新官上任燒“舊賬”，招商蛇口一把計提44億

去年9月，央企地產巨頭招商蛇口迎來重要人事調整：

朱文凱接替蔣鐵峰出任公司董事長，正式掌舵這家銷售規模超千億的頭部房企；原招商局集團產業發展部/業務協同部部長聶黎明接任總經理一職。

蔣鐵峰卸任后，于2025年11月調任招商局旗下中國南山集團董事長。

權力交接發生在9月，這意味著以朱文凱、聶黎明為核心的新管理團隊，真正全權執掌公司的時間，僅有2025年的最后一個季度。

可很不巧，就這么一個季度，招商蛇口陷入了巨虧。

昨日，招商蛇口發布了2025年年度報告。

這是新任董事長朱文凱和總經理聶黎明執掌這家央企后的首次完整年報發布，亦是對新班子治理能力的第一場正式“大考”。

數據顯示，2025年招商蛇口實現營業收入1547.28億元，同比下降13.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤10.24億元，同比暴跌74.65%；扣非凈利潤更是僅剩1.69億元，較2024年的24.49億元驟降93.10%。

從季度表現來看，一至四季度營收逐季攀升，第四季度達到650億元，創下全年峰值。

但諷刺的是，這是唯一虧損的季度，歸母凈利潤虧損14.73億元，硬生生將前三季度的微薄利潤吞噬大半。

單看這幾項核心數據，外界很容易得出“招商蛇口也撐不住了”的結論。

畢竟在當前房地產行業深度調整的背景下，能維持盈利的企業已屬鳳毛麟角，許多昔日巨頭動輒虧損數十億乃至上百億。

以央企背景、主打品質的招商蛇口，營收1500多億，結果主業利潤只剩1.69億，這不就是賣了個寂寞？

在隨后的業績發布會上，針對業績斷崖式下滑，管理層給出了三點解釋：

一是近年來房地產市場持續深度調整，量價齊跌是行業共性問題；二是公司出于審慎原則，計提了44.1億元資產減值損失；三是按成本法對投資性房地產計提了37億元折舊。

簡言之，若沒有這44.1億元的減值計提，招商蛇口的賬面利潤本可好看得多。

那么問題來了：為何要在2025年做這么大手筆的計提？

財報顯示，計提金額最高的是重慶招商渝天府，約8.79億元。這個項目是招商蛇口在2021年以樓面價1.05萬元/平方米、溢價率129.98%競得的“地王”。時隔五年，項目仍有部分產品在售。

其次是廈門灣湖臻境，計提4.33億元。項目于2023年5月以63.7億元總價競得，成交樓面價高達50536元/平方米，溢價率12.15%。2024年底開盤后雖一度成為區域熱門，但很快陷入去化困境。

還有深圳國際會展中心商業配套項目、深圳會展灣新港廣場，分別計提1.99億元、1.93億元。

這兩個項目的歷史可追溯至2016年——當年招商蛇口與華僑城以310億元中標深圳國際會展中心的建設運營權，如今相關配套已投入運營，卻仍要承受歷史包袱。

這些項目的時間跨度從2016年到2023年，橫跨了蔣鐵峰執掌時期。換言之，新班子此番操作，更像是在集中清理上一任留下的“陳年舊賬”。

而“舊賬”的清理不僅體現在財務層面，也反映在人事變動上。

蔣鐵峰卸任調往中國南山集團后，同年11月，招商蛇口副總經理彭以良調任招商局漳州。

今年3月，招商蛇口掌管法律、合規的副總經理劉曄也辭職，赴中國南山集團擔任黨委副書記。

此外，掌管招商蛇口綜合管理部、組織部、黨委辦公室的總經理黃健在春節前也已調任其他板塊。

這一系列人事調整，表面上是正常流動，但在行業寒冬的背景下，新帥上任后首件事便是大規模計提減值，難免引發外界對于其“財務大清洗”策略的聯想。

擠掉前任的水分，才能輕裝上陣——這幾乎是央企換帥后常見的操作邏輯。

畢竟，只有將歷史遺留問題一次性出清，未來的業績增長才能順理成章地歸功于新班子。

這種財技操作，在資本市場被稱為“洗大澡”，雖不違規，但其時機選擇之巧妙，難免讓人浮想聯翩。

招商蛇口總經理聶黎明也坦言，計提等會計處理方式對當期利潤報表確有影響，但從長遠看，這是在夯實公司資產質量，為未來的“輕裝上陣”做準備。

值得一提的是，2025年招商蛇口營收、凈利、銷售額全線下滑，管理層薪酬卻普遍上漲。

當年履新董事長的朱文凱薪酬254.92萬元，同比增長10%；副總經理伍斌、呂斌分別漲薪22%和28%；因工作調動離職的原副總經理劉曄，去年薪酬也漲了29%。

總經理聶黎明、財務總監余志良因2024年未在招商蛇口領薪，無法納入比較。

與管理層漲薪形成對照的，是普通員工。年報顯示，2025年末在職員工總數較上年減少366人，其中生產人員減少706人，而銷售人員增加210人。

但有意思的是，銷售團隊擴編17%，薪酬總額反縮水9%——人多了，錢少了。

一邊是新班子通過大規模計提為前任“排雷”，為未來增長鋪路；一邊是管理層逆勢加薪，而普通員工在縮編減薪中承擔轉型成本。

這份年報最扎眼的地方，或許就在于此。