大家好，我是盧俊，今天給大家聊一個小切面，但是卻是一個大話題

很多人選盤，特別是選擇二手房的時候，都會問我這個盤的品質到底怎么樣。其實判斷一個項目好不好，除非你是行業內特別懂的，真的要把一個項目品質看的透透的還是挺難的

但是還是有一些方法論的東西可以和大家分享

大家比較習慣的方式就是看品牌，比如綠城的、濱江的、金茂的、仁恒的諸如此類的每一個項目犯錯的概率不會太大

今天提供另外一個維度，就是時間條線

今天就聊聊這個話題，在上海房地產發展史上，有一些年份的房子都滿出彩的，而有兩年的房子各位要買的時候一定要小心，出渣品的概率比較大

聊完所有的年份，我還有一些話想和大家說

好了，我們開始了

01

上海第一個產品力爆棚的時代來自2004年前后，這一年隨便哪一個開發商做的產品都極具匠心

這一年前后出來了鼎邦麗池、佘山3號、仁恒河濱花園、華府天地、安亭新鎮、中鷹黑森林、湯臣一品、蘭喬圣菲、泰晤士小鎮、九間堂、檀宮、翠湖天地、朗潤園……

地產業內至今還有這么一句話叫：買2004年的房子，基本上都不會犯錯

為什么這一年出好產品的概率那么大，其實本質上也是2002年的土地市場決定的

在2000年之后，上海快速的進入土地自由市場招拍掛的階段，上海的土地在這幾年快速的出讓

而經歷過2年的市場培育，一些參與做過項目的開發商都嘗到了做樓盤的好處，所以在這一年有很多做過相關沒做過項目的開發商都試著拿一塊地試試

所以在2002年拿地的企業真的是百花齊放，港資外資很多，地頭蛇很多，很多來上海淘金的第一代地產人也來了，包括一些做工程的做建安的也開始拿地了

這也是為什么2004年前后的項目品質都不錯，有一個很重要的原因就是因為這些項目都是老板自己牽頭做的，做太差丟不起這個人

而且這些都是他們在上海的開山之作，所有人都期待自己靠產品力吸引社會目光，證明自己能力

所以很多產品都一再打磨，很多創新都基于這個時代

此時的行業沒有快周轉，此時的行業也沒有資本接待，當然也有一個很重要的原因這幾年關于一手樓盤的各種政策制度還沒那么嚴格

包括仁恒河濱花園這種劃時代的大圍合放在今天根本通不過報規，因為背后的代價是局部底層的住宅沒有采光犧牲換來的

正是因為有著各種模糊界限，孵化出了大量的創新類產品，但是這種創新從目前來看都是站得住腳的

這樣的產品力從2003年延續到2006年，這段時間應該是地產人最美好的時代，也是購房者最美好的時代

02

從2006年之后，因為行業內進入了快周轉以及產品標準化的時代，房企規模開始做大

那么對產品的匠心也開始降低了，所以后面幾年出的標準款很多，醒目款就很少了

但是后面有一年的產品還是引起了不少人的關注，那就是2009年

我們都知道2008年開始的金融危機帶動的樓市成交下滑，市場開始第一次真正意義上的降價打折

但是幸運的是這一年的房企，營銷依然不是強勢方，所以產品力并沒有發現很大程度的下滑，基本面還是保住了

但是另外一面這幾年上海樓市有一個非常特殊的政策叫7090，一刀切的規定每個項目必須要有70%比例的房子在90平米以下

各位不要小看這個政策，在那個時代，90平米是只能做2房一衛的時代，市場主流需求在140平米的舒適性三房和160平米的四房時代

所以這個政策對于市場需求度的沖擊還是很大的

不過這個時候所有的房企還是比較靈活的，行業內開始了一次最大程度關于“偷面積”的創新，這應該是我至今看過最磅礴的一次人力智慧的運用

我們都知道對于套內面積，有一個空子叫陽臺只算一半的面積，而放一些空調等設備的設備平臺是不算面積的

但是那個時候對于陽臺和設備平臺應該做多大并沒有明確規定

所以這個年份我們看到各個項目對這兩個區域的極致利用，陽臺無限大，設備平臺無限大，一時間關于入戶花園、空中花園等概念層出不窮

金地未未來算是這些概念利用的最極致的一個項目了，那時候我看這個項目內心已經嘖嘖嘖了一萬下

當然這些空間最后都被業主利用為室內臥室

所以這個年份大部分的產品都是90平米的2+1房，這個+1就是來自“偷”的面積

而且恰逢市場行情不好，這一塊也真的成為了附贈形式反哺給了客戶

不過隨著2009年市場的急速回暖，開發商眼瞅著房子越來越好賣，紛紛開始提價，而提價的理由就是：我給你送了這么多面積

后來這類產品也很快的退出了這個行業，理由是客戶也發現雖然說是送的但是項目單價都開始提升了，7090政策后來也慢慢不提了，然后建筑上也不允許出現超大陽臺超大設備平臺

所以2+1房慢慢的就消失了

但是不得不說，盡管如此2009年前后房子的產品力還是不錯的，值得入

03

第三個產品力的王朝可能很多人不認可，但是我具體的去看過一些項目，基本還是這個觀點的，那就是上海樓市最瘋狂的2016年

上海樓市在2015年進行了上揚，在2016年達到巔峰。但是同樣的，這一年開發的項目整個產品力在前后三年的時間里我認為是最好的

道理也很簡單，雖然這一年出讓了大量的高溢價地塊，但是這一年的借貸成本是比較低的

所以這一年所有開發商都在想著一件事情，如何把項目的產品力拔高然后可以實現產品溢價從而讓自己的最終售價能夠回籠土地成本

這也是為什么2016年這一年我們看到了上海很多近郊類項目的產品規劃做的出乎意料的高，背后都是這個原因

這一年大家只要看好地段是否認可，產品層面還是不錯的

04

過去幾年的產品力大年大概是這3個截點，是一個大概的截點，可能交房時間有出入，但是開發的時間點大概如此

但是上海樓市也有兩個產品力的小年

或者有2個年份我認為行業內普遍產品做得不咋地，起碼我自己買房我會盡量的避掉的時間

第一個時間就是2011年

2011年這一年行業里發生了什么，其實故事很簡單，2009年的市場急速回暖，導致開發商對于上海樓市極度的看好

而且房子賣的很快自己口袋里有錢，所以2009年的土地市場也出現了一輪高潮

高溢價地價層出不窮，但是這一年因為上海還是處于快速城市化的節奏里，所以土地出讓都在郊區

這是背景

另外一個背景為什么這一年的開發商沒有像2016年一樣追求產品品質呢

這個就要看開發商是如何扛過2008年的，其實靠的不是產品品質的提升，而是產品設計的創新，也是我前面說的偷面積的模式

所以在面對2009年拿到的土地，雖然土地成本高，大家也清一色的嘗試用一些創新型產品來試圖征服市場

所以2011年前后是上海異型產品最多的一年

最知名的概念就是大平層或者平墅的概念，內在邏輯非常簡單，就是我在郊區賣普通公寓賣不出去錢，所以我造出一塊超越公寓的產品

所以就有了介乎于公寓和別墅之間的平墅，金地天境天御以及華潤佘山九里就是典范

這種產品的特點就是雖然是高層或者多層的產品形態

但是第一面積接近別墅的面積段在200平米前后，第二放大了私密性類似獨立入戶一梯一戶都是那個時候出來的，第三就是融入一些別墅形態比如附贈花園地下室或者露臺等

但是伴隨著二手房的流通事實告訴我們，再接近別墅這種產品也終究不是別墅，客戶不認可這樣的產品形態

反而因為作為公寓產品因為面積段太大導致總價過高，這樣的產品的市場流通率極低，簡單的來說就是賣不掉

所以從此以后，金地體系內再也沒有天字系產品，華潤佘山九里的最后一期推翻了大平層產品規劃做起了90平米小戶型

后來就有很長一段時間，大平層產品消失在上海樓市里再也沒有人愿意提起

05

如果說2011年只是因為產品太過異型導致市場流動性弱，那么市場產品力差的年份大概只有一個了

那就是2018年

為什么只有這一年，其實也很簡單，之前樓市雖然有起伏，但是一般淡市你熬個一年基本都會回暖

而整個2018年市場表現的就是對未來房價走勢的無望，就是看不到頭的那種絕望

預期看不到另一邊是土地成本，因為來自2016年的高企以及隨之而來的財務成本增加

因為這種進退都沒有路的時代里，所有的房企都沒有更多的選擇，也等不起

所以紛紛選擇降低成本快速出貨，只圖減少虧損

這也是為什么2019年的維權事件特別多，一方面是客戶也看不到房價起勢的未來，另一方面產品也是真的差

不過我想強調的是，這是時代推動的，大部分房企被迫的選擇，也是唯一的選擇

所以這一年反而選擇那些毛坯的項目，或者開發商明確告訴大家我們裝修會降低的項目，因為起碼這些項目足夠真誠，告訴你有減配的地方

而一些宣傳上依然高調的項目，可能降低成本的地方都在你看不到的地方，這才是最危險的

06

好了，下一個有趣的問題，2025年會是產品力大年還是小年

很高興的告訴大家，不論如何，2025年的產品力不會差

理由有幾個

第一這一年的項目土地基本來自2023年之后，這個時候的土地成本已經回落，現在在上海開發項目起碼成本可控，每個項目還有利潤的空間

第二很重要的一點，因為市場上購買力尚有的客戶都是改善型客戶，這一點也在房企內部達成了共識

而面對這樣的客戶，因為他們住過商品房所以看得懂項目，客戶對于地段的價值也有共識，所以唯有拿出好的產品力才能夠在這樣的市場里突圍

包括現在這樣的營銷節奏也給到研發部門足夠多的時間，所以我慢慢看到了在各個項目上的產品力回升

這是一個很好的現象，市場足夠理性之后，行業內開始又回到用產品征服客戶的時代

所以今年依然會是一個選盤的好年，售價可控產品不錯，客戶還有的選，大概如此

07

好了，寫了這么多，不知道各位是否認可之前的觀點，當然很多的時候不能一概而論，每一年都會有好項目爛產品，我說的只是大面塊上的東西

希望大家明白一件事情

一個項目開發商愿意投入多少想要造什么樣的產品，除了他自己想不想，還有一個很重要的邏輯就是那個時代有沒有給機會，有沒有給時間

沒有偉大的企業只有偉大的時代，一切都被時間推著走而已

這也是為什民國時期會出那么多大師，1993年全世界會出那么多經典電影，2009年華語樂壇張張專輯都歷久彌新的原因一樣

背后有各種各樣時代的孵化出一些經得起時間耐看的東西

作為地產人，我們要抓住適合我們的時代發揮自己的各種可能，作為購房者需要冷靜的審時度勢，看透行業的變化，把自己的資產放在對的時間里

大概如此

這是一股藏在房價背后的異類輪動，幸運的是未來這樣的輪動波動越來越長，產品力的可持續發展也真正開啟了