撰文 | 花姐

出品 | 樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

春節(jié)假期之后，廣州誕生了236億元地王，北京土拍也有新動靜了。

2月26日，通州0703街區(qū)FZX-0703-6032、6031地塊，進入用地預申請，交易起始價17.69億元，住宅樓面價1.98萬元/㎡。

它的受理時間，自2月26日起至3月27日下午17:00。

按照以往北京土拍上架流程——如果沒有意外的話，花姐推測，6032、6031地塊將在4月初成交。

這表明，北京2026年一季度涉宅土拍的成績單，已基本提前鎖定：

預計成交七宗涉宅用地（有三宗待成交），總占地26.17公頃、地上建面44.21萬平米，金額87.39億元。

反觀2025年一季度，北京賣了11塊地，總占地65.48公頃、建面120.5萬平米、成交金額569.37億元。

相較之下，2026年一季度的這三個指標，分別下降了60%、63.3%、84.65%。

北京2026年一季度土地交易金額，下跌超八成！很克制，很低調(diào)。

這背后的信號很明顯，北京要減少土地入市，為在售新盤爭取更多的銷售時間，以提振樓市信心。

放眼2026年全年，北京的供地基調(diào)，也可以濃縮成兩個字：縮量。

花姐曾做過一版推測：2026年北京供地量，同比估計縮水約15.4%。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

已成交地塊，開發(fā)進展神速

2026年已成交的四塊地，開發(fā)商進展神速：

1、首鋼璟瑞長安地塊

2月3日，石景山首鋼璟瑞長安，占地1.66公頃，建面3.66萬平米，金額13.9億元，買家首鋼地產(chǎn)；

它準備最充分，早在去年11月份，首鋼地產(chǎn)就提前發(fā)出了招標計劃；2月3日奪地當天，公布了案名；2月12日，公示了報規(guī)圖。(詳見《石景山樓市，雙雄對決》）

2、宋莊鎮(zhèn)丁各莊6002地塊

2月3日，通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊6002地塊，占地4.85公頃，建面8.73萬平米，金額15.62億元，買家“北投置業(yè)+新航城+建工地產(chǎn)”；

北投置業(yè)在2026年1月20日，發(fā)出了招標計劃，總建面15.7萬平米、其中地上10.2萬平米，估算投資11.5億元。

在2月14日，招標計劃更正，將招標單位變?yōu)楸本┍蓖逗鸵矸康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，由北投置業(yè)、北京建工地產(chǎn)和新航城分別持股60%、20%和20%。

3、國展三期0002、0003、0004地塊。

2026年2月3日，順義新國展三期0002、0003、0004地塊，占地5.97公頃，建面11.94萬平米，金額28億元，買家中鐵工投

拿地者是中國鐵工投資建設(shè)集團有限公司，一張新面孔。它的母公司為央企中鐵股份，主營業(yè)務(wù)為市政和房建業(yè)務(wù)，幾乎沒有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

中鐵工投2024年營收118.86億元，凈利潤3.58億元。現(xiàn)在，它親自做甲方生意，兄弟中鐵置業(yè)董事長楊智艷會作何感想？

4、密云水源路6022、6025地塊

2026年2月11日，密云水源路6022、6025地塊，占地2.5公頃，建面5萬平米，金額3.8億元；買家為首融(海南)商業(yè)發(fā)展有限公司和北京密云城市建設(shè)投資集團有限公司聯(lián)合體。

其中，首容海南的間接母公司，為北京城建六建設(shè)集團有限公司。

初看起來，它像個純國企。實際上，它是一家民營資本控股的混合所有制企業(yè)。

城建六建的股東為六建職工持股會（43.9354%）、朱忠擇（25.4%）、李樹森（19.4%）和北京城建集團（11.2646%）。朱忠擇是董事長。

待售之地，大概率以底價成交

1、順義區(qū)胡各莊05-02-21-1地塊

這塊地呈7字形，是典型的“邊角料”。

它占地1.57公頃，規(guī)劃建面建面約2.26萬㎡，容積率1.44，限高60米，起價3.48億元。

這塊地很難排樓。西北地塊的南面為仁和花園二區(qū)，有一棟高18層的板樓，高約50-54米。

這棟樓會對21-1地塊形成遮擋，導致長約98米、寬58米的土地，無法排列住宅樓。

如此一來，住宅只有擠在東面的長條地塊，南北長約180米，東西長80米左右，預計可以排三排住宅。

為了日照達標，第一排房子可能為11層，且為連塔設(shè)計。最后一排為18層。

此外，在05-02-21-1地塊供地前夕，2025年8月之前，砍掉了05-03-04零售商業(yè)地塊，占地0.44公頃，建面約5000平米。

2、順義河東站0037地塊

這塊地很方正，占地3.14公頃，建面6.08萬平米，容積率1.3，限高36米，起價5.71億元，樓面地價0.94萬元/平米。

花姐預計，它的買家為住總地產(chǎn)，地上地下總建面約4.08萬平，估算投資12.08億元。

住總地產(chǎn)有珠玉在前。

0037地塊西北面一路之隔，是住總·青年ONE，主打“地鐵+低總價”，于2024年9月開盤，供應(yīng)444套，網(wǎng)簽442套，成交均價約3.26萬元/㎡，成交金額12.7億元，地價覆蓋率200%。

青年ONE的容積率1.5，限高33米，戶型為72㎡、89㎡和105㎡。在這個項目上，住總賺大發(fā)了。

于是，它想拿下0037地塊再續(xù)傳奇。最起碼硬件條件比青年ONE還要好——容積率更低，建筑高度更高。

3、昌平園0013、0015、0016、0039地塊

這個地塊組合，有點突然。四塊地的占地6.48公頃，建面6.54萬平米，起價16.88億元。

A、0013住宅地塊，占地0.99公頃，規(guī)劃建面約1萬㎡，容積率1.01，限高18米；

B、0015住宅地塊，占地1.98公頃，規(guī)劃建面約2萬㎡，容積率1.01，限高18米（局部24米）；

土地文件說，鼓勵0013地塊和0015地塊，地下空間進行連通。

C、0039住宅地，占地3.51公頃，規(guī)劃上建面約3.54萬㎡，容積率1.01，限高18米；

D、0015幼兒園用地，占地0.48公頃，規(guī)劃建面約3840㎡，容積率0.8，限高16米，規(guī)劃1處12班幼兒園。

花姐預計，它們的產(chǎn)品，應(yīng)該是雙拼+洋房組合。如：順義的北京潤園、懋源云紀。

昌平園組合地塊里，0039地塊是變過性的。

早在2023年，它的編號為1201-1，用地性質(zhì)為一類工業(yè)用地，占地3.52公頃，容積率1.8。

變性的時間點，至少是在2025年11月4日之前。

此外，0015幼兒園用地，也是從其它地方挪過來的。

在該板塊內(nèi)，還規(guī)劃了0017、0023、0024、0026和0027四個住宅地塊，容積率大概率也是1.01，占地共計17.73公頃。

一個昌平新別墅板塊正在誕生。

花姐點評：

土拍市場，有冷有熱。

3月25日，廣州馬場地王，激戰(zhàn)9小時，競價243輪，最終越秀以236億元拿下，住宅樓面價突破8.5萬元/㎡。

相比之下，北京的開年土拍，充滿了克制與低調(diào)。一季度成交的七塊地，有兩個特點：一是非核心地塊；二是以底價成交?；ń闫诖?，北京土拍市場在二季度雄起。（詳見《北京供地，不分輪次了》）

北京沒有拿出熱門地塊，不發(fā)布詳細的年度供地計劃。

背后折射出，北京樓市當下庫存較高的現(xiàn)實。

怎么破局？除了壓縮土地供給，會不會有更大的政策禮包？

這不，上海樓市松綁了。

1、非滬籍外環(huán)內(nèi)購房，社?；騻€稅3改1；

2、非滬籍社保或個稅滿3年，外環(huán)內(nèi)可增購1套（相當于本地居民家庭待遇）；

3、居住證滿5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購1套；

它堪稱2016年實施嚴格限購以來，最大幅度松綁。

北京樓市新政呢？大家都在翹首以待。