單身人士可以在環(huán)外內(nèi)增購1套住房

多一張房票給買家更多靈活操作空間。非本地戶籍想改善通常是置換，先賣后買，新政策完全可以先買后賣，甚至可以直接購買第二套房子。

對于持居住證滿5年的家庭可以購買1套住房

現(xiàn)實中有從事城市基礎(chǔ)服務為主的部分人員未繳納社保而無法購房。這次政策把這部分人群也覆蓋在內(nèi)，支撐長期在上海工作、生活的人員置業(yè)，給予歸屬感，體現(xiàn)城市的溫度。

2

靈活應用公積金工具，降低購房成本

首先，降低貸款成本

當前公積金利率為“2字頭”遠低于商業(yè)貸款，多貸公積金有利于減輕貸款壓力。尤其是剛需買家，多購買總價3百萬以內(nèi)的“上車房”。現(xiàn)在公積金貸款額度上限進一步抬升至240萬，充分滿足剛需買家的貸款需求。疊加此前就公布的多子女、綠色建筑等優(yōu)惠舉措，最高房貸額度可以達到324萬，可以大幅減輕月供壓力以及總的利息支出。

其次，公積金優(yōu)化貸款次數(shù)規(guī)定

此前最多可使用2次，很大程度限制改善置業(yè)的意愿。新政基本和商業(yè)貸款類似，相當于“認房不認貸”。

最后，擴大多子女家庭購房支持范圍

多子女家庭購買第二套房使用公積金貸款額度上浮20%，此前首套已經(jīng)可以貸款額上浮20%。二套向首套看齊，覆蓋更多改善家庭群體，釋放多樣需求。

3

個人住房房產(chǎn)稅執(zhí)行內(nèi)容更人性化

在現(xiàn)實操作過程中，有部分買家是因為子女成年后新購住房，但屬于家庭唯一住房，也要繳納房產(chǎn)稅，對釋放新的需求有一定妨礙。政策細化現(xiàn)實中遇到的客觀問題，減少置業(yè)顧慮和持有成本。

02

樓市暖冬市場情緒持續(xù)好轉(zhuǎn)

新政加持提前鎖定小陽春

1

樓市成交穩(wěn)定向好

自去年8.25政策后，樓市交易持續(xù)向好，金九成色足。尤其是自去年4季度以來成交持續(xù)活躍，特別是二手房市場，中介門店帶看量保持在活躍區(qū)，連續(xù)3個月成交量保持在2萬套以上，樓市出現(xiàn)了暖冬現(xiàn)象，進一步強化市場向好的預期。

此外，掛牌量在持續(xù)下降中，部分房東出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，并且非理性拋售現(xiàn)象大幅減少，這也使得價格談判的難度開始提升。一些剛需房源議價空間縮小到2%以內(nèi)。國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)顯示，1月份上海的二手房的價格跌幅收窄。

2

小陽春確保兌現(xiàn)

春節(jié)假期上海新房成交面積將近5千平方米，明顯好于去年同期水平，也好于24年和23年同期，今年的起步較為堅實。中介門店開門營業(yè)也比以前早一些，年初的樓市表現(xiàn)讓大家充滿信心的同時有更多期待。

通常每年到這一時間節(jié)點市場就會有季節(jié)性性行情，中原的二手房報價指數(shù)自去年12月份后每周都在向上反彈，并且有良好的持續(xù)性，小陽春行情提前啟動。疊加本輪新政的精準支持，“小陽春”行情已提前鎖定。

3

樓市全年走向更穩(wěn)健

上海樓市政策精準很高，能釋放合理購房需求。此次政策的誠意度也相當高，限購方面尺度也基本到位，畢竟1年的社保在實際操作層面不是高門檻。疊加此前的樓市政策，政策的效力會持續(xù)、穩(wěn)定地釋放。

此外，這次政策的反映速度快，年初市場有“小作文”，大家期待政策落地，節(jié)后大家的期待就兌現(xiàn)，也有助于穩(wěn)定市場預期，讓買家盡早做置業(yè)規(guī)劃。

上海樓市今年有良好的開局，配合此前的動遷安置房票試點、國企收購二手房等諸多舉措，馬年樓市后續(xù)的走向會更踏實。成交量穩(wěn)步釋放的背后，房價有望盡快走出底部。

總結(jié)

綜上所述，上海房地產(chǎn)市場兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢。

政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。

政策推進有序、落地平穩(wěn)，有望進一步夯實市場向好趨勢，助力樓市加快實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為一線城市的重要風向標，上海樓市的穩(wěn)定表現(xiàn)，也將為全國市場注入更多信心。