童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產為核心的公共分享，新開小號多為企業價值分析。對于股票投資（包括港美A股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構成任何投資建議，請大家結合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

關于深圳以及全國超級豪宅熱銷的系統分析，我寫到了前面這篇文章里《》。這里，我們來繼續探討，圍觀深圳最近誕生的兩幅地王，并拋掉市場的營銷話術，推演一下我們對市場的理解和我們的操作。

6.5，科技園宅地地王成功出讓，地塊在科技公園旁，土地面積1.4萬平米，建面5.3萬平米，容積率只有2.9，高度要求低于100米，南山高層房地產史上最低。297輪報價，保利以57.72億成交總價競得，樓面地價為10.86萬/平米，創下深圳歷史地價最高紀錄。

6.12，寶中北街坊地塊成功出讓，地塊在海宴府對面。土地面積1.19萬平米，建面3.6萬平米，容積率3.1，限高100米，與海宴府構成“雙星”地塊。鏖戰291輪，建發房產以35.25億競得，樓面地價95918元/平米，溢價率114%。這個樓面地價和海晏府2025年的樓面地價——8.42萬/平米——相比，高出了14%，而且這是在這塊地整體質素（尤其是海景）不及海宴府的條件下實現的。

我們重點來談北街坊這塊地，因為科技園地塊沒有什么好談的，更是因為北街坊這塊地給市場的“對比感”無比的強烈。另外，這些“地王”（自深圳灣沄璽以來的所有地王），基本上都一樣的性質，展現出的也都是一樣的特征。

北街坊這塊地在出讓之前我5月底拍了一個視頻（見下），在視頻中我對比了這塊地和海晏府的不同，重點在于：海景不及海晏府近、社區不及海晏府規模大，但是我當時明確做出了判斷：這塊地會實現比海晏府更高的樓面地價。

事實驗證了我的推斷，這也是我認為很值得探討的重點之一。

為什么？為什么一塊不及旁邊地塊的項目，在市場整體還處在深度調整中的情形里，最終還實現了更高的樓面地價？以及，把這個問題推開去，為什么在熊市里，我們卻看到了更多的地王在出現？這對于我們該如何理解市場意味著什么？對于我們如何看待自己手里的房產又意味著什么？

北街坊地塊（包括科技園地塊）能夠實現更高的地價（甚至是在地塊質素更遜的條件下），原因很簡單：有人先吃了螃蟹。

華潤在海晏府的項目上，已經打開了價格的天花板，成功的先把市場試探完了。海晏府的銷售證明了，寶中近海地塊，14萬/平米的售價，市場完全可以接受，并且還可以在很好的開盤去化率的條件下接受。這樣的市場，牛市里也不過如此。

這讓開發商對樓盤的預期售價，有了可見度極高的確定性，所以，他們敢出更高的價格。以14萬/平米的售價計算，海晏府的地售比是60%，已經偏高了，但是還可以算過來賬，毛利率20%以上應該是完全可以做到的。而北街坊這塊地，同按未來售價14萬/平米計算，地售比已經去到了68.5%，留下的利潤空間進一步被壓縮。

地售比從60%升到68.5%，這中間的大約8.5%的凈差值，就是市場給到先吃螃蟹的人的獎賞。因為他們在當時市場一抹黑的情形下敢于出手，冒了更大的險，自然也應該得到更大的獎勵。市場獎勵冒險，無論是對開發商還是對我們個人。

這一點推開說去，從深圳灣沄璽之后，這一個市場特征就陸續展現得非常明顯。沄璽在2024年12月以7萬多/平米的樓面地價出讓，實現售價16萬多/平米，預測毛利潤可上望30-40%，這已經是牛市時的毛利率水平了，華潤在這一注上可謂是成功押寶！并且非常明顯的刺激了后來的開發商在深圳“寶藏地塊”上的進取心。我在之前的多篇文章里說，這個項目是深圳豪宅的“分水嶺”，這也是其中一個因素。市場給了那些冒險者應有的獎賞，進而繼續刺激后來者。

基于上述說的這一點先行者已經測試出了市場的承接度，我們可以判斷，未來深圳再出寶藏地塊，依然還會是這樣，非常有可能不斷的出地王。

但我要談到的第二個看法，此地王非彼地王，新地王非舊地王。

媒體會很簡單的把這兩年來出現的地王，和過往泰禾在尖崗山實現的地塊去對標。中肯說，這個比較在深圳灣沄璽、深灣玖序這些項目上，是成立的。但是在一刀切的新國標之后，不再成立了。

因為，產品結構完全變了。這一點我強調過多次，同樣都是地、都是房子，但是現在的地、現在的房子，和以前的，完全不一樣了。可比性越來越低。

在以前的長達接近20年的時間里，深圳這樣的城市的最核心地塊，新出讓的土地，極少有高度100米以下、容積率3.1以下的高層純住宅建筑。你在這些寶藏地段，看到的100米以下的高層，大多數都是2008之前的房子。

這對樓面地價會產生重大影響，今天的地塊條件，意味著開發商在同樣一平米的土地上，可能要少蓋出至多1倍的房子來。進而意味著，現在的樓面地價之高，某種程度上也可以理解為是一個數學概念。我并不是說改成超高層樓面地價就不會創新高，而是提醒要注意產品結構的巨大變化這一個事實。今天的地王和往日的地王，有著本質上的不一樣，這個不一樣，在未來會表現在居住者的舒適度和獲得感上。

承接上面，我的第三個看法是，地王的價格并非越高越好，天花板已隱隱可見。

在蕭條期，人們在歡呼地王，因為地王可以給到市場信心，更可以給到賣方群體強有力的營銷話術。

但，在我們承認地王有理據的同時也要坦白說一句，地王有天花板，今天的市場還是要很小心。

如我先前文中所講，今天的地王之所以不斷的出現以及有市場承接力，根本原因皆在于過往富人群體的改善性需求高度被壓抑。當你的供應端放開，之前不曾有過的“新產品”被創造出來，我們就看到，那些先前一直被壓抑的潛在需求，釋放了出來。過往2年時間，深圳雖然屢次出現地王，但說到底，也就那么七八個項目，相對于過去10多年被壓抑的高端需求，超級豪宅依然是非常稀缺。這決定了未來的2-3年里，這些超級豪宅還是會不太難賣，這也是為什么我說下面開發商還是會積極進取的拼搶地王的緣故。

但這不意味著我們可以繼續像上一個周期那樣，享受開發商的非常冒進的出價。事實上，今時不同往日，風險是可見的。

以我的觀察，這一輪富人群體的換房潮，底子上是真實的居住需求而非投資需求在支撐，這是和上一個周期根本不同的地方。這意味著，只要他們預期未來這樣的“寶藏地塊”會不斷的出現（那意味著稀缺性的逐漸降低），他們就很難接受超級豪宅不斷的漲價。這就是用家思維。

這就是最大的風險所在，這個風險思維意味著：這一輪的“面粉貴過面包”不會出現。如果開發商認為，因為前面的樓盤賣的都好，深圳這樣的寶藏地塊未來一定是越來越貴，那我就不計代價的去搶地，然后把價格拉高就好了。那就會很快造成這樣一對矛盾：你在地價上越來越激進（這意味著你要賣更高的價錢才能獲得預期利潤率），但是到終端售價上你發現你漲價越來越困難。到某一個時刻、在某一個項目上，這樣的情形會出現。

某種程度上，我認為北街坊這塊地，開發商得給的價格已經逼近了極限。海晏府的價格就是北街坊的天花板，這個價格還能賺到錢。但是再往上爬，就需要考慮，最終端的買家到時候是不是也會買賬。

讓我再說一次，我堅定的認為，這一輪的結構化行情，面粉貴過面包不會出現。這就是今天的地王和以往的地王，最底層的不同。如果哪一天某個開發商用面包的價格去拿了面粉，也許那就是我所提示的風險到達。

讓我們看看下面會不會發生。

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