地塊拍賣了再回收？

這就是最近各地樓市正在搞的一件大事，那就是“回購閑置土地”。

從去年底到今年初，全國多地陸續(xù)傳出消息：地方政府開始出手，把開發(fā)商手里閑置的地塊“收回來”。

而關(guān)于回購閑置土地，其實(shí)早在2012年的時(shí)候，國家就出臺(tái)過《閑置土地處置辦法》，但當(dāng)時(shí)僅僅只是條款實(shí)施，真正運(yùn)用專項(xiàng)債券“回購”閑置土地的新政實(shí)施時(shí)間是2024年11月。

初期，大家的動(dòng)作都比較緩慢，而到了今年，各地的動(dòng)作越來越大，包括德陽也有所行動(dòng)。

全國回購潮已啟動(dòng)

比如3月初，重慶就放了個(gè)大招，啟動(dòng)存量閑置土地大規(guī)模回收，擬收回土地101宗、面積5854畝，總價(jià)約145億元，覆蓋主城及8個(gè)區(qū)縣。

這個(gè)數(shù)字是什么概念？5854畝，相當(dāng)于547個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大。145億元，如果按德陽現(xiàn)在的房價(jià)算，能買下兩萬多套房子。

為什么重慶動(dòng)作這么大？說白了，這些地塊當(dāng)年賣出去的時(shí)候，開發(fā)商信心滿滿，結(jié)果市場一降溫，房價(jià)沒漲，地價(jià)還高高掛起，資金鏈緊了，新項(xiàng)目不敢開，地就只能荒起。

現(xiàn)在政府出手收回來，相當(dāng)于也是給開發(fā)商解套，也讓土地資源重新活起來。

但重慶不是個(gè)例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2026年2月末，28個(gè)省市已公示的擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元。

包括距離德陽最近的成都老大哥，也在其中，并且在2024年新政實(shí)施前，就已經(jīng)回購了多宗土地。

以前開發(fā)商拿地，那是真金白銀搶著要；現(xiàn)在政府回購，也是真金白銀收回來。

一買一賣之間，同一個(gè)地塊，身份卻變了：從“開發(fā)商的包袱”變成了“政府重新規(guī)劃的資源”。

為什么要回購閑置土地？

原因很簡單，前幾年樓市火的時(shí)候，開發(fā)商搶地?fù)尩脙矗械牡貕K價(jià)格拍到天上去了，結(jié)果市場一降溫，房價(jià)沒漲，地價(jià)還在那掛著，開發(fā)商資金鏈緊了，新項(xiàng)目不敢開，拿的地就只能荒著。

地荒著，對(duì)誰都沒好處。

對(duì)開發(fā)商來說，土地壓在手里動(dòng)不了，資金成本一天天往上堆。對(duì)政府來說，地塊閑置意味著城市規(guī)劃落不了地，周邊配套建不起來，甚至影響整個(gè)片區(qū)的形象。

所以回購的邏輯是：與其讓地荒著，不如政府先收回來。

收回來之后，可以重新調(diào)整規(guī)劃，可以拆分成更小的地塊，可以配套好了再拿出來賣。地塊盤活了，開發(fā)商也解套了，城市更新也能推進(jìn)，一舉多得。

還有一個(gè)更深層的原因：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，就是借此減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

土地市場冷得太久，開發(fā)商不敢拿地，政府也不敢推地，整個(gè)市場就僵住了，政府回購閑置土地，其實(shí)也是給市場一個(gè)信號(hào)，地價(jià)有人托底，不會(huì)一直跌下去，信心穩(wěn)了，市場才能慢慢活起來。

去年，我們還單獨(dú)寫了一篇《》，這里面就有幾塊地是早就已經(jīng)拍出了，但一直沒修出來，尤其是第一塊，而且位置非常好，很多人都在等，真的有點(diǎn)可惜。

德陽呢？有哪些動(dòng)作

前面都是說的全國情況，現(xiàn)在回到德陽本身。

在2022年，德陽市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了一則《關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見》的公告，里面明確了閑置土地的性質(zhì)。

閑置土地指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

而對(duì)于不同情況的閑置，有不同的處理辦法：

（一）因政府及政府有關(guān)部門原因造成土地閑置的，經(jīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，可采取延長動(dòng)工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件、由政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、置換土地等方式進(jìn)行處置。

（二）因國有建設(shè)用地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置的，采取征繳土地閑置費(fèi)、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)等方式進(jìn)行處置。

（三）閑置土地被法院查封的，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知的要求協(xié)助執(zhí)行。同時(shí)應(yīng)將閑置土地處置方案抄告司法機(jī)關(guān)，并建議在司法拍賣公告中披露土地閑置情況，土地閑置費(fèi)在拍賣價(jià)款中優(yōu)先扣繳或由競得人繳交。

而且，在2023年，德陽形成了“811”模式，專門推進(jìn)閑置及低效用地清理處置，8項(xiàng)措施分類：“督”開工、“收”閑置、“轉(zhuǎn)”項(xiàng)目、“租”空閑、“清”破產(chǎn)、“分”產(chǎn)權(quán)、“合”零星、“控”新增。

所以，德陽其實(shí)早就已經(jīng)有過回購閑置土地再拿出來拍賣的情況，其中有地塊已經(jīng)開發(fā)成住宅了。

另外，德陽這幾年城市更新的力度不小，紅雨村、金鑫片區(qū)都在動(dòng)，還有八角德鋼片區(qū)也在今年的重點(diǎn)項(xiàng)目之中，這些地方很多都是老廠房、老地塊，涉及土地收回、重新規(guī)劃的問題?；刭忛e置土地的思路，完全可以應(yīng)用到這些城市更新項(xiàng)目中。

除了德陽市區(qū)，在今年1月底，什邡也發(fā)行了一個(gè)專項(xiàng)債券項(xiàng)目，收回收購京什東路南段1/2號(hào)存量閑置土地項(xiàng)目。

對(duì)德陽樓市意味著什么？

說了這么多，回到大家最關(guān)心的問題：這波回購，對(duì)德陽買房人有啥影響？

首先，庫存壓力可能會(huì)緩解

閑置地塊收回來，意味著市場上“爛在地里”的土地少了。以后新供應(yīng)的地塊，都是有明確規(guī)劃、配套跟得上的“凈地”，開發(fā)節(jié)奏會(huì)更可控。

其次，片區(qū)開發(fā)可能會(huì)提速

地塊收回來后，政府可以統(tǒng)籌規(guī)劃。把道路修一修，學(xué)校建一建，公園搞一搞，先把配套做起來，再賣地給開發(fā)商。這樣建起來的房子，周邊不是光禿禿的，而是實(shí)實(shí)在在的生活場景，避免買房之后周邊長期都是荒地。

第三，開發(fā)商資金鏈壓力能緩一緩。

有些開發(fā)商手里壓著地賣不掉，資金轉(zhuǎn)不動(dòng)，整個(gè)項(xiàng)目都受影響。有的甚至因?yàn)橐粔K地拖累，導(dǎo)致其他項(xiàng)目也沒錢推進(jìn)。但這波回購，能夠讓開發(fā)商的資金鏈壓力緩一緩，去保交樓、保交付，對(duì)于買了房的朋友比較友好。

接下來要關(guān)注的是：德陽哪些地塊可能會(huì)被收回來？收回來的地要做什么用途？會(huì)不會(huì)影響周邊的房價(jià)？

這些問題現(xiàn)在還沒有明確答案。有一點(diǎn)可以確定：德陽已經(jīng)在動(dòng)了。

政策在變，市場在變，但有一條邏輯沒變：土地是城市最寶貴的資源，城市發(fā)展的基石。

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