2026年政府工作報(bào)告為房地產(chǎn)行業(yè)定下新基調(diào)。

國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。在改善民生方面，報(bào)告還提到，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

對(duì)此，上海交大住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰在接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，今年政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)的相關(guān)表述，相比2025年而言，有一個(gè)明顯的變化，就是從“止跌回穩(wěn)”的應(yīng)急狀態(tài)轉(zhuǎn)向“構(gòu)建新模式”與“存量盤活”并重的系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)調(diào)整。

四大亮點(diǎn)凸顯政策轉(zhuǎn)向：從需求刺激到供需平衡

對(duì)于今年政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)的表述，陳杰認(rèn)為有四大亮點(diǎn)，首先是從“調(diào)減限制”到“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的系統(tǒng)性施策。2025年表述側(cè)重于“調(diào)減限制性措施”，目的是釋放需求，推動(dòng)“止跌回穩(wěn)”，這是一種偏向需求側(cè)的刺激策略。2026年表述則提出了九字方針“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，標(biāo)志著政策重心從單純的需求端刺激，轉(zhuǎn)向了供需雙側(cè)的結(jié)構(gòu)性平衡。特別是“控增量”被明確提出，意味著未來土地供應(yīng)和新房開工將更嚴(yán)格地匹配市場(chǎng)需求，避免新的庫(kù)存積壓。

為何會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變？陳杰表示，此前需求側(cè)刺激效果有限，無法解決居民購(gòu)買后擔(dān)心資產(chǎn)縮水的最大痛點(diǎn)，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)施策思路已從“讓人買得起”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白屓烁胰ベI”，聚焦通過控制源頭(增量)和消化現(xiàn)有壓力(去庫(kù)存)來發(fā)力重塑市場(chǎng)平衡。

此外，其他三大亮點(diǎn)包括：存量房用途的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變——“收購(gòu)存量商品房用于保障房”；風(fēng)險(xiǎn)防控的具體化——“保交房”白名單制度；房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建進(jìn)一步推進(jìn)。

陳杰說，2025年表述提及“盤活存量用地和商辦用房”，范圍較廣，側(cè)重土地利用，2026年表述則明確“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，這是一個(gè)關(guān)鍵機(jī)制的創(chuàng)新。過去盤活存量多指企業(yè)自行轉(zhuǎn)型或政府收儲(chǔ)土地，現(xiàn)在直接指向“商品房”。這既解決了開發(fā)商的流動(dòng)性危機(jī)(去庫(kù)存)，又快速增加了保障房供給(優(yōu)供給)，實(shí)現(xiàn)了“一石二鳥”。未來政府或其指定機(jī)構(gòu)將有可能在市場(chǎng)中扮演更大的“買家”角色。

收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)保障房，制度突破與落地存難點(diǎn)

政府工作報(bào)告指出，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房。陳杰認(rèn)為，這是真正的制度性突破，有力消除了過去保障性住房路線不夠清晰明確而給市場(chǎng)造成的困惑，將帶來“恢復(fù)行業(yè)動(dòng)能-提升社會(huì)民生-消弭市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的“三贏效應(yīng)”。

但他也指出，難點(diǎn)主要包括價(jià)格博弈、資產(chǎn)錯(cuò)配、資金來源不足、法律與產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性、國(guó)企動(dòng)力與能力不足等?！拔覀儑?guó)家樓市盤子這么大，收儲(chǔ)規(guī)模小了僅有象征意義，實(shí)際作用有限；大規(guī)模收儲(chǔ)存量房，資金要求與操作難度都很大。但仍要努力爭(zhēng)取中等規(guī)模的收儲(chǔ)，產(chǎn)生市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)?！?/p>

對(duì)此，陳杰建議，以需定購(gòu)、以用定收。根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ戏繉?shí)際需求清單，定向收購(gòu)符合戶型、地段要求的房源；創(chuàng)新金融工具，利用REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)將收購(gòu)后的保障房資產(chǎn)證券化，回收資金用于新一輪收購(gòu)，形成良性循環(huán)；功能也要轉(zhuǎn)換，對(duì)于不適合做住宅的商辦存量，鼓勵(lì)改建為租賃住房、青年公寓、養(yǎng)老設(shè)施或社區(qū)服務(wù)中心，并給予規(guī)劃變更和稅費(fèi)減免支持；政府提供政策支持和信用背書，不限國(guó)企，面向社會(huì)資本，同時(shí)向社會(huì)資本提供信貸支持，鼓勵(lì)下場(chǎng)收儲(chǔ)和成為運(yùn)營(yíng)主體，并改變對(duì)國(guó)企的考核機(jī)制和審計(jì)要求。

公積金改革釋放強(qiáng)烈信號(hào)：制度老化亟待更新

今年政府工作報(bào)告中，“深化住房公積金制度改革”的表述格外亮眼，這是該內(nèi)容首次被納入政府工作報(bào)告。

陳杰說，這一表述在“十三五”期間住建部門曾多次提到，近年較少，直至去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重提。如今在政府工作報(bào)告中如此明確提及“深化住房公積金制度改革”，釋放了強(qiáng)烈信號(hào)：制度老化亟待更新。

在陳杰看來，現(xiàn)行公積金制度存在覆蓋范圍窄，主要覆蓋正規(guī)就業(yè)，近年才少部分試點(diǎn)靈活就業(yè)人員；使用面低，基本僅限購(gòu)房貸款和沖還貸款支出，租房近年才放開；使用難，提取難、貸款額度受限；以及資金收益低、資金池利用效率滯后于市場(chǎng)資金等突出問題。

對(duì)于住房公積金可能的改革方向，陳杰認(rèn)為，一是政策功能強(qiáng)化，比如可能探索公積金在支持收購(gòu)商品住房轉(zhuǎn)化為保障性住房、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展、老舊小區(qū)改造、住房全生命周期維護(hù)“三項(xiàng)制度”等方面的新用途，使其成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策工具箱中的重要組成。二是增強(qiáng)對(duì)剛性和改善性住房需求支持的精準(zhǔn)化，比如讓公積金更好地服務(wù)于“初婚初育”“多子女家庭”等特定群體，而非普惠式的低效補(bǔ)貼。三是增強(qiáng)資金池統(tǒng)籌，在已經(jīng)開展的長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈等住房公積金區(qū)域一體化已經(jīng)取得諸多良好成效基礎(chǔ)上，打破信息融合壁壘，健全政策協(xié)同機(jī)制，強(qiáng)化業(yè)務(wù)高效協(xié)作，不僅加快便捷異地貸款和提取，還要更深度更高層級(jí)增強(qiáng)資金統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，更大力度提高資金利用效率。

初婚初育家庭獲支持，建議推行專項(xiàng)供給、稅費(fèi)優(yōu)惠等

今年政府工作報(bào)告中，“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”的表述較為新穎，將住房保障與人口發(fā)展、家庭福祉深度綁定。

陳杰認(rèn)為，這是將住房政策與人口政策深度綁定的標(biāo)志性舉措。核心在于通過降低居住成本，消除年輕人結(jié)婚生育的后顧之憂，從而應(yīng)對(duì)少子化和人口負(fù)增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)。這個(gè)政策不僅僅是給房子，更是給“希望”和“安全感”“穩(wěn)定感”。

在具體做法上，陳杰建議，專項(xiàng)保障房供給、購(gòu)房補(bǔ)貼與稅費(fèi)優(yōu)惠、“房票”安置傾斜、社區(qū)配套升級(jí)、租賃支持。陳杰說，在保障性住房分配中，可以單列計(jì)劃，優(yōu)先配租配售給初婚初育家庭。購(gòu)房補(bǔ)貼與稅費(fèi)優(yōu)惠方面，可以對(duì)首次購(gòu)房的初婚家庭給予契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼或更高的公積金貸款額度。提供長(zhǎng)期的低租金租賃住房，并允許租金抵扣個(gè)稅，減輕年輕家庭初期的現(xiàn)金流壓力。