既然原拆原建是大趨勢，是不是應(yīng)該買房齡更老的？

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

夫妻二人近期想在北京買房，但因為預(yù)算不高，錢少，只能買老破小，決定買豐臺的四環(huán)內(nèi)的大單位的老公房的小區(qū)，我讀了您全部的對老破小的解讀，很認(rèn)可，但還有一個想法，是不是應(yīng)該買房齡更老的？因為既然原拆原建是大趨勢，那一旦重建就價值提升了。

章哥：

1、理論上是對的，但現(xiàn)實中存在著各種不確定的阻力，或者說是摩擦力。

2、打個比方吧，我家在東城就有個老小區(qū)，其中最老的幾棟樓在我看來是沒什么維護(hù)的價值了，應(yīng)該原拆原建。但是這只是應(yīng)該而已，一旦啟動就必定會有人反對。

因為拆建都是需要施工成本的，按現(xiàn)在北京的平均標(biāo)準(zhǔn)是1萬多塊錢一平。其中政府有可能承擔(dān)40%，那剩下的60%誰掏？1平米就算是6000塊錢，50平都是30萬，這不是個小數(shù)字。

即便是像您說的“買大單位”的老公房，那原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在？是否愿意掏錢？是否掏的起？這都是問題，絕大多數(shù)單位都是不愿掏錢的，全是扯皮+踢皮球。

就算原產(chǎn)權(quán)單位愿意掏錢，那一般也就30%，業(yè)主們還是要承擔(dān)30%的成本，至少10多20萬以上。這還沒完，還有兩年建設(shè)期的等待呢，租房怎么也得10多萬吧？再加上損失的裝修+重新裝修，10多20萬也是正常，那這算下來就是50萬起步的成本了。

3、問題來了，在這么高的成本下，您覺得出現(xiàn)幾個不愿拆建的老住戶，難道不正常嗎？甭說是原拆原建這么多錢了，即便是一分錢不掏的維護(hù)，那都經(jīng)常有住戶不愿意掏錢。因為要更換管道，那就很可能破壞廚衛(wèi)裝修，或者是維修外立面需要拆掉防護(hù)欄vs違建，這筆錢就有人不愿意損失唄。

還有層出不窮的換電梯問題，雖然也都有政府補(bǔ)貼+原單位配資，那怎么分配其他成本才公平？很多小區(qū)或樓棟也都是鬧的一地雞毛，沒幾個能順利進(jìn)行的。

4、總之您的想法在理論上沒問題，越老或越破的小區(qū)和樓棟就越便宜，一旦成功原拆原建就獲得的收益更高。但在現(xiàn)實中，怎么才能成功，是個不亞于拆遷的大難題。所以考慮好再買吧。

僅供參考。

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