呼和浩特市中院發(fā)布涉物業(yè)糾紛典型案例

第一部分

涉物業(yè)糾紛多元解紛典型案例

• 案例一

“綜治中心+法院+人大代表”多元聯(lián)動(dòng)化解群體物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與某小區(qū)67戶(hù)業(yè)主物業(yè)費(fèi)糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某小區(qū)67戶(hù)業(yè)主因?qū)δ澄飿I(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)，長(zhǎng)期拒繳物業(yè)費(fèi)，累計(jì)拖欠金額達(dá)28萬(wàn)余元，部分業(yè)主拖欠時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)五年。其間，雙方就收費(fèi)合理性與服務(wù)改進(jìn)問(wèn)題多次溝通未果，始終僵持不下，將相關(guān)糾紛案件訴至玉泉區(qū)人民法院。

二、處理過(guò)程

為妥善化解該批群體糾紛，避免矛盾進(jìn)一步激化，玉泉區(qū)人民法院收到訴訟材料后，迅速啟動(dòng)多元解紛機(jī)制，將案件分流至玉泉區(qū)綜治中心，并邀請(qǐng)多名區(qū)人大代表、特邀調(diào)解員參與該系列案件調(diào)解工作，正式啟動(dòng)聯(lián)合調(diào)解程序。

調(diào)解過(guò)程中，立案庭法官、區(qū)人大代表及法院駐玉泉區(qū)綜治中心調(diào)解員與物業(yè)公司工作人員、業(yè)主代表開(kāi)展“面對(duì)面”交流。各方力量協(xié)同發(fā)力，形成強(qiáng)大“解紛合力”：一方面向業(yè)主方釋明按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的法律義務(wù)及相關(guān)法律后果，另一方面向物業(yè)公司反饋業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的合理訴求，引導(dǎo)其重視服務(wù)改進(jìn)；同時(shí)從情理、社會(huì)和諧多角度對(duì)雙方進(jìn)行疏導(dǎo)，有效緩解了因長(zhǎng)時(shí)間收費(fèi)爭(zhēng)議而產(chǎn)生的對(duì)立情緒。玉泉區(qū)綜治中心全程統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確保調(diào)解工作有序高效推進(jìn)。

三、處理結(jié)果

經(jīng)多方多輪耐心調(diào)解，雙方最終達(dá)成一致意見(jiàn)，67戶(hù)業(yè)主陸續(xù)補(bǔ)繳了拖欠的物業(yè)費(fèi)共計(jì)28萬(wàn)余元。至此，該系列群體物業(yè)糾紛得以圓滿(mǎn)解決，生動(dòng)實(shí)踐了“綜治中心主陣地、法院指導(dǎo)賦效能、多元力量齊參與”的基層矛盾化解模式，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果。

四、解紛要旨

群體物業(yè)糾紛涉及眾多業(yè)主切身利益與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)權(quán)益，若單純依賴(lài)訴訟程序，易加劇雙方對(duì)立，不利于矛盾根本化解?！熬C治中心+法院+人大代表”聯(lián)合調(diào)解模式，通過(guò)綜治中心的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、法院的司法專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)賦能、人大代表的公信力與群眾基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)多方力量協(xié)同聯(lián)動(dòng)。

該模式既能精準(zhǔn)厘清法律關(guān)系、釋明權(quán)利義務(wù)，又能充分傾聽(tīng)雙方訴求、疏導(dǎo)對(duì)立情緒，推動(dòng)糾紛在非訴訟階段高效化解，大幅降低當(dāng)事人維權(quán)成本與司法資源消耗。本案的化解不僅妥善解決了67戶(hù)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，更為基層處理同類(lèi)群體糾紛提供了可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，助力提升基層治理效能，推動(dòng)構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

• 案例二

法院依托“三站兩中心”工作機(jī)制聯(lián)動(dòng)街道綜治中心高效化解物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與王某等一百五十余戶(hù)業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司自2021年至今為賽罕區(qū)昭烏達(dá)南路街道某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，王某等一百五十余戶(hù)業(yè)主因不滿(mǎn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司催收無(wú)果，將其中五戶(hù)業(yè)主訴至賽罕區(qū)人民法院，該院收案后將系列案件整體導(dǎo)入先行調(diào)解。

二、處理過(guò)程

賽罕區(qū)法院訴調(diào)對(duì)接中心收案后與昭烏達(dá)南路街道聯(lián)動(dòng)，以街道綜治中心為平臺(tái)，結(jié)合賽罕區(qū)法院“三站兩中心”工作模式和“住建+法院”多元解紛機(jī)制，邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、法學(xué)會(huì)法律咨詢(xún)專(zhuān)家、住建局人居環(huán)境發(fā)展中心代表、物業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家等多方主體共同參與聯(lián)調(diào)。

聯(lián)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)，各方代表圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、空置房屋的物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題展開(kāi)深入探討。人大代表從民生保障與基層治理的角度出發(fā)，聚焦業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，提出要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督約束，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)；政協(xié)委員結(jié)合基層調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，呼吁搭建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的常態(tài)化溝通平臺(tái)，推動(dòng)雙方換位思考、良性互動(dòng)；人居環(huán)境發(fā)展中心代表聚焦行業(yè)監(jiān)管重點(diǎn)，提出需強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的日常監(jiān)督與考核；賽罕區(qū)法院工作人員結(jié)合司法實(shí)踐，介紹了物業(yè)糾紛案件的裁判和調(diào)解思路，強(qiáng)調(diào)需平衡業(yè)主權(quán)益與物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)需求；物業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家立足行業(yè)自律與專(zhuān)業(yè)服務(wù)視角，結(jié)合行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)提升等問(wèn)題提出建議。法學(xué)會(huì)專(zhuān)家則從理論層面解讀相關(guān)法律法規(guī)，為糾紛化解提供法律依據(jù)。

“要把物業(yè)服務(wù)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量牢牢掛鉤，才能從根源上破解僵局！”參與聯(lián)調(diào)的賽罕區(qū)政協(xié)委員結(jié)合聯(lián)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)與賽罕區(qū)人民法院提供的物業(yè)糾紛司法數(shù)據(jù)，撰寫(xiě)政協(xié)社情民意《采取“物業(yè)服務(wù)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量考核掛鉤”的舉措全力破解物業(yè)糾紛僵局》，精準(zhǔn)剖析當(dāng)前物業(yè)糾紛中“服務(wù)與收費(fèi)脫節(jié)”的難點(diǎn)，提出“建立第三方考核機(jī)構(gòu)、細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)隨考核結(jié)果動(dòng)態(tài)調(diào)整”等具體建議，為從制度層面化解物業(yè)矛盾提供了新思路。目前，該社情民意已報(bào)送自治區(qū)政協(xié)并被采納。

針對(duì)此次糾紛中業(yè)主與物業(yè)公司爭(zhēng)議較大的“空置房”物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，會(huì)后參與聯(lián)調(diào)的兩級(jí)法律咨詢(xún)專(zhuān)家組成專(zhuān)項(xiàng)小組，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)論證并出具專(zhuān)家意見(jiàn)書(shū)，為相關(guān)爭(zhēng)議的化解提供清晰的“法律標(biāo)尺”，為棘手問(wèn)題的解決提供專(zhuān)業(yè)法律支撐。

三、處理結(jié)果

自聯(lián)調(diào)工作啟動(dòng)后，已推動(dòng)六十余戶(hù)物業(yè)費(fèi)糾紛化解。

四、解紛要旨

法院與街道構(gòu)建的多元聯(lián)動(dòng)解紛模式，以解決實(shí)際問(wèn)題為導(dǎo)向，以多方專(zhuān)業(yè)力量為堅(jiān)實(shí)支撐，以跨主體協(xié)同聯(lián)動(dòng)為核心機(jī)制，有效整合了司法、行政、行業(yè)、社會(huì)監(jiān)督等多方治理力量與資源。此次糾紛的高效化解，充分彰顯了綜治中心在基層矛盾糾紛化解中的平臺(tái)樞紐作用，也凸顯了法院“三站兩中心”工作模式在整合多方解紛資源、凝聚解紛合力方面的顯著優(yōu)勢(shì)，為轄區(qū)后續(xù)物業(yè)糾紛的高效化解提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)轄區(qū)物業(yè)行業(yè)治理體系完善、提升基層治理效能具有重要意義。

• 案例三

“示范判例+批量調(diào)解”機(jī)制高效化解物業(yè)糾紛—某物業(yè)公司與薛某物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司自2015年起為某回遷安置小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主薛某自2020年2月起開(kāi)始拖欠物業(yè)費(fèi)，其理由為物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，包括窗戶(hù)破損報(bào)修未果、樓道衛(wèi)生清理不及時(shí)、公共設(shè)施維護(hù)不到位等問(wèn)題。物業(yè)公司則認(rèn)為其已履行基本服務(wù)義務(wù)，疫情期間還墊付部分費(fèi)用，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重影響公司正常運(yùn)營(yíng)。雙方多次溝通未果，物業(yè)公司遂將薛某訴至賽罕區(qū)法院。

二、處理過(guò)程

賽罕區(qū)法院收到起訴材料后，考慮到該小區(qū)類(lèi)似拖欠物業(yè)費(fèi)的情況涉及多戶(hù)業(yè)主，該糾紛涉及人數(shù)多，利益訴求強(qiáng)，事關(guān)民生穩(wěn)定，為妥善化解糾紛，征得當(dāng)事人同意后，將案件委托綜治中心人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行先行調(diào)解，并指派資深法官進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。

賽罕區(qū)法院會(huì)同綜治中心調(diào)解員及社區(qū)網(wǎng)格員到該物業(yè)公司、小區(qū)及周邊小區(qū)進(jìn)行走訪，經(jīng)與小區(qū)部分業(yè)主溝通了解，部分業(yè)主欠付物業(yè)費(fèi)是認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、硬件設(shè)施設(shè)備、安全管理、服務(wù)態(tài)度等方面存在問(wèn)題，多次反映均未得到處理，導(dǎo)致矛盾激化。

賽罕區(qū)法院選取某物業(yè)公司與薛某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案作為示范案件在綜治中心共享法庭進(jìn)行公開(kāi)庭審，并邀請(qǐng)綜治中心調(diào)解員、業(yè)委會(huì)代表及部分業(yè)主旁聽(tīng)。庭審中，法官?lài)@“服務(wù)質(zhì)量是否構(gòu)成根本違約”“物業(yè)費(fèi)能否因服務(wù)瑕疵全部拒交”等爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行審理，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主進(jìn)行釋法說(shuō)理。

在示范判決基礎(chǔ)上，綜治中心組織調(diào)解員對(duì)小區(qū)內(nèi)其他拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，按調(diào)解意愿強(qiáng)弱分類(lèi)處理，對(duì)態(tài)度強(qiáng)硬、堅(jiān)持拒交的業(yè)主，由調(diào)解員結(jié)合示范判決進(jìn)行“一對(duì)一”釋法說(shuō)理，闡明法律后果；對(duì)愿意協(xié)商但對(duì)服務(wù)不滿(mǎn)的業(yè)主，引導(dǎo)物業(yè)公司主動(dòng)整改，并就費(fèi)用減免開(kāi)展協(xié)商；對(duì)因經(jīng)濟(jì)困難暫時(shí)無(wú)法支付的業(yè)主，協(xié)調(diào)物業(yè)公司制定分期付款方案。

綜治中心協(xié)調(diào)住建部門(mén)、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)，對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量提出整改建議，督促其提升服務(wù)水平。同時(shí)，賽罕區(qū)法院與綜治中心共同跟蹤調(diào)解協(xié)議履行情況，確保物業(yè)公司及時(shí)維修公共設(shè)施、業(yè)主按約繳納費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)“糾紛化解+服務(wù)提升”雙向促進(jìn)。

三、處理結(jié)果

薛某與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議：物業(yè)公司減免其2020年至2022年期間部分物業(yè)費(fèi)，薛某在協(xié)議簽訂后10日內(nèi)補(bǔ)繳剩余費(fèi)用。在此基礎(chǔ)上，小區(qū)內(nèi)其他多戶(hù)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主陸續(xù)與物業(yè)公司達(dá)成和解，物業(yè)公司同步對(duì)小區(qū)電梯、路燈等公共設(shè)施進(jìn)行集中維修，公共區(qū)域的綠化進(jìn)行集中補(bǔ)植，業(yè)主滿(mǎn)意度顯著提升。

四、解紛要旨

本案系典型的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，涉及業(yè)主群體性權(quán)益與企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的雙重矛盾。賽罕區(qū)法院依托綜治中心平臺(tái)，運(yùn)用“示范判例+批量調(diào)解”機(jī)制，通過(guò)示范庭審明確法律適用標(biāo)準(zhǔn)，借助案例匯編統(tǒng)一調(diào)解尺度，分類(lèi)施策推動(dòng)批量糾紛高效化解。調(diào)解過(guò)程中，法官與調(diào)解員協(xié)同參與，既保障業(yè)主合法權(quán)益，又兼顧物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)實(shí)際，實(shí)現(xiàn)“判決一案、調(diào)解一批、教育一片”的良好社會(huì)效果。

• 案例四

以法官專(zhuān)業(yè)調(diào)解為核心，踐行多元解紛理念—某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解案

一、基本案情

某物業(yè)公司是某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，張某為該小區(qū)的業(yè)主。自2022年起，該物業(yè)公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司受該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。張某所居房屋建筑面積為105.05平米，2021年7月20日至2024年12月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)按用戶(hù)建筑面積每平方米1.4元/月，總計(jì)應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)6074元。在此期間物業(yè)公司認(rèn)為其為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，履行了自己的義務(wù)，張某未按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，故訴至清水河縣法院，要求其給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)6074元。

二、處理過(guò)程

清水河縣法院收到起訴材料后，經(jīng)審查認(rèn)為，本案標(biāo)的額較小，當(dāng)事人之間存在調(diào)解基礎(chǔ)與可能性。在依法征得雙方當(dāng)事人同意后，清水河縣法院決定啟動(dòng)先行調(diào)解程序，并指派法官主導(dǎo)本案調(diào)解工作。

調(diào)解過(guò)程中，法官首先指導(dǎo)調(diào)解員采用“背對(duì)背”方式分別與雙方溝通，引導(dǎo)當(dāng)事人換位思考，充分聽(tīng)取訴求。針對(duì)業(yè)主張某，法官一方面開(kāi)展釋法說(shuō)理，明確告知其核心權(quán)利義務(wù)：根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，合同中約定的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及方式，對(duì)雙方均有履約效力；另一方面注重情緒安撫，避免矛盾激化。同時(shí)，法官客觀說(shuō)明某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中的履職情況，指出其整體服務(wù)符合合同約定，且能及時(shí)響應(yīng)并處理業(yè)主反饋的問(wèn)題，并主動(dòng)告知張某，可通過(guò)聯(lián)合其他業(yè)主依法成立業(yè)主委員會(huì)、后續(xù)另行選聘物業(yè)公司等合法途徑，維護(hù)自身長(zhǎng)期權(quán)益。經(jīng)耐心勸導(dǎo)，張某對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)有了清晰認(rèn)知，同意協(xié)商繳費(fèi)事宜。

針對(duì)某物業(yè)公司，法官則重點(diǎn)釋明其服務(wù)責(zé)任：強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定全面履行服務(wù)義務(wù)，主動(dòng)聽(tīng)取業(yè)主合理意見(jiàn)，積極回應(yīng)業(yè)主訴求，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；建議其通過(guò)定期召開(kāi)業(yè)主溝通會(huì)、設(shè)置物業(yè)意見(jiàn)箱并公開(kāi)意見(jiàn)處理結(jié)果等方式，暢通與業(yè)主的溝通渠道，共同化解物業(yè)服務(wù)中的各類(lèi)問(wèn)題。某物業(yè)公司認(rèn)可上述意見(jiàn)，表示將優(yōu)化服務(wù)流程、加強(qiáng)業(yè)主溝通，共同營(yíng)造和諧小區(qū)環(huán)境。

在雙方態(tài)度均趨于緩和后，法官組織“面對(duì)面”調(diào)解，從法理、情理、事理多角度對(duì)本案進(jìn)行綜合分析，進(jìn)一步疏導(dǎo)雙方對(duì)立情緒，引導(dǎo)雙方互諒互讓。

三、處理結(jié)果

最終，雙方就物業(yè)費(fèi)繳納金額、給付方式達(dá)成一致意見(jiàn)，并當(dāng)場(chǎng)履行完畢，本案糾紛得以高效化解。

四、解紛要旨

處理物業(yè)費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量類(lèi)糾紛時(shí)，需先明確前期物業(yè)服務(wù)合同效力這一核心法律點(diǎn)，避免業(yè)主因認(rèn)知偏差拒絕履約；同時(shí)要兼顧服務(wù)改進(jìn)與費(fèi)用收繳雙向訴求，既不縱容業(yè)主違約，也不忽視物業(yè)公司服務(wù)瑕疵，可通過(guò)提出具體溝通、改進(jìn)方案，平衡雙方權(quán)益。對(duì)于標(biāo)的額小、事實(shí)清晰的糾紛，法院應(yīng)優(yōu)先啟動(dòng)先行調(diào)解，由專(zhuān)業(yè)法官主導(dǎo)可提升調(diào)解公信力，減少當(dāng)事人對(duì)調(diào)解的顧慮。“背對(duì)背+面對(duì)面”的分階段調(diào)解法，能有效避免雙方直接對(duì)抗，尤其適用于因情緒對(duì)立導(dǎo)致的糾紛。處理涉及繳費(fèi)率低、多數(shù)業(yè)主有意見(jiàn)的個(gè)案時(shí)，需敏銳察覺(jué)潛在群體性風(fēng)險(xiǎn)，在調(diào)解中主動(dòng)告知業(yè)主成立業(yè)委會(huì)、集體協(xié)商等合法維權(quán)途徑，同時(shí)督促物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)，通過(guò)個(gè)案化解消除批量糾紛的誘因，實(shí)現(xiàn)化解一案、輻射一片的效果。

• 案例五

一次性調(diào)解撤場(chǎng)物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛—?jiǎng)⒛车人氖麡I(yè)主與某物業(yè)公司物業(yè)糾紛調(diào)解案

一、基本案情

2018年4月15日，某物業(yè)公司與呼和浩特市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定服務(wù)期限至2020年4月14日。該公司實(shí)際服務(wù)至2023年7月31日撤離小區(qū)。離場(chǎng)后，因多種原因，該小區(qū)約70%以上業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)。2025年6月，物業(yè)公司向呼和浩特市回民區(qū)法院提起訴訟，要求業(yè)主支付欠繳費(fèi)用。

二、處理過(guò)程

回民區(qū)法院在收到案件后，將案件分配給擅長(zhǎng)調(diào)解物業(yè)類(lèi)案件的調(diào)解員，并邀請(qǐng)轄區(qū)政協(xié)委員共同參與調(diào)解。在了解案情過(guò)程中，調(diào)解員發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要理由集中于以下幾方面：一是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，未享受到合同約定的基本服務(wù)；二是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)未能協(xié)調(diào)解決；三是對(duì)物業(yè)公司中途撤場(chǎng)后的費(fèi)用追索存有抵觸情緒。業(yè)主普遍反映，物業(yè)公司在服務(wù)期間存在保潔不及時(shí)、安保不到位、公共設(shè)施維護(hù)不力等問(wèn)題。

調(diào)解員在梳理案情后指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。該物業(yè)公司在合同期間內(nèi)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費(fèi)義務(wù)。同時(shí)，調(diào)解員也注意到，物業(yè)公司已撤場(chǎng)多年，若堅(jiān)持要求業(yè)主全額支付欠費(fèi)，不僅執(zhí)行難度大，亦容易激化矛盾，影響社區(qū)和諧。在充分權(quán)衡雙方利益的基礎(chǔ)上，調(diào)解員積極引導(dǎo)物業(yè)公司正視服務(wù)中可能存在的瑕疵，以及時(shí)間跨度帶來(lái)的實(shí)際困難。經(jīng)多次協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)。調(diào)解員隨后逐戶(hù)與業(yè)主溝通，說(shuō)明法律關(guān)系，解釋調(diào)解方案，引導(dǎo)其理性對(duì)待糾紛。政協(xié)委員依托自身優(yōu)勢(shì)，利用豐富的群眾工作能力與調(diào)解員形成調(diào)解合力。將解紛工作由單打獨(dú)斗轉(zhuǎn)為形成合力，由個(gè)案聯(lián)動(dòng)化解轉(zhuǎn)為常態(tài)共商共調(diào)，統(tǒng)籌調(diào)解員與政協(xié)委員的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了保障業(yè)主權(quán)益與助企紓困雙翼齊飛，營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境與推動(dòng)誠(chéng)信市場(chǎng)建設(shè)一體推進(jìn)。

三、處理結(jié)果

42戶(hù)業(yè)主與物業(yè)公司達(dá)成和解協(xié)議并當(dāng)場(chǎng)履行，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

四、解紛要旨

本案的典型意義在于，面對(duì)物業(yè)公司撤場(chǎng)后追索欠費(fèi)的群體性糾紛，人民法院并未簡(jiǎn)單機(jī)械適用法律，而是充分運(yùn)用調(diào)解智慧，在厘清法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，兼顧情理與法理，推動(dòng)雙方務(wù)實(shí)協(xié)商。調(diào)解過(guò)程中，既明確了業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的法定義務(wù)，也引導(dǎo)物業(yè)公司正視服務(wù)瑕疵與時(shí)間因素，采取靈活務(wù)實(shí)的收費(fèi)策略，為化解此類(lèi)歷史遺留糾紛提供了可行路徑?！罢f(xié)+法院”民商事糾紛多元化解機(jī)制，發(fā)揮了政協(xié)委員熟悉行業(yè)特點(diǎn)及群眾公信力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，助力矛盾糾紛高效化解，起到了良好的社會(huì)效果。

本案也再次提示，物業(yè)服務(wù)具有公共性與持續(xù)性，業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵或房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi)，相關(guān)爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)合法途徑分別主張，而非直接對(duì)抗繳費(fèi)義務(wù)。物業(yè)公司亦應(yīng)不斷提升服務(wù)水平，暢通溝通渠道，從源頭上減少糾紛發(fā)生。此次系列糾紛的成功調(diào)處，彰顯了調(diào)解在化解群體性矛盾、修復(fù)社會(huì)關(guān)系中的獨(dú)特價(jià)值，也為類(lèi)似物業(yè)糾紛的處理積累了有益經(jīng)驗(yàn)。

第二部分

物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例

• 案例一

業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在部分瑕疵為由拒付全部物業(yè)費(fèi)，不應(yīng)予以支持—某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

2012年7月9日，某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定該物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，李某系某小區(qū)業(yè)主，已在某小區(qū)辦理入住手續(xù)。2022年1月1日至2022年12月31日，李某未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴李某，要求其支付物業(yè)費(fèi)。李某稱(chēng)不繳納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，包括房屋漏水不修繕，停車(chē)位上的車(chē)輛被人在車(chē)頂上嘔吐、排泄，報(bào)警后物業(yè)公司無(wú)法提供監(jiān)控等，李某認(rèn)為物業(yè)公司提供的服務(wù)不達(dá)標(biāo)，所以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

二、裁判要旨

物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、綜合性、公共性的特點(diǎn)，且與業(yè)主日常生活息息相關(guān)，物業(yè)公司通過(guò)保潔、安保、設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等全方位服務(wù)，維護(hù)小區(qū)整體居住環(huán)境、秩序和品質(zhì)，最終惠及每一位業(yè)主。業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的主要合同義務(wù)，業(yè)主僅以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒不繳納全部物業(yè)費(fèi)，法院一般難以支持，但如物業(yè)服務(wù)的確存在履約不到位情況，法院裁判時(shí)會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定審查違約程度和對(duì)業(yè)主造成損失的大小，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行酌減。

三、典型意義

本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，此類(lèi)糾紛在城鎮(zhèn)社區(qū)易發(fā)、多發(fā)，本案既維護(hù)了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常秩序，也平衡了雙方利益，同時(shí)為小區(qū)其他物業(yè)糾紛案件提供借鑒，發(fā)揮良好示范效應(yīng)。

• 案例二

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)約談物業(yè)公司仍不予整改的，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)—內(nèi)蒙古某物業(yè)公司訴馬某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定選聘該物業(yè)公司對(duì)某住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。馬某與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托協(xié)議》約定，馬某委托某物業(yè)公司為其房屋提供物業(yè)管理服務(wù)，后因物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院。

二、裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十二條規(guī)定：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同中未約定承擔(dān)違約責(zé)任的方式，業(yè)主主張減少物業(yè)費(fèi)，符合法律規(guī)定。某物業(yè)公司雖然存在未完全履約的情形，但已履行了大部分服務(wù)義務(wù)的，酌情支持物業(yè)費(fèi)。

三、典型意義

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)中存在的瑕疵，業(yè)主有權(quán)以合理方式維護(hù)自身權(quán)益，可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行改正，或采取召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商調(diào)整收費(fèi)價(jià)格或按照法律程序解聘物業(yè)公司，而不應(yīng)采取拒交物業(yè)費(fèi)方式表達(dá)不滿(mǎn)。在業(yè)主已經(jīng)以合理方式維護(hù)自身權(quán)益時(shí)，物業(yè)公司不予配合的，可以證明物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，無(wú)權(quán)主張全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

• 案例三

房屋質(zhì)量問(wèn)題不構(gòu)成業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的合法理由—賽罕區(qū)某物業(yè)公司起訴業(yè)主王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

王某系賽罕區(qū)某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)前期物業(yè)公司起訴王某，主張欠繳的物業(yè)費(fèi)。王某辯稱(chēng)其房屋窗戶(hù)漏雨，物業(yè)公司一直沒(méi)有進(jìn)行維修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)先解決漏雨問(wèn)題，其才支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司表示王某房屋窗戶(hù)沒(méi)有漏雨，王某沒(méi)有報(bào)修過(guò)，且即便存在漏雨，窗戶(hù)漏雨亦不屬于公共維修范圍。

二、裁判要旨

在物業(yè)案件的審理過(guò)程中，經(jīng)常有業(yè)主抗辯房屋漏水、窗戶(hù)漏雨等問(wèn)題，且大部分業(yè)主認(rèn)為漏水問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司解決。從法律規(guī)定來(lái)分析，房屋交付后出現(xiàn)的窗戶(hù)漏雨問(wèn)題系房屋建筑工程質(zhì)量問(wèn)題，屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，而非物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，與本案不是同一法律關(guān)系，王某可依法另案向相關(guān)責(zé)任單位主張，不能以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

三、典型意義

房屋買(mǎi)賣(mài)與物業(yè)服務(wù)屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，業(yè)主無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)，不能以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)公司可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)公司的服務(wù)具有公共性，物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為，不僅損害了物業(yè)公司的利益，也損害了其他正常繳費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。

業(yè)主在收房時(shí)應(yīng)做好驗(yàn)房工作，如果房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，讓開(kāi)發(fā)商盡快進(jìn)行維修處理，以免超出房屋質(zhì)保期。物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開(kāi)發(fā)商或相關(guān)人員，有問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行溝通，幫助化解矛盾。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》約定履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 案例四

房屋交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的物業(yè)費(fèi)由房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)，交付買(mǎi)受人之后發(fā)生的物業(yè)費(fèi)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)—某物業(yè)公司訴某房地產(chǎn)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)前期居住物業(yè)服務(wù)合同》，約定某物業(yè)公司對(duì)案涉項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，房屋交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括未銷(xiāo)售的住宅、商業(yè)、車(chē)位以及已銷(xiāo)售未交付的住宅、商業(yè)、車(chē)位的物業(yè)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“空置費(fèi)”）由某房地產(chǎn)公司支付，空置費(fèi)自2024年1月1日起開(kāi)始計(jì)算。房屋交付買(mǎi)受人之后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。2024年、2025年，某物業(yè)公司通過(guò)發(fā)函的方式向某房地產(chǎn)公司催要空置費(fèi)。2025年4月30日，某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《抵房協(xié)議書(shū)》，某房地產(chǎn)公司以?xún)r(jià)值728100元的房產(chǎn)抵扣空置房物業(yè)費(fèi)。某房地產(chǎn)公司已向某物業(yè)公司支付30萬(wàn)元空置費(fèi)。截至目前項(xiàng)目仍未竣工驗(yàn)收。某物業(yè)公司訴至法院，要求某房地產(chǎn)公司支付自2024年1月1日至2025年5月31日案涉項(xiàng)目的空置費(fèi)及違約金。

二、裁判要旨

某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂《內(nèi)蒙古自治區(qū)前期居住物業(yè)服務(wù)合同》第十七條約定，房屋交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的物業(yè)費(fèi)由某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。對(duì)于已入住業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司已向入住業(yè)主收取，無(wú)權(quán)再向某房地產(chǎn)公司收取。

三、典型意義

該案例對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)公司三方的權(quán)利邊界進(jìn)行了厘清。對(duì)建設(shè)單位，明確了其作為“第一業(yè)主”的責(zé)任，交付房屋前必須承擔(dān)全部物業(yè)費(fèi)；對(duì)物業(yè)公司，劃定了合法催收的邊界，房屋交付買(mǎi)受人之前發(fā)生的空置費(fèi)由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)，交付買(mǎi)受人之后發(fā)生的物業(yè)費(fèi)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，不能一概都要求建設(shè)單位支付；對(duì)業(yè)主，接收房屋后繳費(fèi)是其義務(wù)，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。該案例傳遞了任何人不得從自身違約行為中獲益的法理精神，無(wú)論對(duì)拖欠費(fèi)用的建設(shè)單位，還是對(duì)違規(guī)催收、向建設(shè)單位和業(yè)主重復(fù)收費(fèi)的物業(yè)公司，都應(yīng)給予否定評(píng)價(jià)。

• 案例五

業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)—賽罕區(qū)某物業(yè)公司訴業(yè)主鄭某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

內(nèi)蒙古某物業(yè)公司與某小區(qū)開(kāi)發(fā)商內(nèi)蒙古某地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》開(kāi)始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。后續(xù)，該物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。鄭某與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)得該小區(qū)一套房屋并領(lǐng)取房屋鑰匙。此后鄭某因個(gè)人原因長(zhǎng)期在外地居住，該房屋一直空置，空置期間一直未向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司向鄭某主張其房屋空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用遭拒，訴至賽罕區(qū)人民法院。

二、裁判要旨

空置房屋的物業(yè)費(fèi)如何繳納的問(wèn)題，一直是業(yè)主們存在疑惑的問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為自己未入住房屋而未享受到物業(yè)服務(wù)，故不繳納物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！钡囊?guī)定，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對(duì)該小區(qū)業(yè)主鄭某有法律約束力。至于鄭某所抗辯的房屋空置問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”的規(guī)定，鄭某在該小區(qū)的房屋雖然處于空置狀態(tài)，但其客觀上仍享受了建筑物共有部分的維修養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

三、典型意義

物業(yè)服務(wù)具有公共性，其價(jià)值在于滿(mǎn)足公共性服務(wù)的同時(shí)，達(dá)到對(duì)整個(gè)居住環(huán)境品質(zhì)的提升，并最終體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。物業(yè)服務(wù)主要針對(duì)全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，如物業(yè)服務(wù)人已按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

• 案例六

物業(yè)公司未履行確保消防設(shè)施正常使用等義務(wù)，無(wú)權(quán)主張全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)—某物業(yè)公司訴蘆某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

內(nèi)蒙古某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與某物業(yè)公司就選聘對(duì)某住宅小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，蘆某系案涉房屋的業(yè)主，未繳納2021年1月1日至2025年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司訴至法院。

二、裁判要旨

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理?！薄秲?nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條第四項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（四）制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，定期開(kāi)展防火巡查、檢查和消防宣傳教育，及時(shí)消除火災(zāi)隱患，提供消防安全防范服務(wù)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織物業(yè)服務(wù)人員以及業(yè)主進(jìn)行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用”某物業(yè)公司未履行確保消防設(shè)施正常使用等義務(wù)，業(yè)主主張減少物業(yè)費(fèi)，符合法律規(guī)定。

三、典型意義

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施，定期開(kāi)展防火巡查、檢查和消防宣傳教育，及時(shí)消除火災(zāi)隱患，提供消防安全防范服務(wù)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織物業(yè)服務(wù)人員以及業(yè)主進(jìn)行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用的義務(wù)。住宅存在消防隱患，將危及業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，消防部門(mén)作出的處罰決定，可以證明物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，無(wú)權(quán)主張全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

• 案例七

物業(yè)糾紛中，應(yīng)保障物業(yè)公司就其已提供的服務(wù)獲得報(bào)酬的基本權(quán)利，防止個(gè)別業(yè)主濫用抗辯權(quán)導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)營(yíng)困難、損害其他繳費(fèi)業(yè)主權(quán)益—某物業(yè)公司與李某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

2022年1月1日，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，最初，物業(yè)公司按照協(xié)議約定進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主也承擔(dān)了繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，雙方之間并沒(méi)有任何糾紛。但是，2022年，李某突然開(kāi)始找各種理由拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。在此間，物業(yè)公司通過(guò)電話聯(lián)系、書(shū)面發(fā)送信函等方式多次向其催繳欠下的物業(yè)費(fèi)，李某等業(yè)主均置之不理。在多次索要無(wú)果的情況下，該物業(yè)公司訴至法院，要求業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

二、裁判要旨

審理法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，該類(lèi)糾紛的特殊性在于“共有”，即物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)合同包括了對(duì)全體業(yè)主的共有部分，李某雖未繳費(fèi)，但物業(yè)公司仍為案涉小區(qū)全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，而此物業(yè)服務(wù)是由其他已繳費(fèi)業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)所維系的，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)的用途是支付自身開(kāi)支以及為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，涉及全體業(yè)主的公共利益。若物業(yè)費(fèi)用不能及時(shí)足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行，實(shí)際影響著全體業(yè)主的共同利益，決定著全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，若業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)用，既直接影響了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，又影響了已繳費(fèi)業(yè)主的利益，形成惡性循環(huán)，實(shí)際最終影響到全體業(yè)主的根本利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第一款、第二款的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人員支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。故本案中李某接受物業(yè)公司服務(wù)且不能證明物業(yè)公司確實(shí)存有過(guò)錯(cuò)的情況下仍需繳納物業(yè)費(fèi)。

三、典型意義

本案采用要素式起訴狀，將主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)明確表達(dá)，法官通過(guò)要素式起訴狀抓主要矛盾，在庭審中從安撫當(dāng)事人情緒到平衡雙方合法利益、從辨析當(dāng)事人責(zé)任到雙方對(duì)判決結(jié)果滿(mǎn)意的全過(guò)程，充分體現(xiàn)了依法判案、案結(jié)事了的原則。小區(qū)物業(yè)雖然并非“萬(wàn)能管家”，但應(yīng)擔(dān)當(dāng)起“管家”的職責(zé)，做到“有問(wèn)必答、耐心講解”。在業(yè)主遇到問(wèn)題后，如果是物業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的應(yīng)積極維修管理，如果不在物業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)也應(yīng)耐心講解，引導(dǎo)業(yè)主正確解決問(wèn)題，從而避免業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主，都一定要冷靜客觀、換位思考，共同營(yíng)造和諧美好的小區(qū)環(huán)境。

• 案例八

業(yè)主已經(jīng)入住，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同涉及業(yè)主利益的約定是否對(duì)業(yè)主具有約束力—某物業(yè)公司訴韓某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商就某小區(qū)物業(yè)服務(wù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定了具體物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。后韓某入住該小區(qū)，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)費(fèi)。因韓某購(gòu)買(mǎi)的房屋附帶地下一層，對(duì)于該地下一層的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同并未明確約定，某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商在小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住多年的情況下，未通知小區(qū)業(yè)主參與，簽訂了補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)合同，明確約定業(yè)主地下一層的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致。之后某物業(yè)公司將韓某訴至法院，要求韓某按照補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)支付地下一層的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

二、裁判要旨

審理法院認(rèn)為，某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)于地下一層物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作明確約定，已經(jīng)生效的民事判決認(rèn)定結(jié)果，與案涉房屋同一小區(qū)的相類(lèi)似房型，地下一層部分按照住宅標(biāo)準(zhǔn)固定比例收取物業(yè)費(fèi)，雙方已經(jīng)通過(guò)實(shí)際履行的方式形成相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于地下一層部分物業(yè)費(fèi)按照住宅標(biāo)準(zhǔn)固定比例計(jì)算符合客觀事實(shí)以及雙方合同履行慣例。在小區(qū)房屋已經(jīng)交付業(yè)主使用后，某物業(yè)公司又與開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充合同，約定提高業(yè)主房屋地下一層物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該約定違反了《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條之規(guī)定，因該約定屬于涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，未經(jīng)業(yè)主投票通過(guò)的提價(jià)約定對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力。最終判決韓某地下一層的物業(yè)費(fèi)按照住宅固定比例標(biāo)準(zhǔn)支付某物業(yè)公司。

三、典型意義

物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)者雙方利益的平衡和保障。在業(yè)主方面，物業(yè)服務(wù)直接影響到業(yè)主的居住安全、環(huán)境舒適度，具有保障基本民生的重要意義。在物業(yè)公司方面，業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)者的配合，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司才可以維持正常經(jīng)營(yíng)、良性運(yùn)轉(zhuǎn)，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)對(duì)接小區(qū)大量業(yè)主，一旦產(chǎn)生糾紛，即具有群體性特點(diǎn)，訴訟多以多個(gè)關(guān)聯(lián)案件的方式進(jìn)行，此類(lèi)案件的妥善、及時(shí)處理，具有較大的司法教育意義和社會(huì)效果。本案中涉及兩個(gè)主要問(wèn)題，一個(gè)是關(guān)于地下一層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，另一個(gè)是在業(yè)主已經(jīng)入住后，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，如果涉及業(yè)主利益，是否對(duì)業(yè)主具有約束力。對(duì)于地下一層的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在雙方無(wú)特別約定且法律亦無(wú)明確規(guī)定的情況下，可參考雙方交易慣例、地下一層的實(shí)際用途、在先類(lèi)案的判決認(rèn)定情況，依據(jù)公平合理的原則，依法進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住的情況下，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，并非一概認(rèn)定可以約束業(yè)主，如合同約定的內(nèi)容涉及業(yè)主有關(guān)共有和共同管理權(quán)利或其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見(jiàn)，與業(yè)主商量依法共同決定，以保障業(yè)主的合法權(quán)益。本案糾紛并非個(gè)案，在審理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分了解案情、查詢(xún)前序案件的處理結(jié)果、聽(tīng)取案涉小區(qū)同類(lèi)情況的商業(yè)慣例，在查清案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)法律規(guī)定，作出公平合理的判決。一方面保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不被侵害；另一方面，也要支持物業(yè)公司的合理訴求，以及時(shí)、公平、公正的判決，保障人民安居樂(lè)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

• 案例九

房屋租賃合同解除后，承租人未騰退房屋應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)—某物業(yè)公司與某酒店管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定某物業(yè)公司對(duì)某大廈提供物業(yè)服務(wù)管理。某房地產(chǎn)公司與某酒店管理公司簽署《房屋租賃合同》，由某酒店管理公司租用該大廈房屋，并實(shí)際接受某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)。后因違約法院確認(rèn)《房屋租賃合同》于2019年5月3日解除。2022年7月26日，某酒店管理公司騰退房屋。某物業(yè)公司主張某酒店管理公司欠付騰退房屋前的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、制冷費(fèi)，訴至法院。

二、裁判要旨

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條第二款規(guī)定，專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。本案中，某物業(yè)公司是合法經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》提供物業(yè)服務(wù)。某酒店管理公司通過(guò)簽訂《房屋租賃合同》使用案涉房屋，在租賃合同解除后仍未騰退房屋，繼續(xù)占有房屋，物業(yè)公司實(shí)際仍在提供物業(yè)服務(wù)，雙方之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)使用人某酒店管理公司仍應(yīng)支付其占有案涉房屋期間的物業(yè)費(fèi)用。

三、典型意義

物業(yè)服務(wù)具有公共性與持續(xù)性，基于房屋租賃合同的物業(yè)服務(wù)關(guān)系在租賃合同解除后并非當(dāng)然解除。若承租人繼續(xù)占有房屋，物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)，承租人與物業(yè)服務(wù)人雖未繼續(xù)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但雙方之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。

來(lái)源：呼和浩特市中級(jí)人民法院|封面為網(wǎng)絡(luò)配圖 與本文無(wú)關(guān)