來源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊

作者 |王婷婷W=T=T

當(dāng)前無論土地市場還是樓市，“國字頭”玩家毫無疑問是主角，在某些城市它們甚至能包攬所有角色。但也正因如此，現(xiàn)在還能“逆襲沖榜”的民營企業(yè)，值得引起關(guān)注。

例如在2026年1月全國操盤銷售額TOP100的房企中，來自青島的和達(dá)置業(yè)（下稱和達(dá)集團(tuán)），就以4.7億元的銷售額沖進(jìn)第63名，首次進(jìn)入全國百強，并超過了合肥城建、香印城建等一大批“城建”類地產(chǎn)國企。

“詭異”三強背后

“掉價最狠樓盤”被割肉收購？

實際上，在青島本地1月房企銷售業(yè)績排行榜上，和達(dá)集團(tuán)同樣驚艷，位列第二。只不過，同時登榜TOP3的還有融創(chuàng)、綠城，這讓大家產(chǎn)生了疑惑。

“了解青島市場的人都知道，這三家房企在青島的在售項目很少，它們竟然排名前三，堪稱詭異的一幕。”一位青島資深地產(chǎn)人士表示，樓市光看數(shù)據(jù)是不行的。

這背后，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊注意到，2月28日，青島發(fā)布了最新“配售型保障性住房”配售選房通告，涉及和達(dá)·智慧生態(tài)城璞園和瑾園的85套房源；2025年11月22日，青島市住建局啟動全省首個“收購存量房作保障房”項目，收購對象是和達(dá)·智慧生態(tài)城玥園和瑜園的88套存量商品房。

“政府出手”似乎為和達(dá)·智慧生態(tài)城沖量去庫存，提供了極大的助力。不過資料顯示，和達(dá)·智慧生態(tài)城被收購的房源配售基準(zhǔn)價分別為4402元/平方米和4946元/平方米。而該樓盤在各大網(wǎng)站的標(biāo)價為在售15000元/平方米。

沖量背后是否價格“割肉”了呢？上述青島業(yè)內(nèi)人士并不這么認(rèn)為，其指出，和達(dá)智慧生態(tài)城一度被稱為“青島城陽房價掉最狠的小區(qū)”之一。比如小區(qū)2020年時80㎡-90㎡中間戶房源普遍售價在130萬-140萬，有些工抵房賣120萬；2023年同戶型現(xiàn)房就已經(jīng)只賣80萬了，還不是很好賣。這種情況下，政府能介入已經(jīng)算好的。

“畢竟和達(dá)智慧生態(tài)城在青島城陽區(qū)的夏莊板塊，不屬于市區(qū)，位置較偏，環(huán)境不錯但學(xué)區(qū)等很多配套待完善，去化慢。”上述業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，和達(dá)過去三年雖發(fā)展艱難但還是開展了十多個項目的交付，相比一些早已躺平的青島老牌房企，已經(jīng)算負(fù)責(zé)的了。

和達(dá)控股一年欠稅數(shù)百萬

集中轉(zhuǎn)讓股權(quán)給子公司“換殼”？

資料顯示，和達(dá)智慧生態(tài)城由青島和達(dá)金時代置業(yè)有限公司和青島和達(dá)信德置業(yè)有限公司建設(shè)，這兩家公司仍由“和達(dá)控股集團(tuán)”控股。

但鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊注意到，和達(dá)集團(tuán)在2025年集中退出了8家子公司，接盤公司則充滿“空殼”跡象。

例如，青島和達(dá)創(chuàng)時代置業(yè)有限公司、青島和達(dá)創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司，都在2025年4月7日左右轉(zhuǎn)讓給了青島炎晟坤輿科技投資有限公司，該公司成立于2025年3月27日，僅比接盤時間早11天。

青島和達(dá)置地有限公司則在2025年6月11日，轉(zhuǎn)讓給了成立于當(dāng)年4月28日的青島圭泓再生資源有限公司及子公司，注冊資本10萬，股東為徐國際、徐國立。

青島和達(dá)金控發(fā)展有限公司、青島和達(dá)資產(chǎn)管理有限公司、青島和達(dá)創(chuàng)智投資有限公司、連云港格旭信息科技有限公司、青島和達(dá)城市發(fā)展有限公司也均在2025年被轉(zhuǎn)讓給多家當(dāng)年成立的新公司。

不同尋常的是，這些新公司，成立時間短、注冊資金少（8萬-10萬）、股東均為自然人，并且它們在短時間成立后，集中快速接盤了和達(dá)控股旗下8家子公司。

“不排除這些公司只是殼，接收和達(dá)公司還有價值的土地或其它資產(chǎn)，母公司則承接債務(wù)、應(yīng)對訴訟或?qū)ふ倚沦I家。有些老板為了‘債務(wù)和資產(chǎn)隔離’會這么操作。”

一位從事房企破產(chǎn)重組的律師指出，如此操作讓糾紛只鎖定在舊主體內(nèi)、新成立的公司輕裝上陣，結(jié)果是當(dāng)公司宣布“主體暴雷”，或許最后投資人、購房者才發(fā)現(xiàn)它早就沒什么可執(zhí)行的資產(chǎn)了，核心項目都已經(jīng)被轉(zhuǎn)移走了。

天眼查顯示，和達(dá)控股集團(tuán)有限公司目前存在96項被告司法糾紛；2025年內(nèi)立案標(biāo)的的被執(zhí)行總金額近7200萬元；僅2025年內(nèi)的公告欠稅額就高達(dá)704萬元(含土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等)，的確風(fēng)險不少。

從專攻“巨無霸”到多項目延期擱淺

徐兆波的野心與難題

和達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人為徐兆波，其1993年在青島李滄區(qū)成立“青島李滄順達(dá)工貿(mào)有限公司”，后更名為“青島和達(dá)建筑安裝有限公司”開始從事建筑安裝、土石方工程，算一只腳踏進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)。

憑借夠吃苦，徐兆波在早期啃下了青島大量的市政基礎(chǔ)項目的參建機(jī)會，包括膠州灣跨海大橋、膠州灣隧道、青島膠東國際機(jī)場高速等。2004年，徐兆波成立和達(dá)置業(yè)，正式殺入地產(chǎn)開發(fā)，專攻城鄉(xiāng)結(jié)合部的“巨無霸”項目。尤其是2007年“青島李滄東部片區(qū)首個生態(tài)居住大盤”讓和達(dá)一戰(zhàn)成名。

2012年徐兆波又拿下了市北區(qū)新都心和達(dá)中心城（超百萬方綜合體），開辟資產(chǎn)運營新航道。2022年和達(dá)正式更名為“和達(dá)控股集團(tuán)有限公司”希望實現(xiàn)多元化發(fā)展。從住宅進(jìn)軍到商業(yè)，再到物流園區(qū)（和華科技物流小鎮(zhèn)）、VR產(chǎn)業(yè)（青島國際虛擬現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)園）。

不過在行業(yè)調(diào)整周期，無論哪種業(yè)態(tài)都面臨巨大難度。住宅方面，領(lǐng)導(dǎo)留言板信息顯示，和達(dá)智慧生態(tài)城、和達(dá)北岸、和達(dá)虹灣等和達(dá)集團(tuán)在青島城陽區(qū)的項目，曾一度面臨工程進(jìn)度緩慢、項目停工、延期或無法交房等困境。

例如，青島熱搜上就有市民投訴“和達(dá)智慧生態(tài)城幼兒園停工”，青島市教育局調(diào)查表示，該幼兒園因建設(shè)單位資金緊張?zhí)幱谕９顟B(tài)，教育部門將督促企業(yè)籌集資金盡快復(fù)工、完工。

商業(yè)領(lǐng)域，和達(dá)集團(tuán)曾經(jīng)拿下青島秦嶺路17號的核心地段，規(guī)劃打造被稱為“青島曼哈頓”的總部地標(biāo)項目。但項目2020年就公示了規(guī)劃，至今卻沒有建設(shè)進(jìn)展，甚至項目旁邊的“青島財富金融綜合創(chuàng)新中心”今年都快交付了，和達(dá)的秦嶺路17號項目始終“巋然不動”。

值得一提的是，該項目所屬的青島和達(dá)順成投資管理有限公司(原名青島三青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)的母公司青島和達(dá)資產(chǎn)管理有限公司已經(jīng)在2025年中被轉(zhuǎn)讓給了同年成立的新公司“青島玄鑒安全管理咨詢有限公司”。

只不過這到底是將地標(biāo)項目拱手相讓，還是老板的“左手倒右手”和責(zé)任逃避；徐兆波的野心能否解決擺在眼前的重重難題，都還需要市場和時間的回答。