看似平淡的周一，卻因?yàn)樽钚碌臉鞘袛?shù)據(jù)上演了一出大戲。

全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)+70城數(shù)據(jù)紛紛出爐，從70城數(shù)據(jù)來看，整體回暖趨勢(shì)相對(duì)明顯。然而在這并不夸張的回暖和不出意外的普漲，卻暗藏一個(gè)讓很多人都沒想到的反轉(zhuǎn)。

70城背景下

西安表現(xiàn)有些「反常」

結(jié)合最新的70城數(shù)據(jù)來看，全國(guó)都呈現(xiàn)出些微回暖的狀態(tài)，無(wú)論一二手房，都開始告別“普跌”。

其中新房市場(chǎng)更是房?jī)r(jià)環(huán)比上漲和持平城市的個(gè)數(shù)紛紛呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，尤其是北京、上海、杭州等城市，房?jī)r(jià)環(huán)比變化從降轉(zhuǎn)升。

而作為市場(chǎng)的“晴雨表”，全國(guó)二手房環(huán)比跌幅也已經(jīng)連續(xù)多月收窄，從去年下半年連續(xù)多月70城均跌到目前個(gè)別城市已經(jīng)出現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)漲信號(hào)。

如今時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的“金三”銷售旺季，隨著政策的逐步推進(jìn)以及部分城市的利好信號(hào)，回暖趨勢(shì)或許會(huì)進(jìn)一步蔓延。

然而在70城數(shù)據(jù)的整體表現(xiàn)之下，西安這次的表現(xiàn)卻有點(diǎn)反常。

新房端，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比-0.3%，跌幅較1月的-0.7%有所減少，當(dāng)然就整個(gè)成交市場(chǎng)來看，因?yàn)榇汗?jié)影響，西安新房成交量還是有所收緊。

結(jié)合2月西安的整體數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)“分化”現(xiàn)象越來越明顯，同時(shí)不同樓盤也面臨更強(qiáng)烈的分化，稀缺資源、硬核產(chǎn)品、讓客戶覺得更“值”的項(xiàng)目熱銷不斷，反之則無(wú)人問津。

而二手房市場(chǎng)，2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比-0.1%，成交4859套，掛牌量雖然少了51%，但整體上跌幅大幅度減小。

同時(shí)對(duì)比新房市場(chǎng)，這也是罕見的西安二手房?jī)r(jià)環(huán)比降幅數(shù)據(jù)優(yōu)于新房。為什么會(huì)有這樣的變化？從市場(chǎng)表現(xiàn)來看其實(shí)相對(duì)明顯。

西安的二手房市場(chǎng)前期跌幅更大，2025年二手房累計(jì)跌幅已超15%，價(jià)格已回到相對(duì)合理區(qū)間。高庫(kù)存+買方市場(chǎng)，但跌幅收窄，說明價(jià)格已接近階段性底部。

新房市場(chǎng)，目前供應(yīng)收縮+成交低位，內(nèi)卷程度不斷增大，市場(chǎng)“以價(jià)換量”仍在持續(xù)。不過就新房成交數(shù)據(jù)來看，樓盤分化也在持續(xù)，擁有稀缺資源配套或絕對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，仍能高效去化，反之，那些“差不多”的產(chǎn)品，會(huì)越來越難。

總結(jié)來看，二手房因?yàn)榍捌诘蒙睢r(jià)格接近底部、核心區(qū)抗跌，所以環(huán)比跌幅更小；新房因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性降價(jià)、外圍以價(jià)換量，所以跌幅反而更大。不過這種情況并不會(huì)持續(xù)，隨著新盤供應(yīng)潮，更多優(yōu)質(zhì)樓盤也會(huì)吸引市場(chǎng)關(guān)注。

但對(duì)于購(gòu)房者來講，現(xiàn)在的西安新房市場(chǎng)，早已不是單純拼產(chǎn)品、拼地段的時(shí)代，集“稀缺資源、硬核產(chǎn)品、直觀體驗(yàn)”等多重維度于一體并打出產(chǎn)品差異化，才能更有利于穿越市場(chǎng)周期，而那些還在單一拼戶型、拼宣傳的樓盤，遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

現(xiàn)在買房

一二手房如何選

從2月70城數(shù)據(jù)來看，可以發(fā)現(xiàn)西安樓市的信號(hào)很明確了，市場(chǎng)分化會(huì)越來越明顯，泡沫正在被逐步擠出，樓市正在回歸居住本質(zhì)。

那么對(duì)于購(gòu)房者來講，咋選？是買新房還是看二手？這3條建議可以提前收藏。

預(yù)算有限且對(duì)資源兌現(xiàn)度要求高，建議優(yōu)選二手房尤其是核心區(qū)的撿漏次新房，畢竟二手房現(xiàn)階段價(jià)格逐漸觸底，配套成熟、價(jià)格合理，而且議價(jià)空間大，只要耐心挑，能撿到性價(jià)比很高的房源；盡量避開非核心的二手房，掛牌量高、去化慢，未來可能還會(huì)小幅下跌。

新房選擇重點(diǎn)關(guān)注國(guó)央企開發(fā)且處在核心區(qū)核心地段的新房，核心板塊資源兌現(xiàn)度高，國(guó)央企相對(duì)資金有保障，當(dāng)然并非所有的國(guó)央企都是優(yōu)選，也要關(guān)注它的交付口碑和交付情況。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，沒有全面回暖，只有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，“買漲不買跌”的老思路已經(jīng)過時(shí)，反而現(xiàn)在是剛需撿漏的好時(shí)機(jī)，二手房跌不動(dòng)，新房有優(yōu)惠，只要找準(zhǔn)板塊、選對(duì)房源，就能以合理的價(jià)格上車。

對(duì)購(gòu)房者們來講，今年閉眼買的時(shí)代是真的徹底結(jié)束了，摒棄“投資投機(jī)”心態(tài)，回歸居住需求，根據(jù)自己的預(yù)算和需求選房，才是最穩(wěn)妥的選擇。

而對(duì)于房企們來講，一味擴(kuò)規(guī)模、靠地段躺贏已經(jīng)不行了，卷價(jià)格也快被堵死了，強(qiáng)化產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力，才有人買單。

最后結(jié)合最近市場(chǎng)來看，不少高價(jià)值產(chǎn)品已經(jīng)亮相且從去化率來看持續(xù)熱銷。

在這樣的大背景下，西安樓市可能會(huì)出現(xiàn)成交小幅回升，但價(jià)格大概率會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌——穩(wěn)，才是未來西安樓市的主旋律。