新政后上海樓市確實火了。

3月7日，周六，上海二手房網(wǎng)簽1324套。

時隔315天，單日成交紀錄創(chuàng)新高。

3月14日，周六，網(wǎng)簽更是達到了1472套。

無論是我們自己的團隊，還是合作的線下中介，近期帶看量都明顯增長了不少。

很多便宜的房子賣掉了，又到了買賣雙方博弈的階段。

一些中介朋友圈高潮，"再不買就晚了"。

但個體的反應(yīng)卻也很割裂：

一部分房東在悄悄下架房源惜售，另一部分房東在趁著熱度跑路；

有買家著急下定，另一部分買家則冷眼旁觀，死活不接受漲價。

置換群體最“著急”從我們一線的感受來看，目前最“著急”、行動最快的是置換群體。

他們房子還沒賣，但內(nèi)心一直有換房的想法，老換新、小換大，比如家里有了二胎三胎，不夠住了等等。

新政讓他們猝不及防，因為自己的房子還沒掛牌，不知道該掛什么價格，用什么方法賣房，但另一邊又害怕想要置換的房子漲價。

而且現(xiàn)在的置換客普遍不敢加杠桿。

房價跌怕了，收入預(yù)期不穩(wěn)，哪怕銀行求你借錢，也只敢貼著預(yù)算買。

這就導(dǎo)致：想換大房子，但不敢貸太多；不賣小房子，又湊不夠首付。

我的建議很直接：如果你是要賣房置換的，3月是最好的窗口，4月還能趕末班車，5月之后就難講了。

一方面，傳統(tǒng)的"小陽春"會在5月后進入尾聲；

另一方面，新房市場已經(jīng)全面開啟分銷，售樓處開始"虎口奪食"，用高額傭金搶走二手中介的客源。

郊區(qū)新房搶剛需，市區(qū)新房搶中產(chǎn)。

一旦進入6月，置換鏈條上的每一個環(huán)節(jié)可能都會變得更難。

學(xué)區(qū)房家長著急的反而不多：今年要上學(xué)的，去年早就買好了；明年要上學(xué)的，現(xiàn)在不想湊熱鬧，準備等到暑期后的淡季再說。

確實也有一些掛戶口的學(xué)區(qū)房明顯漲價了。

比如普陀區(qū)一梯隊 新普陀小學(xué)+梅隴中學(xué)，對口的梅六小區(qū)，去年的最低成交價只要159萬。

到了今年，梅六小區(qū)掛戶一室的最新成交價已經(jīng)漲到241萬了，這個價格比去年足足高出了82萬。

再看掛牌，梅六小區(qū)在鏈家掛牌的一室戶僅有4套了，都是更高的價格。

現(xiàn)在還想低成本撿漏這個一梯隊雙學(xué)區(qū)，幾乎是不可能的事情了。

對于這類群體，我的建議是可以早早規(guī)劃起來了。不至于快到期了手忙腳亂的。

房東分化：新掛牌的在后悔，老掛牌的在珍惜

現(xiàn)在的房東群體，已經(jīng)分裂成兩個極端。

第一種，剛掛牌不久的。房子打掃得干干凈凈，結(jié)果周末兩天十幾個看房，一周就成交了。

簽約后夜里睡不著覺，反復(fù)刷App，看同戶型是不是賣便宜了，"是不是被中介套路了？"

第二種，掛了半年甚至一年以上的老頑固。

從2024年掛到現(xiàn)在，經(jīng)歷了無數(shù)次"再等等也許能漲回來"的自我催眠，終于在3月看到了真實的帶看量。

這種人最珍惜現(xiàn)在的熱度，"能成交就行，不想再拖了"。

比如去年找我們賣房的房東，最近好多都陸續(xù)趁熱賣掉了 。

還有第三種，掛著看行情——他們不是真心想賣，只是掛著試水。

看到行情轉(zhuǎn)暖，以為春天來了，直接下架房源，"不賣了，等漲價"，這種人不在少數(shù)。

事實是，除了極少數(shù)學(xué)區(qū)房或者稀缺戶型，絕大多數(shù)房子漲價20萬，買家都不買賬。

真正漲價賣房的房東是個例，能成交的房子，也都是誠意賣的。

閔行古美去年還有不少掛牌200萬以下的老破小，最近就剩幾套了；

隔壁梅隴200萬以內(nèi)的兩房去年大把的選擇，現(xiàn)在也就寥寥幾套。

但即便如此，那些想趁機漲個一二十萬的業(yè)主，依然會被市場教做人。

單純想賣房套現(xiàn)的房東，相比去年也少了很多，要么已經(jīng)走掉了，要么就是想觀望一下。

數(shù)據(jù)背后三個隱憂

別看單日1472套成交很火爆，市場水面之下有三個暗流：

第一，掛牌量正在抬頭。

新政刺激的不只是成交，還有新增掛牌。

賣的人多，買的人雖然也多，但天平并沒有完全傾斜。

這意味著，那些競爭力弱的房子——比如電梯房一樓、樓梯房頂樓、朝向差、暗廳暗衛(wèi)的奇葩戶型、塔樓等等——小陽春過去后，依然會很難賣。

第二，新房在虹吸二手客戶。

以前市區(qū)新房高冷，現(xiàn)在全面開啟分銷，中介帶看新房有高額傭金。

二手房東不僅要和鄰居競爭，還要和售樓處競爭。

那些產(chǎn)品力差、房齡老、面積大總價高的二手房，會被新房按在地上摩擦。

第三，香港房價漲了，但上海的情況不一樣。

香港租售比高，有持續(xù)的人口凈流入。上海租售比依然不夠有吸引力，人口增長放緩。

這意味著，大跌確實不會了，但基本面也不支持大漲。

現(xiàn)在的價格，是30%以上跌幅后的修復(fù)，不是新一輪暴漲的起點。

買賣建議

很多置換房東問我："賣房我該掛什么價？"

別拍腦袋，給你三個指標：

1、小區(qū)同戶型最近的成交價——這是你的底線，別幻想比這個高太多；

2、周邊同類競品的掛牌價——這是你的競爭環(huán)境，要知道你在和誰搶客戶；

3、你準備置換的目標房源的掛牌價——這是你的成本端，算清楚你能承擔多少價差、多少貸款。

算清楚這三筆賬，你就知道自己是該"吊著賣"還是"割肉賣"。

因為置換的房子總價更高，所以這兩年市場回調(diào)后，置換反而更容易了。

如果你手上是同質(zhì)化嚴重、供大于求、還有大量保租房分流的產(chǎn)品（比如低租售比的老破小、郊區(qū)動遷），三四月就是你最好的出逃期。

對于買家，現(xiàn)在是用腳投票的時候，看到誠意賣的，別磨蹭。

同時記住一個策略：備胎策略。

A板塊的漲價明顯？可以轉(zhuǎn)投B板塊。這個房東跳價？去看下一套。現(xiàn)在不是追漲的時候。

對于房東，現(xiàn)在是今年最好的賣房窗口，而非漲價窗口，只要和以前的成交價持平，你就能順利賣掉。

房子打掃清爽，賣相好，買家一上頭，分分鐘簽合同。

這波會不會復(fù)刻去年小陽春的行情？

誰也說不準，還是要密切關(guān)注最近這三個月的二手房成交量和價格。

市場從來不會同時讓所有人滿意?，F(xiàn)在這個階段，贏家屬于那些認清現(xiàn)實、快速決策的狠人。