春節(jié)剛過，市場上突然被一則重磅消息刷屏。

上海五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自明日起正式施行。

文件一出就引起了行業(yè)內(nèi)的熱烈討論，這次的調(diào)整絕非小修小補(bǔ)，而是從限購，公積金，房產(chǎn)稅等共計七項調(diào)整，條條皆指向需求核心。

尤其是針對于非滬籍購房資格的大幅優(yōu)化！上海為何在此時突然出手？

細(xì)看通知內(nèi)容會發(fā)現(xiàn)《通知》的思路其實非常清晰，那就是既要把真實的需求放進(jìn)來，又要把投資的部分控制住。

首先針對于限購的調(diào)整就占據(jù)了政策的一半篇幅，將社保年限由三年改為一年。

此前非滬籍家庭或單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房，需連續(xù)繳納社?；騻€稅滿三年，而現(xiàn)在只需繳納滿一年，門檻下調(diào)超過一半。

而針對于社保滿三年的人群在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購一套住房，共計兩套。

同時針對于居住證滿5年的非滬籍家庭或單身人士，可在全市范圍內(nèi)限購一套住房，無需再提供社?；騻€稅證明。

此外，還有將首套公積金貸款額度從160萬元提升至240萬元，并且符合多子女家庭或綠色建筑條件還可疊加，理論上最高可達(dá)324萬元。

同時針對于公積金用滿兩次就無法再貸的情況，現(xiàn)在只要當(dāng)前名下無房或僅一套住房，并且公積金貸款已結(jié)清，就可再次申請。

可以說是直接打通了置換鏈條，對于改善家庭為實質(zhì)性利好。

而針對于房產(chǎn)稅并沒有取消，而是進(jìn)行了微調(diào)。戶籍家庭子女成年后購買住房，只要屬于其家庭唯一住房，不再要求首次購買即可暫免征收房產(chǎn)稅。

換句話說就是支持合理改善，但并不鼓勵囤房。

總體來看，這些調(diào)整雖然看似簡單，但穿透力強(qiáng)。

過去幾年中，上海市場缺的并不是供應(yīng)，而是具備購房資格的人。

這些政策匯總來看，解決上海面臨的3個核心問題，首先就是供應(yīng)并不缺，但資格偏少。

其二為真實需求存在，但現(xiàn)金流壓力較重；其三則為投資性需求已退潮，但改善鏈條并不夠順暢。

而通過這些方向統(tǒng)一的調(diào)整，讓市場既能動起來又不過熱。

自2025年以來，上海房地產(chǎn)市場包括二手房成交，新房核心去化表現(xiàn)，交易量修復(fù)等多個維度上都呈現(xiàn)回暖跡象。

這一次的調(diào)整，市場反饋將在未來的二三個季度中逐步顯現(xiàn)，那么對于西安是否有著參考意義？

過去幾年中西安更多呈現(xiàn)出需求偏少的特征。

尤其是目前西安的剛需及剛改需求觀望情緒較重，如果未來政策調(diào)整更有可能從資格與金融端入手，而非簡單刺激。

上海的調(diào)整并沒有太多的刺激房價，且并不希望再次出現(xiàn)炒房的局面，對于西安來說，穩(wěn)定預(yù)期遠(yuǎn)比短期放量要更為重要。

如果西安要進(jìn)一步激活市場，也可以借鑒此類多端聯(lián)動的方式，取得更為明顯的效果。