“79號，出價32.1億元。”當主持人報出79號（實際為建發房產）競買人的報價時，現場傳來一片“哇”聲，在此之前該企業一直未曾出價。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次土地拍賣總共進行了291輪線下競拍，而在第237輪以前，建發房產一直未參與報價。前半程，競拍較為激烈的號牌為16號、18號和25號，分別對應的房企為深業集團、保利發展和越秀地產。

上述提到的土拍，正是深圳今日（6月12日）拍賣的前海桂灣T201-0233地塊。該地塊于今日下午3點在深圳交易集團總部大樓開拍，這也是2026年深圳推出的第四宗居住用地。

與該地塊一路之隔的便是T201-0232地塊，該地塊在拍賣時一度成為深圳單價“地王”，此后在今年6月5日被南山粵海T204-0153地塊超越。

前海桂灣T201-0233地塊拍賣現場 每經記者 陳榮浩 攝

觀望237輪突然出手

今日下午，記者在項目現場了解到，此次土拍共有9家房企參與競拍，分別為華發股份、深業集團、越秀地產、華潤置地、綠城中國、中海地產、招商蛇口、建發房產和保利發展。

記者了解到，今日拍賣前半程，深業集團、保利發展、越秀地產出價較為頻繁。但到了第237輪后，建發房產突然“殺出”，競拍逐步成為招商蛇口與建發房產的角逐。

最終，該地塊經過291輪線下競價后，被建發房產（旗下深圳兆悅房地產開發有限公司）競得，總價為35.25億元，溢價率為114.29%。該地塊約9.6萬元/平方米的樓面價也刷新前海涉宅用地樓面價新高，僅次于今年6月5日成交的南山粵海T204-0153地塊（成交樓面價10.87萬元/平方米）。

此次出讓地塊詳情 來源：深圳公共資源交易中心

此次出讓的前海桂灣地塊，坐落于桂灣大街與樞紐三街交叉口，用地面積約1.19萬平方米，規劃建筑面積約3.68萬平方米，其中住宅部分面積約3.67萬平方米，配套物業服務用房100平方米，地塊容積率不超過3.1，屬于70年產權的純二類居住用地，建筑高度控制在100米以內。且在地塊規劃設計要點的相關文件中，未提到對戶型面積的相關限制，房企在產品打造上擁有較高靈活度。

出讓標的詳情 來源：深圳公共資源交易中心

本次土地出讓起始總價16.45億元，折算樓面起價約4.48萬元/平方米，全程采用價高者得的競價規則。按照出讓公告要求，競得企業必須出具承諾函，落實“交房即發證”相關服務。

從區位來看，該地塊與2025年7月成交的招商海晏府T201-0232地塊相鄰，后者當年拍出約8.42萬元每平方米的樓面價，一度拿下深圳涉宅用地單價地王頭銜，而這一紀錄在今年6月5日被保利發展摘得的南山粵海T204-0153地塊刷新，該地塊最終成交樓面價達到10.87萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，對建發來講，深耕包括深圳在內的一線及強二線城市，特別是核心區域的核心地塊，有助于提高單品的價值塑造能力及對集團的貢獻度。因此，預計接下來將打造大平層、低密度、低容積率產品，深挖區域內的改善性需求。

深圳核心區地塊受追捧

桂灣是前海發展最成熟的片區，配套十分完善。產業上，深港國際金融城集聚超320家金融機構，港資、外資占比近三成，金融氛圍濃厚。商業有前海山姆旗艦店、萬象前海等大型綜合體；生態方面坐擁45萬平方米桂灣濕地公園與雙界河景觀廊道。

片區新房、二手房價格梯度清晰，也為本次土地競價提供了直觀的市場參考。而從地塊周邊的樓市情況看，目前桂灣板塊在售的新房項目主要包括前海時代三期?尊府、碧海玖號、招商海晏府等，銷售均價在8.1萬元/平方米～14.2萬元/平方米不等。

其中，招商海晏府2026年4月19日開盤，備案均價14.2萬元/平方米，折后單價約13萬元/平方米，首推108套139平方米~176平方米大戶型，當日去化九成，成為前海單價最高、去化表現相對較為亮眼的新盤。

二手房方面，地塊周邊二手房主要包括天健悅灣府、天健悅桂府、前海時代等樓盤，根據深圳房天下數據，這些二手房的掛牌價普遍在8.6萬元/平方米~11.3萬元/平方米之間，次新海景大戶型單價更高，部分優質房源突破11萬元/平方米。

此外，記者梳理今年以來深圳土拍市場情況了解到，深圳今年的土拍整體呈現出較為明顯的區域分化特征，核心優質地塊競爭激烈，外圍區域則以平穩底價成交為主。

具體而言，今年3月20日，羅湖區筍崗兩宗居住用地率先出讓，由深圳地鐵以8.69億元底價拿下，屬于軌道與住宅聯合開發項目；4月27日，龍華區民治街道宅地走上競價環節，最終由天健地產斬獲，地塊溢價率超40%；5月6日，龍崗區龍城街道大體量地塊出讓，華潤置地底價拿下該宗地塊；就在一周前的6月5日，南山區粵海街道T204-0153地塊上演激烈角逐，經過297輪報價后被保利發展收入囊中，150.74%的高溢價率、10.87萬元/平方米的樓面價，一舉刷新深圳涉宅用地單價紀錄。

綜合來看，房企拿地思路愈發務實，資金重點向南山、前海等城市核心板塊傾斜，對遠郊地塊態度偏向謹慎。

6月12日，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅向每經記者分析稱，本次地塊高溢價成交，再度刷新前海宅地樓面價紀錄。桂灣核心純宅地本就十分稀缺，加之地塊條件優越、產品打造限制少，自然備受房企青睞。

“接連兩宗核心地塊高價成交，凸顯房企重倉深圳核心板塊的趨勢，也將提振高端改善市場信心，進一步穩固片區豪宅價值。”孫紅梅說道。