北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1816

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我好多年沒有經(jīng)歷買賣房子的事了，因?yàn)楹⒆雍笃谝诒本┵I房，所以想讓您給點(diǎn)建議。我們的基本情況是我和我愛人都是保定市體制內(nèi)單位，孩子是2023年分配到大興機(jī)場(chǎng)東方航空工作（現(xiàn)北京戶口）。目前在租房，之前單位有一個(gè)大興機(jī)場(chǎng)生活保障住宅項(xiàng)目，現(xiàn)房當(dāng)時(shí)也有具體方案，后來不知道什么原因擱置了，也不知道什么時(shí)候能有結(jié)果。

現(xiàn)在有想房產(chǎn)市場(chǎng)買房的想法，2室七八十平米左右，總預(yù)算400萬，不考慮學(xué)區(qū)，通勤方便居住環(huán)境好點(diǎn)即可。您覺得現(xiàn)在是下手的時(shí)機(jī)么？另外我們還有必要再等單位的那個(gè)項(xiàng)目么？畢竟單價(jià)比市場(chǎng)價(jià)要便宜不少，您有時(shí)間了受累幫著分析分析。

A：

1、保障住宅項(xiàng)目，那大概率就是違規(guī)賣房的手續(xù)問題唄，各家央國(guó)企都是這點(diǎn)事兒。等著吧，應(yīng)該都有變相的解決方案，上有政策下有對(duì)策。

2、400萬買7/80平，單價(jià)就是5萬左右，那這也買不了學(xué)區(qū)房。或者說能買到的都是占坑兒房，面積小，而且溢價(jià)高=居住的性價(jià)比低+保值風(fēng)險(xiǎn)大。

3、我認(rèn)為現(xiàn)在算合適時(shí)機(jī)，因?yàn)楸本┑钠骄饨鹗找媛室呀?jīng)超過銀行同期存款利率了。這種情況在樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，每次都是相對(duì)的低谷期。

以400萬來說，對(duì)應(yīng)租金在6000多，租售比600左右，刨去物業(yè)取暖什么的凈回報(bào)率1.8%左右。而五大行五年期利息才1.5%，國(guó)債最高1.7%。那在這種對(duì)比下，北京房?jī)r(jià)還能有多少下降空間啊？

4、單位項(xiàng)目，既然是現(xiàn)房那就等著唄，只要是能出售就肯定占便宜。雖然不能有產(chǎn)權(quán)+公開上市，但至少也能內(nèi)部交易，這是大型央國(guó)企的福利，錯(cuò)過了肯定不劃算。但如果到時(shí)候是出租的就談不上了，相當(dāng)于公租房了。所以還是問清楚吧，只要是能對(duì)員工出售就應(yīng)該等著。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問預(yù)算320-340萬，首付大概280萬，貸款差不多60萬，想買個(gè)80-90平的次新房，我主要看豐臺(tái)和大興兩個(gè)板塊吧。

大興主要看西紅門和棗園板塊，大紅門的世嘉博苑和鴻坤理想城環(huán)境看上去還行，但是通勤好像有些遠(yuǎn)？棗園那邊看上了中建國(guó)際港，不過現(xiàn)在標(biāo)價(jià)有點(diǎn)高。豐臺(tái)這邊，主要看了天倫錦城，曉月新苑，建邦楓景，東海儀園，感覺對(duì)比不出什么優(yōu)劣。

以上這些您幫忙看看，哪個(gè)房源比較好，比較適合我，質(zhì)量還說得過去的。我不考慮學(xué)區(qū)，主要就考慮通勤以及周邊能有幾個(gè)醫(yī)院，配套說的過去就行。

A：

1、對(duì)比不出什么優(yōu)劣？按說從地段兒到小區(qū)性質(zhì)的區(qū)別都挺明顯的，但您考慮通勤那就不好說了，只能自己感受。醫(yī)院我也不熟，還得是“幾個(gè)醫(yī)院”，我真不熟。

2、簡(jiǎn)單說吧，自住角度看自己的喜好，地段兒角度則是西紅門占優(yōu)，理想城的價(jià)格走勢(shì)也等同于市區(qū)，世嘉博苑也差不多，畢竟都沒出五環(huán)呢。然后結(jié)合小區(qū)則是中建國(guó)際港，在棗園板塊內(nèi)僅次于紅木林而已。

新發(fā)地的到目前為止還是自住為主唄，買菜什么的很方便。雖然有可能在批發(fā)市場(chǎng)搬遷后重新規(guī)劃，但幾年過去了也沒什么消息，只能等著。如果重新規(guī)劃就是利好，否則繼續(xù)普通。

曉月苑這地段兒看自己喜好吧，優(yōu)勢(shì)是居住的性價(jià)比高，地段兒則是典型的城市孤島，四邊都被鐵道+高速+五環(huán)綠地河道什么的給隔離了，地鐵也特意繞開了，通勤方便嗎？反正不算多強(qiáng)的地段兒吧，而且這里有什么醫(yī)院我都不知道，好像沒有吧？

建邦楓景是保障房+商品房都有的小區(qū)，地段兒還行，但小區(qū)不算多強(qiáng)。東海儀園是典型的兩區(qū)交界，也就影響了價(jià)格走勢(shì)，否則不至于這么便宜。但這邊的醫(yī)院就多了，四環(huán)邊至少倆三甲，離石景山和朝陽醫(yī)院也應(yīng)該不遠(yuǎn)。

3、總之您這問題問的我不好回答，也不知道您的“優(yōu)劣”標(biāo)準(zhǔn)是什么，所以也只能是列出情況供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

我就是因?yàn)槔掀菩『瓦h(yuǎn)大新糾結(jié)啊，畢竟北京現(xiàn)在的兩極分化太嚴(yán)重了。北三環(huán)的老破小都要6萬一平，60多平就400多萬了。而北五環(huán)的次新房商品房才2萬多一平，300萬就能買大三居了。我能不糾結(jié)嗎？

我當(dāng)然理解房子是用來住的，可所有人都勸我寧買市區(qū)不買郊區(qū)。但就因?yàn)槭欠孔邮怯脕碜〉模〉囊司拥牟皇菓?yīng)該才保值好嗎？

A：

1、宜居的保值更好是對(duì)的，至少是流動(dòng)性更強(qiáng)。但這要有個(gè)前提，就是在同一個(gè)或同等地段兒之內(nèi)，越宜居的才越受追捧。離的很遠(yuǎn)就不好相比了，放大唯獨(dú)就是北京的老破小跟鶴崗的次新房相比，怎么比啊？沒意義。

2、我一般建議是這樣兒，即便不考慮保值什么的，也應(yīng)該再考察一下通勤，看看距離和時(shí)間是否能接受，是否能長(zhǎng)期接受。

因?yàn)槟舱f了沒在郊區(qū)住過，那一次兩次的看房是沒什么感覺的，新鮮勁兒還沒過呢。而如果是天天往返好幾年，那是否能接受就不一定了。所以建議是先在五環(huán)外租一套，體驗(yàn)幾個(gè)月的交通再說是否能真正接受？

另外您說的這五環(huán)是指北七家一帶吧？房租也不算貴，跟中介說清楚，短租一段時(shí)間試試再?zèng)Q定。

3、另外還多說一句，正因?yàn)榻紖^(qū)的房子宜居，所以市區(qū)的才會(huì)來買房租房。但人們既然是大老遠(yuǎn)過來的，圖的就是物美價(jià)廉，再加上誰都會(huì)覺得自己既然放棄了方便的交通，怎么的不得在價(jià)格上有點(diǎn)兒彌補(bǔ)啊？所以就很難出高價(jià)，尤其是離地鐵遠(yuǎn)的板塊，價(jià)格和租金走勢(shì)都很難占優(yōu)。

僅供參考。

四

Q:

我和我愛人近期想要買一個(gè)投資性房產(chǎn)。不自住、租金和公積金能覆蓋月供、好出手、房齡相對(duì)較新、近地鐵、五環(huán)內(nèi)，總價(jià)500左右。主要考慮金融投資屬性。

我們初步看了一下，覺得北苑、青年路和麗澤（草橋）這幾個(gè)板塊可能可以滿足我們的需要。目前我們住在永豐附近，單位分配的家庭公寓無租金。能否咨詢您一下，哪個(gè)板塊比較能滿足我們的需求？目前我們兩個(gè)人每月公積金一共13000，首付200萬元左右。

A：

1、不自住的投資房，那肯定是先北后南啊。因?yàn)殡m然草橋的板塊挺好，大多數(shù)小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)也不落后，但在歷次行情中的傳導(dǎo)順位都不算靠前，價(jià)格走勢(shì)也不如新北苑+朝青的熱門小區(qū)。尤其新北苑，四害為主吧，是北京到目前為止唯一一個(gè)全板塊跑贏大盤的（除了別墅和公寓）。

2、不過您家的要求偏高了，所有優(yōu)勢(shì)都要占上，而且還五環(huán)內(nèi)，那就甭提北苑了，新的老的都在五環(huán)外呢。

而且新北苑的租金收益也不算高，就因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)強(qiáng)，租金跟不上。這就跟股票的升值vs市盈率似的，甘蔗不能兩頭甜。當(dāng)然如果撿漏兒就算各項(xiàng)兼顧了，這種時(shí)期還有可能吧，找找看。

500萬房子的租金一般7000來塊錢，高了8000吧，再高就比較難了。當(dāng)然價(jià)格走勢(shì)偏弱的有可能，但升值不好又不好聊投資屬性了。

3、總之先看新北苑吧，沒合適的再看朝青。另外也可以看看亞運(yùn)村望京等地，反正也不是自住，避開學(xué)區(qū)房就行。另外每套房都算算租售比，然后再綜合比較。

僅供參考。

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