北京買房：理清思路，購房建議1823

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是西城戶口，但房子在豐臺(tái)，孩子28年上學(xué)，請(qǐng)問有必要買個(gè)西城房子掛戶嗎？如果買平房有意義嗎？比如那種10平左右的，感覺除了上學(xué)沒什么意義。買個(gè)老破小的樓房又感覺沒必要，還不如租房呢。

A：

1、如果不是特意想對(duì)口某所學(xué)校，那就甭買了唄。只要戶口在西城就能入學(xué)，只是不能確定學(xué)校+派入名校的概率低而已。但怎么都是在西城，下限是有保底的。

特意希望在某個(gè)學(xué)區(qū)+某個(gè)名校上學(xué)再買房，但也得看到時(shí)候的學(xué)位情況，誰也不敢100%保證，只能說概率相對(duì)高。

2、平房對(duì)于上學(xué)肯定有意義，對(duì)于居住就看自己是否能接受了。另外就是經(jīng)濟(jì)角度，學(xué)區(qū)溢價(jià)是高于樓房的，總價(jià)越低的溢價(jià)率越高。考慮好再買吧，溢價(jià)率高就意味著保值的風(fēng)險(xiǎn)大，到時(shí)候得看政策是否支持了，否則對(duì)溢價(jià)有影響。

打個(gè)比方吧，某胡同大多數(shù)私產(chǎn)平房的價(jià)格是15萬一平，但如果某間小房才8平米，那單價(jià)有可能20萬一平，因?yàn)閺目們r(jià)來看還是相對(duì)低的。但是到了騰退的時(shí)候，人家評(píng)估價(jià)是平均值，很可能是16萬左右，那您家就有可能吃虧了，除非不騰退。

3、老破小在上學(xué)角度跟平房一樣，居住角度也是看自己。溢價(jià)角度一般比平房低，但也得一房一議，每套房都不一樣。

4、總之這還是自己決定吧。我只能是列出這些情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

我老婆家是**遠(yuǎn)郊的，預(yù)計(jì)今年拆遷，安置房麻煩您看著通知吧。因?yàn)檎厥俏以栏杆麄儍尚值芄灿械模F(xiàn)在兩家都早已不住，空著呢，我們?cè)诳紤]是要房還是都轉(zhuǎn)讓給我老婆她叔叔家的問題。您有什么建議？

A：

1、房子是用來住的。那假定拆遷時(shí)要了房子，將來是否自住？是否長(zhǎng)期自住？不自住的話是否出租？租金收益是否劃算？

如果既不自住，也不好租，或者說出租的租金不劃算，那時(shí)間長(zhǎng)了不就成鶴崗的房子了嗎？真要是這種預(yù)期就還不如拆遷時(shí)要錢呢，把指標(biāo)賣給愿意要房子的。

2、我對(duì)**實(shí)在不熟，都不知道這兩個(gè)安置房小區(qū)在哪兒，看地圖也看不出地段兒情況。不過一般來說，無論回遷房還是安置房，通常都不會(huì)蓋在價(jià)值高的地段兒，好地方都留著賣錢呢。

另外回遷房或安置房的質(zhì)量也通常一般，物業(yè)又大多數(shù)都是村里人自己組織的，所以大多數(shù)的投資性都不強(qiáng)，就是自住為主或出租。但郊區(qū)的租金又大多數(shù)都不高，尤其這種遠(yuǎn)郊+沒地鐵的，收益率高不了，而且空置期也不會(huì)短。

3、但您沒談轉(zhuǎn)讓指標(biāo)的價(jià)格啊，總不能白給吧？一般來說，轉(zhuǎn)讓價(jià)格是周邊同等房產(chǎn)的7折，然后減去購買價(jià)，價(jià)差就是指標(biāo)的價(jià)值。但這也不是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，我說的是近郊的價(jià)格，遠(yuǎn)郊的不清楚。

僅供參考。

三

Q:

基本情況：目前非京，戶口預(yù)計(jì)明年辦妥，想提前考慮房子問題。工作地點(diǎn)為國(guó)貿(mào)與金融街，600w（300+300）預(yù)算，要求在兼顧地鐵通勤的情況下次新房?jī)删邮遥^(qū)環(huán)境好，帶車位，業(yè)主氛圍素質(zhì)高，物業(yè)負(fù)責(zé)任。具體戶型最好為南北通透，小區(qū)好的話純南向也可以。生活計(jì)劃為明年買房后，五年后考慮置換問題。

A：

1、今天我是凈遇到高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的網(wǎng)友了，感覺把我當(dāng)土地爺了，有求必應(yīng)。但我其實(shí)是真沒有神通的，變不出好房子。

2、要我說您既然是明年落戶，那就明年再考慮吧，或許到時(shí)候北京房?jī)r(jià)還能再多降點(diǎn)兒，您這預(yù)算就有可能買到各項(xiàng)兼顧的了。要不然現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不算多便宜，幾乎不可能滿足您的要求。

比如這金融街vs國(guó)貿(mào)，能兼顧的那就是東西城核心區(qū)唄，都動(dòng)輒10萬一平，600萬買兩居室沒問題，業(yè)主素質(zhì)高也有可能，但其他要求是絕不可能的。

3、而且東西城的還都是學(xué)區(qū)房，平均溢價(jià)率至少20%以上甚至25%。那隨著整體入學(xué)人數(shù)的減少，如果沒有政策支持，溢價(jià)部分的保值有可能受影響，五六年后的置換未必占便宜。

僅供參考。

四

Q:

我是2003年買的榮豐2008，當(dāng)時(shí)才6700一平，我連首付帶裝修才花了不到10萬塊，算上貸款利息的總成本應(yīng)該是28萬。我自己住到奧運(yùn)之后開始出租，從2000到現(xiàn)在5000，成本早就收回了，現(xiàn)在都可以算純利。

我現(xiàn)在考慮的是是否繼續(xù)持有這套房，因?yàn)閺某杀緛碚f雖然是純利，但從現(xiàn)有價(jià)值，即便是降了不少也依然價(jià)值300多萬（南向），那扣除各項(xiàng)費(fèi)用之后的租金回報(bào)率就僅有1.5%了，跟存銀行相比沒有優(yōu)勢(shì)，按您說的還有損失溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

我按您的建議也對(duì)比了朝青炫特的同等房子，大致租5000元的房子成交價(jià)為230萬，于是得出我這套房的溢價(jià)率就是30%。您認(rèn)為不高，但在我看來還是很高的。

A：

1、那您打算問我什么呢？是賣vs留是嗎？這我都不好說什么了，該說的都說了，您也肯定都各方面反復(fù)權(quán)衡了，所以還是自己判斷吧。

2、我之所以說現(xiàn)在的溢價(jià)不算高，那是跟最高點(diǎn)時(shí)50%以上比較的。再加上榮豐畢竟是總價(jià)低的小戶型，本來就溢價(jià)率應(yīng)該偏高，所以現(xiàn)在30%可以算合理，或者說符合現(xiàn)在的市場(chǎng)平均價(jià)值。

3、總之我沒什么建議，一切看自己，不怕辛苦就折騰置換，能多收點(diǎn)兒租金。但不缺錢或怕麻煩的話就留著吧，反正怎么都不虧。

而且我認(rèn)為也沒必要太跟收益率什么的較勁，人這一輩子耽誤的收益有的是，閑置的東西更多，但不琢磨也就談不上什么損失了。

僅供參考。

五

Q:

既然您說現(xiàn)在有不帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房了，那我們就買這種吧，東西海的哪個(gè)學(xué)區(qū)不限，一流二類以上的都行，預(yù)算不變。另外朝陽慧忠里，朝陽外國(guó)語學(xué)校的學(xué)區(qū)，也可以，兜底選擇。

A：

1、沃天，您這讓我怎么聊啊？相當(dāng)于我說現(xiàn)在的文玩市場(chǎng)沒前些年火爆了，有可能用相對(duì)撿漏兒的價(jià)格買到國(guó)寶。結(jié)果您要求說那就必須撿漏兒，什么品種的不限，汝窯元青花以上的就行，預(yù)算還是那幾萬塊。另外考慮掐絲琺瑯，清宮造辦處的也可以，兜底選擇。

您覺得這種要求除了騙子誰敢答應(yīng)啊？您看我像國(guó)寶不？

2、我反正不敢答應(yīng)這種差事，只能說撿漏兒的事情可以有，行情不好的時(shí)候也確實(shí)有可能機(jī)會(huì)更多。但這種事兒都是可遇不可求的，而且還得是懂行會(huì)算賬的才行，也就是時(shí)機(jī)+能力+運(yùn)氣，天時(shí)地利人和的一個(gè)也不能少啊。

3、而且您要是說在普通學(xué)區(qū)還好辦點(diǎn)兒，本來溢價(jià)就不高，入學(xué)高峰過了就更降點(diǎn)兒了。但您要求的幾乎就是要買國(guó)家二級(jí)文物以上的，那就只能是自己去碰運(yùn)氣了。

僅供參考。

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